TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : S.C.I. BRUPHIL

c/

S.A.R.L. SOCNA SOLS

N° RG 24/00604 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ISUZ

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Sarah SUGY – 6Me Adrien UBERSCHLAG – 78

ORDONNANCE DU : 18 AVRIL 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier, lors de l’audience, et Marine BERNARD, greffier, lors de la mise à disposition,

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BRUPHIL, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 539 772 632, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son mandatare, la SAS SOGE PX, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 825 217 938

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Sarah SUGY, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SOCNA SOLS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 877 588 921

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par Maître Adrien UBERSCHLAG, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mars 2025 et mise en délibéré au 09 avril 2025, prorogée à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 26 février 2021 conclu auprès de la société C9 Capital, la SCI Bruphil est devenue propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Ladoix Serrigny (21).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la SCI Bruphil, prise en la personne de son mandataire la société Soge PX a assigné la société Socna Sols devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé aux fins de voir :

— condamner la société Socna Sols à lui payer la somme de 10 175,18 euros TTC au titre des loyers, taxes foncières, charges récupérables et pénalités de retard ;

— condamner la société Socna Sols à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Bruphil a maintenu ses demandes initiales et a exposé que :

— postérieurement à l’achat du bien immobilier, la société C9 Capital lui a transmis un contrat de bail conclu avec la société Socna Sols en date du 22 décembre 2020 et ayant pris effet le 1er février 2021 ;

— dès le début du bail, la société Soge PX, son mandataire, a rencontré des difficultés pour obtenir le paiement des loyers dans les délais prévus au contrat. Les taxes foncières et autres charges n’ont quant à elles jamais été réglées par le preneur ;

— la société Socna Sols a mis un terme au contrat via un courrier du 8 septembre 2023 donnant congé pour le 31 mars 2024. Elle demeurait au 19 janvier 2024 débitrice de la somme de 15 088, 56 euros au titre des loyers, charges et pénalités de retard impayés ;

— la société Socna Sols a été mise en demeure de régler ces sommes par courrier de mise en demeure du 29 janvier 2024, en vain. Restant débitrice de la somme de 9 852 euros TTC selon décompte du 15 juillet 2024, un commandement de payer lui a été délivré le 23 juillet 2024, également en vain ;

— aucun accord amiable n’a pu être dégagé ;

— elle justifie d’un intérêt à agir contre la société Socna Sols dans la mesure où le contrat de bail a été transmis au nouveau propriétaire de locaux ;

— elle justifie l’octroi d’une provision puisque la société preneuse n’a pas contesté le commandement de payer du 23 juillet 2024 et les diverses facturations. Elle a de ce fait reconnu le bien fondé de sa créance ;

— la défenderesse ne peut raisonnablement soutenir l’inexistence du contrat de bail litigieux. Il ressort en effet des pièces versées aux débats qu’elle était en discussion avec la société C9 Capital en décembre 2020 et qu’elle a reçu copie du contrat qu’elle désigne aujourd’hui comme faux ;

— il ressort en outre des pièces versées aux débats que la preneuse a bien bénéficié d’une mise à disposition des locaux en janvier 2021 et a eu connaissance de la date de prise d’effet du bail au 1er février 2021. Les loyers sont donc dus à compter de cette date ;

— l’article 11 du bail stipule clairement que le preneur est redevable des primes d’assurances réglées par le bailleur. En outre, le preneur reconnaît qu’il n’a pas réglé ces sommes et est donc à ce titre redevable des pénalités de retard ;

— il ne saurait lui être opposé l’absence de motivation du doublement du montant de la taxe foncière dans la mesure où ce point relève uniquement de la compétence de la commune de [Localité 9] ;

— les pièces versées par la défenderesse ne permettent pas de conclure à une violation de l’obligation de délivrance. En effet, il s’agit uniquement d’échanges avec le gérant de la société C9 Capital qui ne peuvent donc lier le nouveau propriétaire. Il n’était d’ailleurs pas prévu que la charge des travaux soit transmise au nouveau propriétaire ;

— aucun élément ne permet de remettre en cause la bonne gestion du bien par son mandataire.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Socna Sols a demandé au juge des référés de :

— dire et juger que les demandes présentées par la SCI Bruphil et la SAS Soge PX s’opposent à des contestations sérieuses ;

— dire et juger n’y avoir lieu à référé ;

— les débouter ;

— condamner la SCI Bruphil à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

La société Socna Sols fait valoir que:

— le contrat de bail écrit produit par la demanderesse est erroné, voire constitue un faux. Il est en pratique inconcevable qu’un tel écrit ait été régularisé le 22 décembre 2020 alors qu’elle n’a occupé les locaux qu’à compter du 1er avril 2021 et que les locaux étaient inexploitables avant. Les parties se sont rapprochées et rencontrées le 19 décembre 2020 et le lendemain, la société C9 Capital lui adressait un projet de bail commercial et une attestation de mise à disposition pour permettre l’élection du siège social ;

— la SCI Bruphil ne lui a communiqué le contrat de bail fondant ses demandes de paiement que postérieurement au courrier de mise en demeure et après que la société Socna Sols lui ait demandé ce contrat de bail à plusieurs reprises courant 2023. Il apparaît que la signature apposée sur ce document ne correspond à aucune signature des trois associés de la société Socna Sols ;

— il convient d’ailleurs de relever qu’elle n’a pas été informée de la cession survenue entre la société C9 Capital et la SCI Bruphil, en violation de son droit de préférence ;

— l’ensemble des loyers a été réglé si ce n’est parfois avec un retard de quelques jours. Le décompte fait apparaître des loyers impayés pour une période où le local n’était pas exploitable, soit avant le 1er avril 2021;

— le paiement des assurances dites PNO n’est jamais intervenu car il s’agit là d’une somme indue puisque fondée sur les clauses d’un bail commercial lui étant inopposable et que seule une clause expresse peut lui imposer le remboursement de cette charge ;

— il en va de même pour les pénalités de retard qui sont invoquées sur le fondement d’un paiement anticipé par trimestre alors qu’une telle modalité n’a jamais été prévue par le contrat de bail oral entre les parties ;

— sur le paiement des taxes foncières, il était convenu que la société Socna Sols paierait les taxes foncières, ce qu’elle a toujours fait ; elle a refusé le paiement en constatant que les sommes étaient demandées au profit de la SCI Bruphil dont elle ignorait l’existence et que la taxe foncière réclamée avait doublé en 2022 par rapport à 2021 ;

— elle pourrait opposer une exception d’inexécution au bailleur dans la mesure où celui-ci a violé son obligation de délivrance conforme. Il ressort de plusieurs échanges que le bien n’était pas exploitable postérieurement après la prise d’effet du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il n’est pas contesté par la société Socna Sols qu’elle a conclu un bail commercial, à tout le moins oral, avec la société C9 Capital et qu’elle a occupé les locaux appartenant à la société C9 Capital et cédés à la SCI Bruphil, du 1er avril 2021 au 31 mars 2024, soit pendant trois années. Il n’est pas contesté non plus par la société Socna Sols qu’un projet de bail lui avait été transmis le 22 décembre 2020 ; par contre, elle conteste avoir signé le bail commercial produit par la SCI Bruphil, produisant des spécimens de signatures de ses trois associés et contestant la signature figurant au contrat.

Elle fait ensuite valoir qu’elle n’a pas été informée du changement de propriétaire des lieux intervenu le 26 février 2021 et du transfert du bail en découlant et la SCI Bruphil a dans un premier temps soutenu qu’il existait un avenant au bail commercial en ce sens, avant d’indiquer que cet avenant n’existait pas et qu’il s’agit d’une erreur de plume.

La SCI Bruphil produit un premier décompte non daté (pièce 5) qui établit que la société Socna Sols s’est acquittée de ses loyers entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2024 et que les sommes réclamées par la SCI Bruphil correspondent aux loyers du 1er trimestre 2024, au dépôt de garantie de 4500 euros, à la taxe foncière 2022, 2023 et 2024 (sur 3 mois), à l’assurance PNO depuis 2021, à l ‘assurance multirisques depuis 2023.

La SCI Bruphil produit un second décompte toujours non daté (pièce 8), différent du premier, qui comporte des loyers non payés de février et mars 2021, qui n’apparaissait pas sur le précédent décompte, qui fait état du paiement des loyers du 1er trimestre 2024 et qui appliquent une pénalité de 40 euros sur les retards de paiement.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces qu’il existe une contestation sérieuse sur l’authenticité du bail commercial daté du 22 décembre 2020 qui n’a pas été adressé à la société Socna Sols malgré ses demandes au bailleur à plusieurs reprises depuis 2023 et dont la signature pour le compte de la société Socna Sols est sérieusement contestable au regard des signatures des associés et gérants de ladite société.

Il existe également une contestation sérieuse sur les loyers du 1er trimestre 2021, quant à la date du début de l’occupation des locaux commerciaux eu égard aux échanges de mails produits par la société Socna Sols (pièce 9) qui établissent que les locaux n’étaient pas encore occupés en janvier, février et mars 2021, et quant aux décomptes produits dont l’un ne fait pas état des loyers du premier trimestre 2021 comme restant dus.

Dans la mesure où le dépôt de garantie, comme le paiement des assurances PNO et Multirisques par le preneur ont fait l’objet d’échanges et de discussions par mails entre les parties, postérieurement à la date de signature du bail commercial telle que prétendue par la SCI Bruphil, il existe également une contestation sérieuse sur le principe même de ces créances, comme sur les indemnités de retard qui découlent du bail dont la validité est contestée et qui n’apparaissent pas sur l’un des deux décomptes.

Enfin, la société Socna Sols qui n’a pas contesté pas le principe du paiement par elle des taxes foncières, a refusé ce paiement en constatant qu’il était destiné à une société qu’il ne connaissait pas la SCI Bruphil et conteste le montant des sommes demandées par le bailleur, eu égard à leur augmentation et à l’absence de justification que les sommes réclamées concernaient bien exclusivement les locaux occupés par la société Socna Sols.

Il en résulte que tant le principe que le montant de la créance réclamée par la SCI Bruphil font l’objet de contestations sérieuses et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu à référé et à accorder une provision à la SCI Bruphil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Bruphil qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI Bruphil qui succombe, sera condamnée à payer à la société Socna Sols la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Déboutons la SCI Bruphil de ses demandes provisionnelles et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamnons la SCI Bruphil à payer à la SARL Socna Sols la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SCI Bruphil aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE