TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/04184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27TD

Minute :

Monsieur [R] [M]

Monsieur [F] [M]

Représentant : Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

C/

Monsieur [I] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Tanguy LETU

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [B]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 7 décembre 2020, M. [F] [M] et Mme [R] [M] ont consenti à M. [I] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer de 420 € et une provision sur charges de 30 € et sans versement d’un dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4200 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024 incluse.

Par exploit délivré le 17 mars 2025, M. [F] [M] et Mme [R] [M] ont fait citer M. [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et juger que le bail est résilié de plein droit depuis le 29 mai 2024,

— ordonner son expulsion et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’une serrurier

— juger que les bailleurs sont autorisés à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner à leur régler la somme de 6377,86 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 et 157,10 euros au titre des frais d’huissier,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré à 30 % et au paiement des charges à jusqu’à complète libération des lieux,

— le condamner au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

De nouvelles conclusions ont été signifiées au défendeur à la dernière adresse connue de celui-ci par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025 aux termes desquelles les requérants :

— se sont désistés de leur demande d’expulsion, M. [I] [B] ayant quitté les lieux,

— ont réactualisé leurs demandes financières à la somme de 7277,86 euros s’agissant de la dette locative,

— ont ajouté une demande d’indemnisation de travaux de remise en état du logement à hauteur de 1900 euros.

A l’audience du 30 juin 2025, les requérants, représentés, ont confirmé par le dépôt de conclusions visées par le greffe leurs nouvelles demandes, expliquant que M. [I] [B] a quitté les lieux le 21 mai 2025.

M. [I] [B], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 décembre 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 4200 €.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif

Force est de constater que la clause résolutoire n’a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et qu’elle stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter. Le commandement délivré indique également que le locataire dispose de deux mois pour s’acquitter des sommes dues.

Aucun décompte récapitulant les règlements effectués par le locataire depuis la délivrance du commandement n’étant versé aux débats, un tel décompte a été reconstitué d’après les termes des dernières conclusions de M. et Mme [M].

Ces derniers indiquent que depuis le commandement de payer, les loyers courants ont été payé à l’exception de celui du mois d’août 2024 et de janvier 2025.

S’agissant de l’arriéré locatif, ils indiquent également que le locataire a procédé à six versements à ce titre :

—  50 € le 7 mai 2024,

—  150 € le 27 mai 2024

—  200 € le 5 août 2024

—  200 e le 16 septembre 2024.

Il convient en outre de prendre en compte que M. [B] a quitté le logement le 21 mai 2025, ce qui amène à proratiser au temps passé les loyers et charges dus pour le mois de mai 2025.

Le décompte suivant a donc pu être reconstitué :

loyer et charges règlements solde

fev 2023 450 400 50

mars 450 0 500

avril 450 450 500

mai 450 450 500

juin 450 450 500

juillet 450 0 950

août 450 350 1050

sept 450 0 1500

oct 450 0 1950

nov 450 0 2400

dec 450 0 2850

janv-24 450 0 3300

fev 2024 450 0 3750

mars 450 0 4200

avril 450 450 4200

mai 450 650 4000

juin 450 450 4000

juillet 450 450 4000

août 450 200 4250

sept 450 650 4050

oct 450 450 4050

nov 450 450 4050

dec 450 450 4050

janv-25 450 0 4500

fev 450 450 4500

mars 450 450 4500

avril 450 450 4500

mai 315 450 4365

La lecture du décompte permet de constater que le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti. La clause résolutoire est donc acquise au 19 mai 2024.

Il convient de donner acte aux requérants de ce qu’ils se désistent de leur demande d’expulsion, en raison de la reprise des lieux le 21 mai 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le défendeur sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2024 au 21 mai 2025, date de reprise des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 450 euros.

Les requérants indiquent que M. [I] [B] serait redevable de la somme de 7277,86 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, à savoir 7200 euros au titre des loyers et charges et 77,86 euros au titre de la régularisation des charges pour l’exercice courant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Il est démontré à l’examen du décompte reconstitué ci-dessus que M [I] [B] n’est redevable que de la somme de 4365 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mai 2025.

S’agissant de la régularisation sur charges pour l’exercice 2023/2024, il convient de déduire du montant des charges récupérables auprès du locataire (423,54 €) tel qu’indiqué sur la pièce n°10, le montant des provisions sur charges appelées sur une année, soit 360 € (12 x30 €). Ainsi le montant de la régularisation pouvant être facturé à M. [B] s’élève à 63,54 euros et non 77,36 euros.

Ainsi, M. [I] [B] sera condamné au paiement de la somme de 4 428,54 euros.

La somme de 157,10 euros réclamée correspond au frais du commandement de payer délivré le 19 mars 2024 et relève donc de la condamnation aux dépens.

S’agissant enfin de la somme de 1900 euros réclamée au titre des réparations locatives, les requérants rappellent les dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et estiment qu’il ressort du procès-verbal de constat établi par voie de commissaire de justice le 21 mai 2025 afin d’établir l’état des lieux de sortie du locataire que ce dernier a restitué le logement avec d’importantes dégradations sur les murs et les sols. Or selon l’état des lieux d’entrée, le logement était en bon état lors de sa prise de possession.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne précise rien sur l’état de l’appartement, les cases visant à renseigner l’état de chaque élément ayant été cochées et non renseignées sur l’état desdits éléments. La seule mention indiquée est que la porte fenêtre donnant sur la terrasse a du mal s’ouvrir.

Dans ces conditions, à défaut d’état des lieux d’entrée indiquant que le revêtement de sol, les murs et plafonds étaient en bon état, la demande visant à mettre à la charge du locataire le montant du changement du revêtement de sol et la remise en peinture des murs et plafonds sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, succombant en l’instance, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, notamment au coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 400 € au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement sont réunies le 19 mai 2024 ;

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti le 7 décembre 2020 à M. [I] [B] portant sur le logement [Adresse 5] à [Localité 9],

Constate le désistement des requérants de leur demande d’expulsion,

Condamne M. [I] [B] à payer à M. [F] [M] et Mme [R] [M] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, soit 450 euros et ce, à compter du 20 mai 2024 jusqu’au 21 mai 2025, date de sortie des lieux ;

Condamne M. [I] [B] à verser à M. [F] [M] et Mme [R] [M]:

* la somme de 4 428,54 euros € au titre de la dette locative arrêtée au 21 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse,

* la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de condamnation au paiement des réparations locatives,

Rappelle que la décision est exécutoire de plein droit par provision,

Condamne M. [I] [B] au paiement des dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge