COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RIVIERA PALACE BAT C c/ S.A.S. OVAL TOO

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01331 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QK4P

Grosse délivrée à

M^e Laetitia GABORIT

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. OVAL-TOO, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5], chez SOGEDOM

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Oval-Too est propriétaire du lot n°110 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Par lettre du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” a mis en demeure la société Oval-Too de lui payer la somme de 1.339,58 euros de charges de copropriété dues au 12 septembre 2024.

Par acte du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner la société Oval-Too aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

2.402,62 euros de charges de copropriété arrêtées au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de la mise en demeure,488 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024,7.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le compte du défendeur est débiteur depuis le 1er avril 2024. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 488 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 12 septembre 2024. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

La société Oval-Too, assignée par remise de l’acte à personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 10] Bat [Adresse 9]” produit :

le relevé de propriété démontrant que la société Oval-Too est propriétaire des lots de copropriété n°110,le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2023:- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juillet 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SAS Oval-Too,une mise en demeure de payer la somme de 1.339,58 euros de charges de copropriété dues au 12 septembre 2024 adressée à la SAS Oval-Too par lettre du 12 septembre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 2.890,62 euros au 18 mars 2025.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 18 mars 2025 à la somme de 2.402,62 euros.

Par conséquent, la société Oval-Too sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” la somme de 2.402,62 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 18 juin 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 1.339,58 euros et à compter du 28 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” sollicite le remboursement des frais suivants :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 40 euros le 12/09/2024,

— des frais d’envoi de mise en demeure d’un montant de 8 euros le 12/09/2024,

— des frais de sommation d’un montant de 200 euros le 22/01/2025,

— des frais d’assignation d’un montant de 240 euros le 18/03/2025,

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût de la mise en demeure et de ses frais d’envoi à hauteur de 48 euros.

Par conséquent, la société Oval-Too sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” la somme de 48 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société Oval-Too s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 100 euros.

Par conséquent, la SAS Oval-Too sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” la somme de 100 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société Oval-Too sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Oval-Too à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Riviera Palace Bat C” situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 2.402,62 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 1.339,58 euros à compter du 12 septembre 2024 et sur la totalité à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE la société Oval-Too à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Riviera Palace Bat C” situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 48 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE la société Oval-Too à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 100 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société Oval-Too à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Riviera Palace Bat C” situé [Adresse 4] à [Localité 7] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE la société Oval-Too aux dépens, distraits au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT