T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/02380 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KT3X

MINUTE n° : 2026/131

DATE : 25 Février 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL FRATELLIMMO BR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN avocat postulant et M^e Patrick TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 28 Janvier 2026 puis a été prorogée au 25 Février 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Elisa KONOPKA

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Elisa KONOPKA

Me [T]david POTHET

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires des Mas du levant à [Localité 1] faisait assigner M. [R] devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires exposait qu’un certain nombre de copropriétaires avait étendu les parties communes à usage privatif au-delà des limites fixées par le plan de masse de la copropriété, déposé au rang des minutes de Me [F], notaire à [Localité 2].

M. [R] était propriétaire du mas n° 24.

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, ce lot était prolongé au nord, le long de la façade, par un espace grillagé accessible au seul copropriétaire. Un escalier de bois permettait d’y accéder depuis la voie de circulation de l’ensemble immobilier.

Des travaux étaient en cours, côté jardin commun accessible. Le sol avait été surélevé d’un remblai retenu par un mur en parpaing. Ce mur érigé le long de l’aération des parkings souterrains et bouchait deux des quatre ouvertures d’aération.

L’assemblée générale de la copropriété décidait d’agir afin de contraindre M. [R] à rétablir les limites de sa propriété selon le plan de masse d’origine, aux termes de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juillet 2024.

M. [R] n’ayant pas mis à profit le délai qui lui avait été laissé pour régulariser la situation, le syndicat des copropriétaires sollicitait du juge des référés qu’il le condamne :

— à remettre les lieux en état en rétablissant les limites du son lot selon le plan de masse en supprimant les empiètements sur les parties communes

— à démolir le mur réduisant les bouches d’aération du parking

le tout sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— à lui verser la somme de 3000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses prétentions.

En réponse au moyen tiré de la compétence du juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires, au vu de l’assignation délivrée par les époux [R] le 22 octobre 2024, aux fins d’annulation de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juillet 2024, au motif notamment qu’ils seraient propriétaires par titre ou par usucapion, observait que le juge de la mise en état ne pouvait faire exécuter la résolution contestée.

Au surplus le juge des référés demeurait compétent dans le cas où la demande était détachable de l’instance au fond en cours.

Le concluant soutenait que les époux [R] ne justifiaient ni d’un titre de propriété sur la partie concernée, ni de la possession leur permettant de revendiquer la prescription acquisitive.

Il maintenait que l’obstruction des voies d’aération du garage constituait un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état.

Dans ses conclusions en réponse n°3 Monsieur [R] abandonnait le moyen tiré de la nullité de l’assignation.

Il maintenait que le juge des référés était incompétent au profit du juge de la mise en état en raison de l’assignation que les époux [R] avaient fait délivrer au syndicat des copropriétaires devant le juge du fond, aux fins d’annulation de la résolution susvisée. Ils s’appuyaient sur le défaut de jonction à la convocation de l’assemblée générale du plan de masse, sur leur titre de propriété, et sur la possession leur permettant de revendiquer la prescription acquisitive de la partie querellée.

Le concluant observait que le syndicat des copropriétaires avait reconnu dans un courrier de son conseil adressé à l’office notarial qui avait reçu le règlement de copropriété le 12 juillet 1976 qu’il n’était pas en possession du plan de délimitation des jardinets.

Il soutenait que le plan de masse sur lequel se fondait le syndicat des copropriétaires était contestable. Les parties communes à usage privatif n’étaient pas délimitées par ce plan.

Monsieur [R] observait que l’instance au fond portait donc bien sur l’étendue des droits sur l’usage privatif des parties communes querellées, et que dès lors le juge des référés perdait sa compétence au bénéfice du juge du fond et plus particulièrement du juge de la mise en état.

Quant à la bouche d’aération obstruée elle se trouvait en dehors de la partie à usage privatif querellée. Le syndicat des copropriétaires pouvait donc procéder au débouchage.

En tout état de cause le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas le trouble manifestement illicite concernant l’étendue de l’usage privatif des parties communes dont le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l’exacte consistance, et dont le concluant jouissait depuis plus de 45 ans.

Quant au muret érigé en 1976, il n’était pas à l’origine du défaut de ventilation des garages. À l’origine celle-ci était assurée par une autre entrée des parkings dépourvue de porte. Le syndicat des copropriétaires avait fait fermer les deux entrées sans prévoir de ventilation basse alors que la ventilation haute avait toujours été sous dimensionnée. Il appartenait au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de mise aux normes.

Le concluant produisait un rapport établi à sa demande par le cabinet Socotec qui préconisait de réaliser des ouvertures plus importantes sur la face avant existante côté jardin commun.

Ces travaux auraient dû être entrepris sans attendre si c’était réellement agi de faire cesser un péril imminent.

Monsieur [R] soutenait donc que plusieurs contestations sérieuses s’opposaient à la compétence du juge des référés.

À titre reconventionnel il demandait la condamnation de la copropriété à lui verser la somme de 4000 € pour procédure abusive, outre la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état des lieux

À l‘appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit le plan de masse de la copropriété, le plan d‘ensemble, le constat d‘huissier en date du 9 janvier 2025, sans que ces pièces permettent de déterminer précisément l‘empiètement réalisé par Monsieur [R].

Monsieur [R] ne conteste pas occuper la partie querellée. Il produit plusieurs attestations selon lesquelles le jardin était en l‘état actuel depuis 1979 pour le témoignage le plus ancien, date qui correspond à l‘acte authentique en date des 4 et 9 décembre 1976 par lequel les époux [R] parents du défendeur ont acquis en l‘état futur d‘achèvement le lot n° 24 constitué par un pavillon élevé sur vide sanitaire d‘un niveau formant rez-de-chaussée sur rue à l‘aspect ouest et jardin à l‘aspect est, ainsi que les millièmes de terrain afférents.

Le syndicat des copropriétaires objecte que Monsieur [R] ne pourrait joindre la possession de ses parents à la sienne pour revendiquer la propriété de la partie querellée.

Néanmoins, eu égard à la date de l‘acquisition du lot par les auteurs de Monsieur [R], la question de la prescription acquisitive mérite examen.

Quant au muret qui constituerait une partie commune et qui obstruerait les voies d‘aération du garage, il est produit aux débats un rapport selon lequel sa démolition présenterait un risque d‘écroulement des terres, et d‘autres solutions existeraient pour assurer la ventilation du garage.

Le juge des référés est le juge de l‘évidence. Il ne lui appartient pas de trancher dans le cadre de l‘article 835 du code de procédure civile, des contestations relatives à la prescription acquisitive, ou à la pertinence de travaux sur des parties communes ou des parties privatives.

Il n‘y a donc pas lieu à référé en l‘espèce.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Monsieur [R] soutient que la présente procédure s‘inscrit dans une volonté de harcèlement destinée à les contraindre à renoncer au droit d‘usage qu‘ils détiennent depuis 45 ans. Il observe que cette parcelle a toujours été entretenue par leurs soins, qu‘elle est sans voisinage, et qu‘aucun passage n‘y a jamais été prévu. Son épouse, gravement malade, a été gravement affectée par l‘assignation.

Sont produites aux débats plusieurs décisions relatives aux relations entre la copropriété [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4], notamment en vue de faire cesser les empiétements sur les parties communes.

Quel que soit le désagrément causé aux époux [R] par la présente procédure, il est légitime pour une copropriété de chercher à préserver ses parties communes. Monsieur [R] ne démontre pas que l‘action du syndicat des copropriétaires résulte d‘une volonté de nuire. Il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l‘instance et à verser à Monsieur [R] la somme de 3000 € en application de l‘article 700 du CPC.

En application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur [R] est dispensé des charges de copropriété afférente à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n‘y avoir lieu à référé,

Renvoyons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mieux se pourvoir,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de l’instance,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à Monsieur [I] [R] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC,

Rappelons qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [R] est dispensé des charges de copropriété afférentes à la présente procédure,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE