T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07371 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K33R

MINUTE n° : 2026/193

DATE : 25 Mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS SYND’UP, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame, [B], [T], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. SYND’UP, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Laura CUERVO

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Laura CUERVO

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] à, [Localité 1] représenté par la SAS MC Syndup, son syndic,faisait assigner Mme, [T], son ancien syndic, devant le juge des référés, sur le fondement des articles 834, 835 du CPC, 18-2 d la loi du 10 juillet 1965, 33 et s. du décret du 17 mars 1967.

Madame, [T] avait exercé les fonctions de syndic bénévole de la copropriété. Il lui incombait de transmettre en application de l’article 18-2 de la loi de 1965 l’intégralité des pièces et documents relatifs à la gestion de la copropriété dans des délais précis au syndic nouvellement choisi par l’assemblée générale du 16 juillet 2025.

Une mise en demeure délivrée le 26 août 2025 était restée sans effet. Cette carence paralysait le fonctionnement de la copropriété, alors même que deux ventes étaient en cours et que des procédures judiciaires concernant la gestion de Mme, [T] étaient pendantes.

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Mme, [T] à remettre au syndic dans le délai de trois jours suivant la signification de la présente instance les documents, et à l’issue sous astreinte de 1500 euros par jour de retard, à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 5000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens, incluant le coût de la mise en demeure.

Par leurs conclusions n°2, le syndicat des copropriétaires et la SAS Syndup qui intervenait volontairement à l’instance, maintenaient leur demande de condamnation de Madame, [T] à remettre à la SAS Syndup dans le délai de trois jours suivant la signification de la présente ordonnance et les pièces suivantes :

• concernant la comptabilité la gestion financière :

grands livres des exercices 2022 2023 2024copie des appels de fonds 2025rapprochements bancaires 2022 à 2025 jusqu’à la fin de son mandatannexes comptables SRU des exercices 2022, 2023 et 2025décompte de charges individuelles des exercices 2022, 2023 et 2024 relevés des dépenses des exercices 2022, 2023 2024• gestion courante : feuilles de présence 2022 2023 2024

• immeuble et contrats :

carnet d’entretien de l’immeuble à jourcontrat de syndic bénévole en sachant que Madame, [T] s’est fait rémunérer pour son activitécontrats conclus avec les fournisseurs et prestataires (nettoyage, entretien ascenseur, etc.).

Les concluants demandaient la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel financier et moral résultant de sa résistance abusive et de son refus délibéré de remettre les archives et pièces de la copropriété, de débouter de l’ensemble des demandes de la défenderesse, et sa condamnation à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens incluant le coût de la signification de la mise en demeure par commissaire de justice.

Par conclusions récapitulatives, Madame, [T] exposait avoir en cours de procédure communiqué à nouveau un ensemble de pièces qu’elle avait déjà adressées.

Elle exposait avoir renoncé au moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, seul le syndic étant recevable à agir sur le fondement de l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais maintenait cette demande au dispositif de ses conclusions.

Elle rappelait que le budget annuel des charges de la copropriété se montait à 22 000 € et qu’elle avait accepté la fonction de syndic bénévole, évitant la nomination d’un mandataire ad hoc. Elle avait occupé cette fonction de 2017 à 2025. Les copropriétaires s’étaient déclarés satisfaits de sa gestion en dehors de quelques copropriétaires. Ceux-ci avaient obtenu la désignation de la société Syndup à sa place.

Les sommes qu’elle avait perçues correspondait à des défraiements mensuels et trimestriels prévus et votés à l’assemblée générale, destinées à couvrir les frais exposés et ne remettaient pas en cause le caractère bénévole de son mandat.

Concernant les pièces qu’elle avait l’obligation de transmettre en application de l’article 18 –2 de la loi du 10 juillet 1965, elle avait transmis dès le 17 août 2025 les documents et matériels 2025 (factures, relevés bancaires, procédures en cours, règlement de copropriété, états de soldes, RIB, chéquiers, carte bancaire, clés…) via le lien We transfer, et les avait remis en main propre le 20 août 2025 au gérant de la société Syndup contre décharge.

Souffrante et endeuillée, elle avait transmis le 17 octobre 2025 avant minuit les archives dormantes de 2021 à 2024 .

Elle n’avait souscrit aucune assurance en qualité de syndic bénévole.

Elle observait que les grands livres comptables pouvaient se présenter sous la forme du grand livre général, du grand livre auxiliaire fournisseurs, du grand livre auxiliaire copropriétaires, de l’historique des comptes de ces derniers, des procès-verbaux des assemblées générales et pièces annexes, des dossiers d’assurances, de contentieux, de mutation de lots, tous documents fournis dès octobre 2025.

Elle ne disposait plus de l’accès au grand livre des exercices 2022 à 2024 en raison d’un problème informatique selon attestation d’un informaticien.

Elle observait que les grands livres 2022 à 2023 concernaient des exercices approuvés en assemblée générale qui n’avait plus d’utilité opérationnelle pour la gestion courante, laquelle avait été poursuivie normalement par le syndic entrant. L’urgence d’une action en référé n’était donc pas justifiée les concernant.

Les annexes comptables de l’année 2024 avaient été produites dès le 17 octobre 2025. Elles étaient de nouveau communiquées et permettaient d’avoir accès à l’ensemble des informations comptables nécessaires. Le syndic avait été en mesure de présenter un budget prévisionnel et de nouveaux documents comptables pour l’exercice 2025 2026.

Les feuilles de présence produite par l’actuel syndic démontraient que celui-ci avait connaissance de leur contenu.

Elle produisait la répartition par copropriétaires de 2021 à 2024 déjà produite les 17 août et 17 octobre 2025 avec l’état des soldes.

Quant à la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, la concluante observait que les demandeurs ne démontraient pas la paralysie totale évoquée puisque les appels de charges étaient émis, les comptes bancaires étaient accessibles, les fournisseurs étaient réglés et la gestion courante se poursuivait. Les mutations de propriété intervenue avaient pu être gérées par le nouveau syndic. Le budget prévisionnel était établi. Les fournisseurs pouvaient être réglés, la prochaine assemblée générale de copropriété était prévue au 30 juin 2026, les appels de fonds avaient été adressés au quatrième trimestre 2025 et au premier trimestre 2026.

La présente procédure avait été engagée alors que le délai maximal de trois mois pour la transmission des documents n’était pas expiré.

Dans ces conditions, la concluante soutenait que l’action initiée à son encontre était sans objet et que les demandeurs ne justifiaient ni de l’urgence ni de la gravité. Elle demandait leur condamnation à lui verser la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3600 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Mme, [T] indique dans ses écritures avoir renoncé à ce moyen qui figure néanmoins au dispositif de ses conclusions.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre au nouveau syndic et au président du conseil syndical une action spécifique devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Néanmoins, « Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en ce qu’il est propriétaire des documents dont le nouveau syndic demande la production, l’action attitrée prévue par l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 étant une action supplémentaire reconnue au syndic lui-même ou au président du conseil syndical. » (CA, [Localité 2], Pôle 1, chambre 2, 5 Février 2026 – n° 25/08417).

Sur l’intervention volontaire de la SAS Syndup

L’article 18-2 précité ouvre au syndic une action spécifique. Son intervention se rattache à la demande du syndicat des copropriétaires par une identité de cause. Son intervention est recevable.

Sur la transmission des documents au nouveau syndic

L’article 18 –2 de la loi du 10 juillet 1965 réglemente la transmission des documents de l’ancien syndic au nouveau syndic :

• dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions l’ancien syndic doit remettre :

la situation de trésorerie

les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque

• dans le délai d’un mois

l’ensemble des documents et archives du syndicat

l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou au lot dans un format téléchargeable et imprimable

• dans le délai de deux mois suivants

l’état des comptes des copropriétaires

l’état des comptes du syndicat après apurement et clôture.

En l’espèce Madame, [T] a cessé ses fonctions le 16 juillet 2025.

Elle produit en date du 18 août 2025 la transmission par e-mail – We transfer, ainsi que le document établissant que le nouveau syndic avait téléchargé les fichiers :

– les factures de l’exercice 2025, le grand livre comptable 2025, les documents relatifs aux procédures en cours concernant les copropriétaires, l’état des soldes des copropriétaires au 17 août 2025

– le règlement de copropriété

– le RIB

– les relevés bancaires 2025.

Elle précisait qu’il n’existait pas de carnet d’entretien et que la liste des copropriétaires était déjà connue du nouveau syndic.

Elle a remis en main propre contre décharge en date du 17 août 2025 signée du nouveau syndic les moyens de paiement de la copropriété, les cartes mémoire des caméras de vidéosurveillance, un routeur, les clés des entrées, des parties communes des placards et locaux techniques.

Le 17 octobre 2025 elle a transmis les archives dormantes 2021-2024 comprenant les relevés bancaires et les exercices comptables 2021 à 2024.

Les factures de l’exercice 2025 saisies et réglées, et à régler sont versées aux débats de même que les relevés de compte, le grand livre, les factures 2024, les relevés bancaires 2023, les pièces relatives à l’exercice 2023, les relevés bancaires 2022 et les pièces relatives à l’exercice 2022, les relevés bancaires 2021 et les factures relatives à l’exercice 2021.

Elle verse aux débats :

– l’état des comptes des copropriétaires au 17 octobre 2025

– l’assurance contractée auprès d’AXA multirisques immeuble

– son propre contrat de syndic en date du 30 juin 2023.

La défenderesse produit les pièces relatives à l’instance engagée par Madame, [W] en octobre 2024 ainsi qu’un courrier électronique de Monsieur, [A], copropriétaire, suggérant que Madame, [W] était à l’origine de la présente procédure.

Elle verse aux débats l’assignation délivrée à Monsieur, [L] ainsi que les conclusions de ce dernier acceptant le désistement du syndicat des copropriétaires le 23 septembre 2025.

Concernant les difficultés de transfert de fonds qui lui étaient imputées, elle produisait un courrier électronique en date du 1er novembre 2025 adressé à l’établissement bancaire et lui demandant de vérifier la concordance entre le contrat du nouveau syndic et les informations bancaires rattachant la copropriété à un établissement situé à, [Localité 3] alors que la destination des fonds était une banque située en Ardèche.

Madame, [T] produit encore une remise contre décharge de l’ancien syndic Century 21, en 2017, lorsqu’elle avait pris ses fonctions de syndic, de moyens de paiement, de chèques et de documents bancaires et comptables.

Elle produit des conventions d’honoraires avec des cabinets d’avocats chargés des intérêts du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que Madame, [T] a produit de bonne foi l’ensemble des documents en sa possession relatifs à la gestion de la copropriété et qu’elle a rempli les obligations qui lui incombaient aux termes de l’article 18 –2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle explique le retard à la transmission de certains documents par des difficultés d’ordre familial, preuves à l’appui.

Elle fournit l’attestation d’un informaticien sur l’impossibilité d’accéder aux grands livres 2022 à 2024.

Le syndicat des copropriétaires par ses propres productions établit qu’il a connaissance des feuilles de présence. Il est par ailleurs visible que les documents qui lui ont été communiqués lui permettent de poursuivre la gestion de la copropriété dans des conditions normales.

Il n’y a pas lieu de condamner Mme, [T] sous astreinte à remettre des pièces qu’elle ne possède pas.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L’allocation d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts dus au syndicat des copropriétaires ou au nouveau syndic par le juge des référés suppose l’absence de contestation sérieuse sur la réalité du dommage, et sur le lien de causalité entre le dommage et la faute supposée de la défenderesse.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que les documents fournis par Mme, [T] permettent aux organes de la copropriété de fonctionner normalement. Par ailleurs les demandeurs n’étayent leur demande par aucune démonstration d’un préjudice.

Dans ces conditions la demande ne peut être tranchée en référé.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame, [T]

Le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic n’ont fait que mettre en œuvre les dispositions de l’article 18-2 précité. Il n’est pas établi par la défenderesse que cette action résulte d’une volonté de nuire. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, parties perdantes, sont solidairement condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils sont solidairement condamnés à verser à la défenderesse la somme de 2500 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ecartons le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1],

Recevons l’intervention volontaire de la SAS Syndup en qualité de syndic de la copropriété de la, [Adresse 1],

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] et la SAS Syndup de leur demande de condamnation de Mme, [B], [T] à remettre les documents afférents à la gestion de la copropriété, [Adresse 5],

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de Mme, [B], [T] à des dommages et intérêts,

Déboutons Mme, [B], [T] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamnons solidairement aux dépens le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] et la SAS Syndup,

Condamnons solidairement le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] et la SAS Syndup à verser à Mme, [B], [T] la somme de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE