Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01150 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGNI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [S] [K] épouse [N]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 janvier 2022 et prenant effet le 2 février 2022, la société ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [K] épouse [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 581,50 euros, outre une provision sur charges de 63,62 euros.

Selon contrat de location d’un stationnement signé le 1er février 2022 prenant effet le 2 février 2022, la société ALLIADE HABITAT a loué un garage situé [Adresse 2] à [Localité 4] à Madame [S] [K] épouse [N] moyennant un loyer mensuel de 41 euros.

La société ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 décembre 2023 à Madame [S] [K] épouse [N] :

— un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2998,40 euros.

Le 31 octobre 2023, le bailleur a saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire pour défaut de paiement des loyers.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 mars 2024 et signifiée à étude, la société ALLIADE HABITAT a attrait Madame [S] [K] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

—  de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] épouse [N] et tous occupant de son chef ;

—  de supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux compte-tenu du danger encouru pour l’immeuble et ses occupants ;

—  de condamner Madame [S] [K] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :

· 4254,67 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2024, somme à parfaire le jour de l’audience ;

· une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux avec révision légale ;

· 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

· 400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

· des entiers dépens.

La société ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 6 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Lors de l’audience, la société ALLIADE HABITAT, représentée par Madame [B] [O], gestionnaire de contentieux munie d’un pouvoir, a sollicité la validation du plan d’apurement en cours d’un montant de 175 euros par mois en sus du loyer et des charges, actualisant à la somme de 6120,44 euros sa créance locative arrêtée au 6 septembre 2024, échéance du mois d’aout 2024 incluse, en indiquant que le paiement du loyer courant a repris avec un règlement supplémentaire de 175 euros.

Madame [S] [K] épouse [N], comparante en personne, a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en indiquant qu’elle s’engageait à respecter le plan d’apurement convenu avec la société ALLIADE HABITAT.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à le 19 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2998,40 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [S] [K] épouse [N] n’ayant pas réglé la dette locative.

Le bail est donc résilié à partir du 20 février 2024 pour défaut de paiement des loyers.

La résiliation ayant été prononcée pour impayés de loyers, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 6 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6120,44euros, échéance d’août 2024 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de 6120,44 euros est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [K] épouse [N] à payer la somme de 6120,44 euros actualisée au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, les parties ont trouvé un accord destiné à suspendre les effets de la clause résolutoire et à apurer la dette locative à hauteur de 175 euros par mois en sus du règlement intégral du loyer et des charges locatives. Un premier versement a été effectué en août 2024 et un second a été justifié auprès du bailleur le 6 septembre 2024.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de défaut de paiement d’une mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé et passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité. Dès lors, l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [S] [K] épouse [N] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société ALLIADE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [S] [K] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société ALLIADE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 686,54 euros pour le logement et 43,85 euros pour le stationnement (cf décompte locatif) à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [S] [K] épouse [N]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la société ALLIADE HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les baux conclus le 31 janvier et le le 1er février 2022 entre la société ALLIADE HABITAT et Madame [S] [K] épouse [N] concernant l’immeuble et le garage sis [Adresse 2] à [Localité 4] se sont trouvés résiliés de plein droit le 20 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [N] à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 6120,44 euros arrêtée au 6 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [S] [K] épouse [N] à se libérer en 34 mensualités de 175 euros, la 35ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [S] [K] épouse [N] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 19 février 2024 et [S] [K] épouse [N] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible ; que faute par [S] [K] épouse [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la société ALLIADE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [S] [K] épouse [N] ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [S] [K] épouse [N] à la somme mensuelle la somme mensuelle de 686,54 euros pour le logement et 43,85 euros pour le stationnement, à compter du mois de septembre 2024, et au besoin la CONDAMNE à verser à la société ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [N] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la société ALLIADE HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE