Tribunal Judiciaire de Draguignan, Contentieux presidence, 24 septembre 2025, n° 25/03195

TJ Draguignan 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Mise en demeure restée infructueuse
La cour a constaté que la mise en demeure était régulière et que le défaut de paiement était justifié, permettant ainsi au syndicat de solliciter le paiement des charges dues.
Rejeté
Mauvaise foi du défendeur
La cour a estimé qu'aucun élément ne prouvait la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner le défendeur à payer une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, cont. presidence, 24 sept. 2025, n° 25/03195
Numéro(s) :	25/03195
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel ALVAREZ
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 3 ], son syndic en exercice

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/03195 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KT5O

MINUTE n° : 2025/ 107

DATE : 24 Septembre 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION DES HAUTES-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 02 Juillet 2025 et prorogée les 23 Juillet 2025 et 24 Septembre 2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [D] était propriétaire du lot n°29 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située [Adresse 1] (83).

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 31 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO a mis en demeure Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques de la région des Hauts-de-France et du département du Nord, d’avoir à régler les charges impayées en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D].

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE SALUS représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, a assigné Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques de la région des Hauts-de-France et du département du Nord, désigné à ces fonctions par ordonnance du Tribunal Judiciaire de LILLE du 24 janvier 2025 en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 5581 ,99 euros au titre des charges de copropriété impayées (décomposée comme suit : 2739,60 euros au titre des exercices antérieurs après approbation des comptes, de 2842,39 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux), de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assigné à personne, le DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION DES HAUTES-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D], n’a constitué avocat ni comparu à l’audience du 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Monsieur le DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION DES HAUTES-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D] en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D], a été mis en demeure le 31 janvier 2025 de régler la somme de 5 581,99 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 31 janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021, 19 avril 2022, 11 avril 2023,

2 avril 2024, approuvant les comptes 2020, 2021, 2022, 2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— la lettre de mise en demeure du 31 janvier 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 5 581,99 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 880 euros, correspondant aux frais de transmission de dossier et de procédure en date des 1er août 2024 et 2 novembre 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 4 701,99 euros, au titre des charges impayées au 31 janvier 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 4 701,99 euros.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS le DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION DES HAUTES-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, la somme de 4 701,99 euros, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur le DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION DES HAUTES-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE SALUS représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT