T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/02215 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTNR

MINUTE n° : 2025/ 64

DATE : 28 Mai 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.S. [Z] INVESTMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par son représentant légal Monsieur [Z] [U] (Président)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

SAS [Z] INVESTMENTS

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SAS [Z] INVESTMENTS est propriétaire des lots n° 6 et 124 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 1] à [Adresse 5].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure la SAS [Z] INVESTMENTS d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE RIVIERA, représenté par son syndic en exercice, la SAS GMJ IMMOBILIER, a assigné la SAS [Z] INVESTMENTS devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 6122,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 euros, de 1.000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE RIVIERA, représenté par son syndic en exercice, la SAS GMJ IMMOBILIER a repris ses écritures à l’oral et a fait savoir qu’il s’en remettait au Juge s’agissant de la demande du défendeur de voir rejetée la demande de dommages et intérêts.

A l’audience, la SAS [Z] INVESTMENTS qui a comparu en personne, a sollicité des délais de paiement, arguant que la vente de l’immeuble est en cours ainsi que la réduction des frais irrépétibles.

Les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

La SAS [Z] INVESTMENTS a été mis en demeure le 13 janvier 2025 de régler la somme de 4.153,37 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes arrêtées au 1er mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2023 et 9 février 2024, approuvant les comptes 2021/2022 et 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025,

— la mise en demeure du 13 janvier 2025, d’avoir à payer la somme de 4.153,37 euros,

— les sommations de payer des 13 décembre 2023 et 18 septembre 2024 ainsi que les la mise en demeure et les relances pour l’année 2023.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 6.122,05 euros à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 286,34 euros, correspondant aux frais de sommations de payer du 1er juin et 8 juin 2023, non nécessaires, n’étant pas suivie d’effet et délivrées suite à une première mise en demeure, ramenant la créance à la somme de 5.834,71 euros, au titre des charges échues impayées et à échoir au 31 mars 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5.834,71 euros au titre des charges échues impayées et à échoir, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4.153,37 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ».

En l’espèce, la SAS [Z] INVESTMENTS expose avoir rencontré des difficultés financières et que la vente du bien immobilier est en cours, en vue de lui permettre d’apurer sa dette.

Il sera fait droit à la demande, à hauteur de 8 mensualités.

Aucun préjudice distinct autre que celui réparé par la présente décision n’étant justifié par le demandeur, sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

La SAS [Z] INVESTMENTS sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alexandra MATTIOLI, première vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS [Z] INVESTMENTS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme 5.834,71 euros, au titre des charges échues impayées et à échoir, avec intérêts au taux légal à à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4.153,37 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISONS la SAS [Z] INVESTMENTS à s’en libérer en 8 paiements mensuels égaux, le premier intervenant dans le mois de la signification de la présente décision, le second un mois plus tard et ainsi de suite, pour s’acquitter de la somme due ;

DISONS que faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GMJ IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SAS [Z] INVESTMENTS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS [Z] INVESTMENTS aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE