TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

N° RG 24/01263 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DDZN

DEMANDEUR

S.A.S. TOILISE, immatriculée sous le numéro 803 317 049

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Thomas GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS COURTES ERIDIA immatriculée au RCS sous le numéro 350 633 373 dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

Par ordonnance en date du 15 mai 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée ; les parties ont été autorisées à déposer leur dossier jusqu’au 04 juillet 2025 et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2013, l’ASL [Adresse 10], en qualité de maître d’ouvrage, a mené une opération de réhabilitation de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 12].

La maîtrise d’œuvre a été confiée à Monsieur [N] [Y], architecte aujourd’hui décédé.

Le gros œuvre a été confié à la SAS LALANNE CONSTRUCTION.

Le lot charpente a été confié à la SAS MASSY.

Par acte reçu le 26 octobre 2015 par Maître [M] [W], Notaire à [Localité 11] (Pyrénées-Atlantiques), la SAS TOILISE a notamment acquis les lots n° 3 (une pièce unique à usage de dépôt commercial) et 5 (une pièce unique à usage de grenier) dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 17]” situé [Adresse 18] et [Adresse 1] à [Localité 12] cadastré section AE n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Invoquant divers désordres affectant les lots n° 3 et 5 situés au sein de la [Adresse 17] découverts à l’occasion de travaux d’aménagement et résultant selon elle des travaux de réhabilitation de la copropriété voisine dénommée [Adresse 15] réalisés en 2013 par l’ASL [Adresse 10], la SAS TOILISE a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Dax aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Par décision du 18 septembre 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [K] qui a déposé son rapport d’expertise définitif clos le 28 mai 2020.

Par acte reçu le 17 décembre 2018 par Maître [M] [W], Notaire à [Localité 11] (Pyrénées-Atlantiques), la SAS TOILISE a vendu à Monsieur [M] [V] et Mademoiselle [B] [G] les lots n° 3 et 5 dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 17]”.

Par lettre recommandée datée du 9 juillet 2021, adressée le 12 juillet 2021 avec accusé de réception du 13 juillet 2021, la SAS TOILISE a mis en demeure, en vain, la SAS COURTES ERIDIA, en qualité de syndic, à lui verser notamment les sommes de 43 884 euros au titre des travaux réparatoires du désordre selon le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, de 7 028,86 euros en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire selon ordonnance de taxe du 26 novembre 2020 et de 12 614 euros correspondant à la compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G] au titre de leur perte de loyers et de défiscalisation.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SAS TOILISE a assigné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS COURTES ERIDIA, devant le tribunal judiciaire de Dax afin sur le fondement des articles 1240 et suivants et 1231-6 du Code civil, de :

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS COURTES ERIDIA, à payer à la SAS TOILISE les sommes de :

—  43 884 euros au titre des travaux réparatoires du désordre selon le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

—  7 028,86 euros en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire selon ordonnance de taxe du 26 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

—  12 614 euros correspondant à la compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G] au titre de leur perte de loyers et de défiscalisation, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

—  4 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger, par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, que les intérêts dus pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal,

— fixer le point de départ de la capitalisation des intérêts soit au 9 juillet 2021, soit une date de première capitalisation au 9 juillet 2022,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] de ses éventuelles demandes reconventionnelles,

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS COURTES ERIDIA, aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 mai 2025.

Par acte transmis par message RPVA du 22 mai 2025, Maître [P] [C] de la SELARL [C] a constitué avocat pour le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], prise en la personne de son syndic, la SAS COURTES ERIDIA.

Par acte transmis par message RPVA du 6 juin 2025, Maître [A] [E] de la SELARL [E] a révoqué Maître [P] [C] et a constitué avocat pour le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], prise en la personne de son syndic, la SAS COURTES ERIDIA.

Par message RPVA du 10 juin 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] a transmis des conclusions tendant notamment au rabat de l’ordonnance de clôture, au renvoi de l’affaire à la mise en état, au débouté de la SAS TOILISE de ses demandes et à sa condamnation pour procédure abusive.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la constitution d’avocat pour le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] est postérieure à la date de clôture de l’instruction. En l’absence de tout motif légitime, cette constitution tardive sera déclarée irrecevable. L’absence de constitution régulière du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] entraîne l’irrecevabilité de ses conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture prises ultérieurement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

La SAS TOILISE demande au tribunal de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], sur le fondement des articles 1240 et suivants et 1231-6 du Code civil, pris en la personne de son syndic la SAS COURTES ERIDIA, à lui verser les sommes de :

—  43 884 euros au titre des travaux réparatoires du désordre selon le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

—  7 028,86 euros en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire selon ordonnance de taxe du 26 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

—  12 614 euros correspondant à la compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G] au titre de leur perte de loyers et de défiscalisation, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

Il ressort du rapport d’expert judiciaire établi par Monsieur [T] [K] que le logement litigieux est adjacent à deux logements A [Cadastre 2] et A [Cadastre 4] dépendant de la Résidence [Adresse 10], que le plancher séparant ces deux logements de la Résidence [Adresse 10] est situé à mi-hauteur du mur de séparation avec le logement litigieux, que ce mur présente une déformation excessive qualifiée de “ventre” en direction du logement de la SAS TOILISE, que ce mur appartient au Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] au vu du plan réalisé par un géomètre intégré dans le rapport, qu’il est composé de pans de bois porteurs avec un remplissage en lattis bois, torchis et plâtre, qu’il présente des faiblesses structurelles compte tenu, d’une part, de la présence d’une double semelle fixée en rotule et non en encadrement et, d’autre part, d’une absence de diagphragme horizontal permettant de contenir le mouvement horizontal consécutif du plancher, et que ces faiblesses compromettent la solidité de l’ouvrage et rend le mur impropre à sa destination en ce sens que les travaux de réhabilitation du logement appartenant à la SAS TOILISE ne peuvent pas se poursuivre en l’état.

Il est ainsi établi que les faiblesses du mur appartenant au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] a été à l’origine d’un trouble anormal du voisinage.

— Sur les travaux réparatoires

Dans son rapport, Monsieur [T] [K] évalue les travaux de réparation du désordre à la somme de 43 884 euros TTC qu’il convient de retenir.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] sera condamné à verser la somme de 43 884 euros à la SAS TOILISE au titre des travaux réparatoires du désordre, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021.

— Sur les honoraires de l’expert judiciaire

La SAS TOILISE justifie de la taxation définitive de la rémunération de Monsieur [T] [K] désignée par ordonnance du juge des référés en date du 18 septembre 2018 à la somme de 7 028,86 euros TVA incluse selon ordonnance de taxe du 26 novembre 2020 (pièces n° 14 et 27 du dossier du conseil de la SAS TOILISE).

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] sera condamné à verser la somme de 7 028,86 euros TVA incluse à la SAS TOILISE au titre des honoraires de l’expert judiciaire désigné par ordonnance du juge des référés en date du 18 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021.

— Sur la compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G]

La SAS TOILISE demande au tribunal de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10] à lui verser la somme de 12 614 euros correspondant à la compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G] au titre de leur perte de loyers et de défiscalisation.

Au soutien de sa demande, la SAS TOILISE invoque un préjudice économique en soulignant que l’ensemble de la résidence a été livré le 22 décembre 2017 (pièce n° 16), qu’elle a vendu le 17 décembre 2018 les lots n° 3 et 5 situés au sein de la Résidence [Localité 14] [19] à Monsieur [M] [V] et à Mademoiselle [B] [G] (pièce n° 17), que la signature de cette vente initialement prévue en 2017 a dû être reportée en raison des désordres affectant le mur mitoyen, que les nouveaux propriétaires ont ainsi subi à raison des désordres affectant l’appartement une perte de loyer de 742 euros par mois, outre une absence de défiscalisation prévue de 4 600 euros par an, que la livraison de l’appartement n’a pu être réalisée que le 26 mars 2021, que la société demanderesse n’a eu d’autre choix que d’indemniser Monsieur [M] [V] et Mademoiselle [B] [G] de leur préjudice à hauteur de la somme de 12 614 euros sous la forme d’avoir sur travaux d’aménagement de l’appartement (pièces n° 18 à 23).

Toutefois, par ces seules pièces, la SAS TOILISE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle a effectivement pris en charge une somme de 12 614 euros correspondant à une compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G] au titre de leur perte de loyers et de défiscalisation.

En conséquence, la SAS TOILISE sera déboutée de ce chef de demande.

— Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts dus au titre des sommes susvisées pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal et le point de départ de la capitalisation des intérêts sera fixée au 12 juillet 2021, soit une date de première capitalisation fixée au 12 juillet 2022.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], partie succombant à la présente procédure, sera condamné aux entiers dépens et à verser à la SAS TOILISE la somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS COURTES ERIDIA, à verser à la SAS TOILISE la somme de 43 884 euros au titre des travaux réparatoires du désordre, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS COURTES ERIDIA, à verser à la SAS TOILISE la somme de 7 028,86 euros TVA incluse au titre des honoraires de l’expert judiciaire désigné par ordonnance du juge des référés en date du 18 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021,

Déboute la SAS TOILISE de sa demande formée au titre d’une compensation financière du préjudice subi par Monsieur [M] [V] et Madame [B] [G],

Dit que les intérêts susvisés dus pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

Fixe le point de départ de la capitalisation des intérêts au 12 juillet 2021, soit une date de première capitalisation au 12 juillet 2022,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS COURTES ERIDIA, à verser à la SAS TOILISE la somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS COURTES ERIDIA, aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,