T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/00736 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQ6I

MINUTE n° : 2025/ 221

DATE : 02 Avril 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [U] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. BMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Simon AZOULAY

M^e Hubert DREVET

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Simon AZOULAY

M^e Hubert DREVET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte reçu par Maître [Y] [D], Notaire à BARJOLS, en date du 26 mai 2023, Madame [U] [P] a acquis auprès de la SCI BMMO un terrain sur lequel est édifié une construction mitoyenne élevée d’un étage ayant fait l’objet d’une rénovation complète réalisée par le vendeur lui-même et sise [Adresse 2], figurant sur le cadastre de la commune section D n° [Cadastre 7].

Exposant que ledit bien immobilier est affecté de désordres d’infiltrations d’eau en provenance de la toiture, d’une surconsommation électrique ne correspondant pas au diagnostic énergétique transmis lors de la vente, ainsi que d’une difficulté relative à un accès restreint à la propriété plaçant celui-ci en situation d’enclave et suivant exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2025, auquel elle se réfère à l’audience du 26 février 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [U] [P] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal, la SCI BMMO, aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de voir statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI BMMO a formulé ses protestations et réserves sur les demandes adverses lors de l’audience du 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

Madame [U] [P] verse aux débats le rapport d’expertise établi en date du 22 novembre 2024 par Madame [T] [H], expert du cabinet UNION D’EXPERTS duquel il ressort la présence de désordres en relevant : " nous constatons les dommages consécutifs aux entrées d’eau en provenance de la toiture […] la couverture présente des défauts d’alignement des tuiles avec un ressaut au niveau de la tuile d’égout. Les tuiles sont anciennes malgré le remplacement visible ce certaines. Concernant le DPE il n’est pas possible de confirmer que le diagnostic est erroné sans qu’un DPE contradictoire ne soit établi. A propos du droit d’accès à la propriété, […] le voisin est propriétaire d’une remise qu’il souhaiterait aménager en studio locatif et de ce fait clôturer sa parcelle. En matérialisant cette limite, il réduirait le passage carrossable, empêchant Madame [P] d’accéder en voiture à son jardin. Le cadastre informatif confirme la limitation de parcelle qu’il conviendra de faire entériner par un bornage contradictoire et l’aval de la ville. En effet, l’accès au terrain de Madame [P] serait enclavé par cette clôture. Dans le cadre du permis de construire pour changement d’affectation, il conviendra que la commune se positionne sur le droit de clôture et l’encavement du terrain. "

L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Madame [U] [P].

Il sera donné acte à la SCI BMMO de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La mission sera fixée ci-après en reprenant l’essentiel de la mission proposée et en la complétant. Toutefois, il n’est pas opportun de confier mission à l’expert de chiffre tous les préjudices de la requérante et de lui demander de fournir tout élément permettant au tribunal de statuer sur l’ensemble des préjudices. En effet, si l’expert doit être chargé d’évaluer les travaux de reprise des éventuels désordres, à défaut pour les parties de fournir les devis attendus, il sera seulement prévu qu’il donne son avis sur les autres préjudices, de nature personnelle et en particulier le préjudice de jouissance, invoqués par la requérante sur la base des éléments d’évaluation proposés par cette dernière. La requérante sera déboutée du surplus de ses demandes contraires relatives à la mission de l’expert.

La demanderesse, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elle a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance, étant observé que la défenderesse à une mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme partie perdante au sens de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [X] [L]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06.87.77.17.28

Mèl : [Courriel 8]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— examiner le bien immobilier litigieux, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le rapport d’expertise UNION D’EXPERTS du 22 novembre 2024 ;

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ; dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession fixée dans l’acte de vente ou le cas échéant lors des procès-verbaux de réception dans l’hypothèse où les travaux de reprise sont en cause dans les désordres ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser dans la mesure du possible la date à laquelle ils se sont révélés et les éléments permettant de déterminer s’ils étaient visibles au moment de la vente pour un acquéreur non professionnel de l’immobilier ou de la construction normalement diligent ainsi qu’avant la vente d’un vendeur présentant les mêmes caractéristiques;

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage en cause ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Madame [U] [P], en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [U] [P] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [U] [P],

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT