T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/08765 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5TE

MINUTE n° : 2026/80

DATE : 06 Mai 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS [M], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. GROUPE BARAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anouck ARAGONES-BENCHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE, non comparante ni substituée

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Avril 2026 puis a été prorogée au 06 Mai 2026. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Anouck ARAGONES-BENCHETRIT

M^e Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Anouck ARAGONES-BENCHETRIT

M^e Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SCI GROUPE BARAN est propriétaire des lots n° 100 et 101 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a mis en demeure la SCI GROUPE BARAN d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, auquel il se réfère à l’audience du 11 février 2026 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], a fait assigner la SCI GROUPE BARAN devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 5679,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2025, au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 7 octobre 2025 pour la période de 1er mai 2023 au 1er octobre 2025, de 1200 euros à titre de dommage et intérêts, de 500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic, et de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI GROUPE BARAN a constitué avocat le 24 novembre 2025, mais n’a pas conclu ni comparu à l’audience du 11 février 2026.

MOTIFS

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La SCI GROUPE BARAN a été mise en demeure le 8 octobre 2025 de régler la somme de 5679,04 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 juin 2026 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 7 octobre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2023 et 3 octobre 2024, approuvant les comptes 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure des 12 septembre 2023, 22 mai 2024 et 8 octobre 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 5679,04 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme de 53,17 euros au titre des frais de commandement de payer du 8 décembre 2023, ainsi que la somme de 288 euros correspondant aux frais de constitution et de suivi de dossier en date des 10 janvier 2024 et 18 juin 2024, dont il n’est pas justifié la stricte nécessité au regard du recouvrement, et ramenant la créance à la somme de 5337,87 euros au titre des charges impayées au 7 octobre 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5337,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de 500 euros qui seraient dus en application du contrat de syndic à défaut de justificatif de ces frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI GROUPE BARAN à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], la somme de 5337,87 euros (CINQ MILLE TROIS CENT TRENTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-SEPT EUROS), outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

CONDAMNE la SCI GROUPE BARAN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI GROUPE BARAN à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.