R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/02652 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75PFG

Le 25 février 2025

DEMANDEURS

M. [M] [C] [Y]

né le 03 Juin 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Mme [E] [T] [O] [L]

née le 03 Juin 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [W] [G] [I] [P]

né le 25 Avril 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [H] [V] [A]

née le 26 Novembre 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats et de Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 10 décembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2022, un compromis de vente a été régularisé entre M. [M] [Y] et Mme [E] [L], vendeurs, d’une part, et Mme [S] [A] et M. [W] [P], acquéreurs d’autre part, concernant un bien immobilier sis [Adresse 4] moyennant le prix principal de 330 000 euros.

Il était notamment convenu aux termes de cet avant-contrat une date limite de régularisation au 15 septembre 2022.

Après avoir été averti courant août 2022 de la volonté de M. [M] [Y] et Mme [E] [L] de ne plus vendre le bien pour des raisons personnelles, le notaire des acquéreurs a fait part de la volonté de ses clients de prendre acte de cette situation et de se prévaloir de la mise en œuvre de la clause pénale, sollicitant ainsi le règlement de la somme de 33 000 euros à titre de dédommagement ; ce à quoi M. [M] [Y] et Mme [E] [L] ont opposé un refus.

Par le biais d’un courrier de leur conseil de novembre 2022, M. [M] [Y] et Mme [E] [L] sollicitaient finalement la réitération de l’acte et mettaient en demeure Mme [S] [A] et M. [W] [P] d’avoir à réitérer la vente dans un délai de 15 jours.

A défaut de réponse à cette mise en demeure, M. [M] [Y] et Mme [E] [L] sollicitaient à leur tour l’application de la clause pénale courant décembre 2022, demandant à Mme [S] [A] et M. [W] [P] le paiement de la somme de 33 000 euros.

Mme [S] [A] et M. [W] [P] ayant fait l’acquisition d’un autre bien immobilier, ont fait savoir qu’ils n’étaient pas en mesure de faire face à l’acquisition litigieuse dès lors qu’ils s’étaient vus refuser une demande de prêt.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, M. [M] [Y] et Mme [E] [L] ont fait assigner Mme [S] [A] et M. [W] [P] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de les voir condamner à verser la somme de 33 000 euros au titre de la clause pénale.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2024, M. [M] [Y] et Mme [E] [L] demandent au tribunal de :

— condamner Mme [S] [A] et M. [W] [P] à leur verser la somme de 33 000 euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022, date de la mise en demeure ;

— Mme [S] [A] et M. [W] [P] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022, date de la mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par Mme [S] [A] et M. [W] [P] ;

— condamner Mme [S] [A] et M. [W] [P] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [M] [Y] et Mme [E] [L] rappellent que le compromis de vente ne prévoit aucune condition suspensive et que les acquéreurs ne peuvent refuser de réitérer l’acte sous prétexte qu’ils n’ont pas obtenu leur prêt. Ils font valoir qu’ils les ont bien mis en demeure de réitérer l’acte.

Ils soutiennent que leur refus initial n’était pas définitif en l’absence de tout procès-verbal de non comparution pour la réitération. Ils affirment qu’ils ont tout mis en œuvre pour parvenir à la vente malgré leurs difficultés.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, ils font valoir que leurs cocontractants leur ont mis la pression alors qu’ils savaient qu’ils ne voulaient plus acquérir le bien dès le 13 septembre 2022. Ils font valoir qu’ils ont été soumis à une situation de stress importante.

Ils soutiennent que Mme [S] [A] et M. [W] [P] ne peuvent solliciter la mise en œuvre de la clause pénale à leur bénéfice à défaut de les avoir mis en demeure de réitérer l’acte.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, Mme [S] [A] et M. [W] [P] demandent au tribunal de :

— Débouter purement et simplement M. [M] [Y] et Mme [E] [L] de l’intégralité de ses demandes.

Reconventionnellement,

— condamner M. [M] [Y] et Mme [E] [L] à leur verser la somme de 33 000 euros en application de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022,

— condamner M. [M] [Y] et Mme [E] [L] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral,

— condamner M. [M] [Y] et Mme [E] [L] à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens.

Mme [S] [A] et M. [W] [P] soutiennent qu’au 15 septembre 2022 correspondant au terme fixé par le compromis pour la signature de l’acte authentique, le renoncement à vendre des demandeurs était définitif et qu’ils en ont d’ailleurs pris acte par le biais du courrier de leur notaire.

Ils soutiennent que la mise en demeure préalable à la mise en œuvre de la clause pénale n’est pas obligatoire d’autant plus que l’abandon de la vente était certaine au regard des différents échanges entre les parties. Ils précisent qu’à la date du 20 octobre 2022, les vendeurs avaient fait savoir depuis plus d’un mois que la réitération n’était pas envisageable.

Ils expliquent que suite à ce refus, ils ont acquis un autre bien immobilier qui est devenu leur domicile et ils n’ont pas pu obtenir un financement pour acquérir le bien litigieux dans un second temps.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2024. Après débats à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de noter que la cristallisation du présent litige s’explique notamment par l’existence d’un affect particulier lié aux rapports initiaux de proximité et amicaux, entre les parties.

Cette circonstance précisée, il convient de reprendre les termes de la loi et du contrat.

Ainsi, selon l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Aux termes du dernier alinéa de ce même article, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, sauf inexécution définitive.

Il ressort de ce dernier principe que la formalité de la mise en demeure peut être écartée dès lors que l’inexécution de l’obligation qu’elle sanctionne est acquise.

Le compromis litigieux stipule qu’ " au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 33 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ".

Il est constant que les parties s’étaient à engagées à réitérer l’acte le 15 septembre 2022 et qu’aucune difficulté liée à une obligation conditionnelle n’a été soulevée.

Il ressort des échanges versées aux débats entre les notaires des parties, sans qu’il ne soit besoin de se référer aux messages électroniques du téléphone versés aux débats que :

par courrier du 23 août 2022, le notaire des vendeurs indiquaient que l’un d’eux avait subi un événement personnel qui ne lui permettait plus de se reloger ; et que « le seule solution possible dans cette situation serait pour lui une annulation du compromis de vente ».par courrier du 14 septembre 2022, le notaire évoquait " une négociation sur le montant réclamé” par les acquéreurs au titre de la clause pénale. Il s’en déduit qu’à la veille de la date prévue de réitération, « l’annulation » de la vente était toujours d’actualité et qu’était en discussion le montant du préjudice sollicité par les acquéreurs.Le jour de la réitération de la vente, par courrier du 15 septembre 2022, le notaire des acquéreurs indiquait : " en vue de ces échanges et de l’impossibilité pour vos vendeurs de réitérer, par acte authentique leurs engagements, je vous confirme que mes clients en prennent acte, et autorisent Monsieur [Y] et Madame [L] à recouvrer leur liberté ; renonçant à demander l’exécution forcée de la vente ".

Il ressort de ces éléments qu’il était acquis au jour de la réitération de l’acte que les vendeurs ne signeraient pas l’acte notarié de vente définitive, alors qu’il est constant qu’aucun obstacle n’existait à la réitération. Dans ce contexte, l’inexécution de l’obligation par les vendeurs était acquise, les acquéreur « autorisant » ces derniers à « recouvrer leur liberté » et « renonçant à demander l’exécution forcée de la vente ».

Il ressort des principes susvisés et des stipulations du contrat qu’une mise en demeure de venir réitérer l’acte afin de constater l’inexécution de leurs obligations par les vendeurs n’était pas nécessaire afin de pouvoir mettre en œuvre la clause pénale prévue au contrat.

La particularité que les acquéreurs aient très certainement commencé à rechercher un autre bien immobilier à acheter avant la date de réitération de la mi septembre dès lors qu’ils avaient connaissance dès l’été que la vente n’allait très certainement pas être réitérée n’a pas d’incidence sur le fait que ce sont bien les vendeurs qui, initialement, ont renoncé à la vente litigieuse.

A cet égard, il apparaît particulièrement mal venu aux vendeurs défaillants de mettre en demeure leurs cocontractants de réitérer l’acte plusieurs semaines après le 15 septembre 2022 et de venir par la suite solliciter de manière croisée, à leur tour, l’application de la clause pénale.

Partant, il sera fait droit à la demande de condamnation formée par Mme [S] [A] et M. [W] [P] de voir condamner M. [M] [Y] et Mme [E] [L] au paiement de la somme de 33 000 euros au titre de l’application du contrat dont la lettre n’a pas été respectée par ces derniers. Cette solution implique de rejeter la demande de M. [M] [Y] et Mme [E] [L] sur ce même fondement.

L’importance du montant de la clause pénale et la circonstance que les acquéreurs ont finalement retrouver rapidement un autre bien impliquent de rejeter leur demande indemnitaire supplémentaire au titre du préjudice moral. Leur demande à hauteur de 5 000 euros sera rejetée.

La solution du litige implique de débouter la demande indemnitaire formée par M. [M] [Y] et Mme [E] [L].

Mme [S] [A] et M. [W] [P] seront en outre déboutés de leur demande fondée sur le caractère abusif de la procédure dès lors qu’ils ne justifient pas, à l’occasion de la présente procédure, d’un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés au titre de la clause pénale.

L’issue du litige implique de condamner M. [M] [Y] et Mme [E] [L] aux entiers dépens et de les condamner à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [E] [L] à payer à Mme [S] [A] et M. [W] [P] la somme de 33 000 euros en application de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 ;

DEBOUTE M. [M] [Y] et Mme [E] [L] de leur demande au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Mme [S] [A] et M. [W] [P] de leur demande au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M. [M] [Y] et Mme [E] [L] de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [S] [A] et M. [W] [P] de leur demande fondée sur le caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [E] [L] au entiers dépens ;

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [E] [L] à payer à Mme [S] [A] et M. [W] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT