T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/02053 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTNU

MINUTE n° : 2025/ 62

DATE : 28 Mai 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] BAT B représenté par son syndic en exercice, La société AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. AP IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SCI AP IMMO est propriétaire des lots n° 58 et n°108 au sein de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BAT B, située [Adresse 2] à FREJUS.

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BAT B a mis en demeure la SCI AP IMMO d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BAT B, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI, a assigné la SCI AP IMMO devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4.499,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, de 1.000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Bien qu’assignée à personne, la SCI AP IMMO n’a constitué avocat ou comparu à l’audience du 9 avril 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025, les parties présentes en étant préalablement avisées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

La SCI AP IMMO a été mis en demeure le 15 janvier 2025 de régler la somme de 2.644,81 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 1er janvier 2025 d’un montant de 2.644,81 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2023 et 18 mars 2024, approuvant les comptes 2022, 2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de provisions sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— la lettre de mise en demeure du 15 janvier 2025, d’avoir à régler la somme de 2.644,81 au titre des charges impayées arrêtées au 15 janvier 2025.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 2.644,81 euros. Le surplus du montant demandé au titre provisions exigibles à échoir, soit 1.854,90 euros n’étant pas justifié, en l’absence de décompte permettant d’établir son montant, sera rejetée.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 2.644,81 euros, au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires.

La demande en dommages et intérêts sera rejetée.

La SCI AP IMMO sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alexandra MATTIOLI, Première vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI AP IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BAT B, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI, la somme 2.644,81 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SCI AP IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BAT B, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI AP IMMO aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE