TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 17 Décembre 2025

N° RG 23/00001 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C3T5

DEMANDEUR

S.A.S. O’CARA, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 330 432 170

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.C.I. LA HESTE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 884 949 520

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge des loyers commerciaux,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 Septembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et le prononcé de la décision rendu le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 24 juillet 1984 par Maître [E] [D], Notaire à [Localité 7] ([Localité 9]), Madame [T] [O], aujourd’hui décédée, a consenti à la SARL O’CARA un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] comprenant un magasin à l’angle de la [Adresse 12] et de la [Adresse 11], une cave et un droit de passage dans le couloir pour accéder du magasin à la cave, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 1984 pour se terminer le 31 juillet 1993.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2020, la SARL O’CARA a signifié à la SCI LA HESTE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er août 2021 (et non 2020 comme indiqué à tort dans le jugement rendu le 20 mars 2024) moyennant un loyer annuel de 8 400 euros au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

Le 22 janvier 2021, la SCI LA HESTE a acquis de Madame [T] [O] l’immeuble susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la SARL O’CARA a assigné la SCI LA HESTE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax aux fins de :

— dire que le bail sera renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021,

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de 5 712 euros par an à compter du 1er janvier 2021,

— condamner la SCI LA HESTE au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 20 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que le bail expiré a été renouvelé à sa date d’échéance contractuelle normale du 1er août 2020,

— ordonné une expertise confiée à Madame [I] [J] avec la mission de décrire le local commercial compris dans le bail commercial consenti par la SCI LA HESTE à la SARL O’CARA, ses caractéristiques, sa superficie et son état, de fournir tous éléments nécessaires à la détermination de sa valeur locative au 1er janvier 2021 par référence aux articles R 145-2 et suivants du Code de commerce et de donner une estimation de la valeur locative du bien en précisant les méthodes utilisées,

— fixé le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au loyer indexé en cours.

Madame [I] [J] a déposé son rapport clos le 18 novembre 2024.

Dans son mémoire après expertise, la SARL O’CARA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, de :

— dire que le bail sera renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021,

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de 5 100 euros par an hors charges et hors taxes,

— condamner la SCI LA HESTE en tous les dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire en réponse après expertise, la SCI LA HESTE demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SARL O’CARA de sa demande de fixation du loyer commercial des locaux loués à la somme de 5 100 euros HT par an à compter du 1er janvier 2021,

— à titre reconventionnel, fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er août 2021 à la somme annuelle de 13 200 euros, soit 1 100 euros par mois,

— en conséquence, condamner la SARL O’CARA à lui régler la somme de 1 100 euros par mois au titre des locaux occupés,

— débouter la SARL O’CARA de ses autres demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de souligner que le juge des loyers commerciaux, par jugement du 20 mars 2024, a notamment constaté que le bail expiré a été renouvelé à sa date d’échéance contractuelle normale du 1er août 2020.

Toutefois, il s’avère que ce bail a été prolongé tacitement avant la demande de renouvellement du bail formé par la SARL O’CARA par acte d’huissier du 7 octobre 2020.

Il convient dès lors de retenir une date de renouvellement du bail au 1er janvier 2021, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose, en son alinéa 1er, que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, en son alinéa 2, que cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Madame [I] [J] évalue la valeur locative du bien loué au montant annuel de 10 238 euros hors taxes (170 euros HT/m2 x 60,23 m2 = 12 239,10 euros) en relevant notamment :

— au titre des facteurs de commercialité, une extension du [Localité 8] Mail en 2017 entraînant un transfert d’une partie de la clientèle du centre-ville vers ce centre commercial et une désertification progressive du centre-ville ayant un impact sur l’activité de commerce de prêt à porter exercée par la SARL O’CARA,

— une surface pondérée de 60,23 euros m2.

La SCI LA HESTE conteste le rapport d’expertise judiciaire quant aux facteurs locaux de commercialité en soulignant notamment que Madame [I] [J] cite une étude réalisée en juillet 2016 par l’Inspection Générale des Finances sur la revitalisation des centres-villes, que cette étude faisant état d’un taux de vacance commerciale très élevé de 15 % dans le centre-ville de Dax “porte les stigmates d’un examen bureaucratique réalisé depuis les bureaux parisiens, déconnecté de la réalité locale”, et que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment pris en compte un article de journal, posté sur le site Internet du réseau France Bleu et pourtant repris dans son pré-rapport, tendant à relativiser, sans prendre le contre-pied de l’étude précité, une vision pessimiste du centre-ville de Dax.

La SARL O’CARA conteste la surface pondérée et la valeur locative annuelle HT/m2 retenues par l’expert. Elle affirme que la surface pondérée du local n’est pas de 60,23 m2 mais de 50,18 m2, arrondi à 50 m2 car la surface en angle est un triangle isocèle de 5 m de côté, de 12,5 m2 et non un carré de 25 m2, que la seconde partie du magasin doit être prise en compte avec une pondération de 0,8 au regard de sa faible superficie, que la surface des WC doit être pondérée à 0,2, et que la surface de la cave doit être pondérée à 0,005 et non à 0,1 dans la mesure où elle n’a été mise à la disposition du preneur que pour éviter au propriétaire d’en avoir la charge. Elle affirme qu’il convient de retenir une valeur locative annuelle de 102 euros HT/m2 et non de 170 euros HT/m2 en soulignant que la ville de [Localité 7] évoque des valeurs locatives comprises entre 132 et 180 euros HT/m2, que la vacance commerciale du centre-ville est importante et augmente, que le loyer commercial pour une activité identique dans un local situé à proximité, [Adresse 6], est de 102 euros HT/m2/an, qu’un autre magasin de la même rue va fermer en raison d’une baisse de chiffre d’affaires et de fréquentation de la rue, et que l’immeuble n’a pas été entretenu.

Toutefois, à la suite des dires des parties, l’expert judiciaire a apporté les précisions et éléments suivants :

— le local est situé dans un immeuble identifié comme “immeuble à conserver” ce qui traduit sa qualité architecturale,

— la ville de [Localité 7] présente selon l’étude réalisée par l’Inspection Générale des Finances un “taux de vacance supérieur de 15 %”, jugée “très élevé” avec un “commerce en grande difficulté”, révélant selon l’expert judiciaire une “désertification” qui s’est poursuivie pendant la durée du bail,

— elle explique avoir retenu un prix compris entre 64 euros/m2 et 218 euros/m2 au regard des loyers connus dans le secteur et un prix moyen de 124 euros/m2 de surface utile et de 163 euros/m2 en surface utile pondérée,

— elle indique que la correction apportée au prix du m2 avait pour objectif de tenir compte de l’emplacement en angle, de la visibilité et de la surface prise en compte, ce qui l’a amené à évaluer le prix du local à 170 euros/m2, qui correspond aux baux qu’elle a obtenus de commerces situés en centre-ville de [Localité 7] dans des rues passantes et commerçantes,

— elle indique avoir retenu une surface de 25 m2 pour la zone d’angle au regard de la configuration des lieux offrant un linéaire de vitrine extrêmement favorable sur trois côtés dont quasiment tout le magasin bénéficie,

— elle précise avoir retenu un coefficient de 0,90 pour la seconde zone en raison de la “belle visibilité” offerte par la vitrine qui s’étend sur la quasi-totalité du magasin,

— elle relève que, pour les WC, la pondération n’a pas à tenir compte des aménagements réalisés par le preneur et que, pour la cave, la pondération de 0,1 est la pondération la plus faible.

L’expertise conclut son rapport définitif en appréciant la valeur locative du bien loué au montant annuel de 10 238 euros hors taxes (170 euros HT/m2 x 60,23 m2 = 10 239,10 euros), qu’il convient de retenir au vu des éléments ci-dessus exposés.

En conséquence, le loyer sera fixé à la somme de 10 238 euros par an hors charges et hors taxes à compter de son renouvellement au 1er janvier 2021.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties et il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi

Constate que le bail commercial liant la SARL O’CARA et la SCI LA HESTE portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à Dax a été renouvelé au 1er janvier 2021, et non au 1er août 2020 comme indiqué à tort dans le jugement rendu le 20 mars 2024,

Fixe le loyer à la somme de 10 238 euros par an hors charges et hors taxes à compter du renouvellement du bail au 1er janvier 2021.

Dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties,

Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,