TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00111 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFI5

N° de Minute : 25/00067

ORDONNANCE DE REFERE

NOMMANT EXPERT

DU : 12 Mai 2025

[L] [G]

C/

Etablissement public [Localité 8] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [G], demeurant [Adresse 5]

Aide juridictionnelle totale du 20/08/24

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [B] [M], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2013, prenant effet le 3 avril 2013, l’établissement public [Localité 8] Métropole Habitat (LMH) a donné à bail à M. [L] [G] un logement situé au [Adresse 6], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 344,16 euros et une provision sur charges de 96,88 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 26 avril 2022, M. [H] a signalé à son bailleur la présence d’humidité anormale dans les chambres et la salle de bain du logement avec traces de moisissures et l’a mis en demeure de remédier aux désordres.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, M. [H] a fait assigner en référé LMH devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire du logement avec dispense de consignation dans la mesure où il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et d’obtenir la condamnation de LMH à lui payer une provision de 2 000 euros, outre les dépens.

Il expose et fait valoir que l’appartement présente depuis des années de nombreux désordres, qui ont été relevés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] à deux reprises, le 15 juin 2022 et le 18 janvier 2023, ainsi que par l’association pour la prévention de la pollution atmosphérique (APPA) le 7 novembre 2023, que l’étendue et l’ampleur des désordres justifient une expertise judiciaire du logement afin de déterminer l’origine du problème d’humidité et les travaux nécessaires pour y remédier.

Soutenant que le bailleur a gravement manqué aux obligations prévues par l’article 1719 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, il sollicite l’octroi d’une provision de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par sa famille tenant compte de l’ancienneté des désordres, de l’absence d’intervention du propriétaire malgré une mise en demeure en avril 2022 et de l’impossibilité d’utiliser l’une des chambres du logement.

A l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

LMH, représentée par Mme [B] [M], régulièrement munie d’un pouvoir, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. Il conclut au rejet de la demande de provision compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse du préjudice allégué et, à titre subsidiaire, la réduction de la somme réclamée dans de très notables proportions. Enfin, il sollicite de voir réserver les frais et dépens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, M. [H] verse aux débats les pièces suivantes :

—  Un rapport du Service communal d’hygiène et de santé du 15 juin 2022 ;

—  Un rapport du Service communal d’hygiène et de santé du 23 janvier 2023 ;

—  Un rapport de l’APPA du 7 novembre 2023,

—  Des photographies du logement.

Il résulte des deux rapports du Service communal d’hygiène et de santé, et notamment dans celui du 23 janvier 2023, que le logement présente les désordres suivants, constitutifs d’infractions au Règlement Sanitaire Départemental :

—  Entrée :

—  Manifestation d’humidité : traces d’infiltration, développement de moisissures,

—  Peinture cloquée autour de la porte d’entrée ; signalement d’infiltrations en cas de pluie,

—  [Localité 10] de placard détériorées.

—  Cuisine :

—  Prise électrique descellée (locatif).

—  Chambre 1 ( 1ère à droite) :

—  Manifestation d’humidité : développement de moisissures sur le mur autour de l’ouvrant, signalement d’infiltrations en cas de pluie,

—  Prise descellée (locatif).

—  Chambre 2 (jouxtant la salle de bains) :

—  Manifestation importante d’humidité sur le mur/plafond : 90 % d’humidité mesurée en profondeur, développement de moisissures, traces d’infiltrations, auréoles, sur le mur mitoyen de la salle de bain : mur fortement détérioré, développement de moisissures, décollement du papier peint,

—  Manifestation d’humidité : développement de moisissures dans les angles mur/plafond et autour de l’ouvrant, signalement d’infiltrations par temps de pluie.

—  Salle de bains (aggravation des désordres) :

—  Fuite en provenance de la baignoire,

—  Radiateur et meuble de salle de bain : vétusté avancée,

—  Signalement de dysfonctionnement de l’éclairage,

—  Manifestation importante d’humidité sur le mur/plafond : 90% d’humidité mesurée en profondeur, développement de moisissures, traces d’infiltrations, auréoles.

—  Ensemble du logement :

—  Encombrement (locatif),

—  Avertisseur autonome de fumée : non fonctionnel,

—  Tableau électrique : inaccessible (encombrement du placard).

—  Parties communes :

—  Manque d’entretien courant ;

—  Coursives évacuations de l’écoulement des eaux de pluie : le locataire signale que les eaux de pluie s’infiltreraient dans le plafond et en partie haute de sa façade des chambres.

Ce rapport est corroboré par un écrit en date du 7 novembre 2023 d’un conseiller médical en environnement intérieur missionné par l’APPA dont la visite a été prescrite par le médecin qui suit deux enfants de M. [H] lesquels présentent selon ses dires des infections ORL à répétitions. Il indique la présence de moisissure sur une surface élevée du logement en ce qu’elle est supérieure à 3 m² et que le prélèvement effectué a révélé la présence de nombreux Cladosporium sp et de peu d’Aspegillius sp. Il a été relevé des phénomènes d’humidité importants dans la chambre 2, la salle de bain et la chambre parentale, allant jusqu’à dégrader des supports muraux et l’habillage en bois de la baignoire. Des photographies y sont annexées.

Ces constatations sont confirmées par les photographies versées aux débats, qui laissent apparaître de nombreuses manifestations d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du logement, ces photographies n’étant pas discutées en défense.

Au regard de ces éléments, il apparaît suffisamment démontré que le logement présente, notamment, des infiltrations et moisissures, ce en violation des dispositions susvisées.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expertise, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement, aux fins d’établir l’étendue et l’origine des désordres ainsi que les travaux nécessaires pour y mettre fin.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable ; la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures dans les chambres et la salle de bain du logement, a minima depuis le 22 avril 2022, date de la mise en demeure du locataire, y contrevient.

Par conséquent, il convient d’allouer au requérant une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 800 euros.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Ils seront donc provisoirement mis à la charge de l’établissement public LMH.

Enfin, en application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise et désignons M. [W] [R], [Adresse 2], [Courriel 7], en qualité d’expert,

Avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

—  Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques ;

—  Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties ;

—  décrire l’état du logement, sa composition et ses conditions d’occupation ; examiner dans ce cadre les désordres allégués par le demandeur au regard notamment des rapports d’inspection du Service communal d’hygiène et de santé du 15 juin 2022 et du 23 janvier 2023, ainsi que du rapport de l’APPA du 7 novembre 2023 ;

—  décrire les désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

—  Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

—  Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

—  Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

—  Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

—  Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

—  Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DISONS n’y avoir lieu à consignation en raison de la décision d’aide juridictionnelle totale en date du 20 août 2024 dont bénéficie M. [L] [G] ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 12 novembre 2025, sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

CONDAMNONS l’établissement public [Localité 8] Métropole Habitat à payer à M. [L] [G] une provision à valoir sur ses préjudices d’un montant de 800 euros ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS l’établissement public [Localité 8] Métropole Habitat aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Sylvie DEHAUDT Magali CHAPLAIN