TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

[Courriel 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00366 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7UN

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. IMMEUBLE TOUR BOILEAU

DEFENDEUR(S) :

[J] [X]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 15 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 16 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat de copropriété IMMEUBLE TOUR BOILEAU

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU , Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] est placé sous le régime de la copropriété, et [J] [X] y est propriétaire des lots numéros 34 et 61.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 31 mars 2025, fait assigner [J] [X] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 7334,71 € arrêtée au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1613,43 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/366.

Par acte signifié le 16 avril 2025, il a présenté les mêmes demandes. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/373.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et ramené celle au titre des charges à 6610,47 €, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée. Il lui a été demandé de communiquer après la clôture des débats un décompte actualisé au plus tard le 23 mai 2025, ce qu’il a effectué par courrier électronique de son avocat reçu le 22 mai 2025, le décompte annexé à ce courrier faisant état d’une dette de charges de 6310,47 € arrêtée au 20 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus.

[J] [X] a indiqué être au chômage, devoir rembourser deux crédits immobiliers, bénéficier de mesures imposées par la commission de surendettement des Yvelines consistant en un moratoire de vingt-quatre mois afin de vendre ses lots, et vouloir effectuer d’autres paiements après l’audience.

MOTIFS

Il existe entre les deux instances un lien tel qu’il est dans l’intérêt de les joindre afin d’y statuer par un seul et même jugement.

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé général des dépenses pour les années 2020 à 2023,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2021 au premier trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2020 au 13 mai 2025,

— les mises en demeure,

— la sommation de payer du 23 janvier 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [J] [X] reste devoir la somme de 6310,47 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 20 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure du 31 mars 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seul est démontré l’envoi des mises en demeure des 4 novembre 2021 et 7 février 2022, et la signification de la sommation de payer a été rendue nécessaire parce que le copropriétaire n’a pas retiré les lettres recommandées qui lui ont été adressées. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [J] [X] à payer au syndicat la somme de 237,77 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [J] [X] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [X] doit être condamné aux dépens, exception faite du coût de l’assignation signifiée le 16 avril 2025 car cet acte est identique à celle signifiée le 31 mars 2025 et présente donc un caractère inutile.

Tenu aux dépens, [J] [X] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros 25/366 et 25/373 ;

CONDAMNE [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] :

— la somme de 6310,47 € au titre des charges impayées au 20 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025,

— la somme de 237,77 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE [J] [X] aux dépens, exception faite du coût de l’assignation signifiée le 16 avril 2025 ;

CONDAMNE [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT