N° RG 25/02495 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IHE4 – jugement du 22 octobre 2025

N° RG 25/02495 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IHE4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA NORMANDIE, Immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 394 288 401, dont le siège social est sis SYNDIC FONCIA NORMANDIE [Adresse 5]

Représenté par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [N]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Non comparant, non représenté

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 27 août 2025

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 15 octobre 2025, puis prorogée au 22 octobre 2025

— signé par Sabine ORSEL, présidente du tribunal judiciaire et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSE DU LITIGE

[T] [N] est propriétaire du lot n°8 (appartement) au sein l’immeuble situé à [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété, et dont le syndic en exercice est la SAS FONCIA NORMANDIE.

Après des mises en demeures restées infructueuses des 13 novembre et 6 décembre 2024, le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE a fait signifier à [T] [N] un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 1 255,26 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 juin 2025, il l’a mis en demeure de payer spécifiquement les appels de charge des 1er et 2ème trimestre 2025 d’un montant de 815,86 euros, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE, a fait assigner [T] [N] devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner [T] [N] à lui payer la somme de 1 296,74 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 28 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 550,88 euros et à compter de l’assignation pour le solde ;

— condamner [T] [N] à lui payer la somme de 407,93 euros, correspondant au montant de l’appel prévisionnel devenu immédiatement exigible, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [T] [N] à lui payer la somme de 899,74 euros, au titre des frais nécessaires ;

— condamner [T] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat ;

— condamner [T] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [T] [N] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et les droits d’engagement de poursuite ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

À l’audience du 27 août 2025, [T] [N] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à « défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge de seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La demande présentée par le syndicat des copropriétaires est justifiée par la production :

— des procès-verbaux des assemblées générales des années 2023, 2024 et 2025 (pièce n°8, 9 et 10) ;

— d’un décompte établi au 28 juillet 2025, dont il résulte que [T] [N] est débiteur de la somme de 1 296,74 euros, en ce compris les frais de poursuite pour un total de 899,74 euros, malgré une mise en demeure adressée le 6 décembre 2024.

L’échec de la mise en demeure du 10 juin 2025 concernant uniquement les sommes déjà exigibles au titre de l’année en cours rend applicables les dispositions du texte susvisé et permet le recours à la procédure accélérée au fond.

[T] [N], qui ne comparaît pas, ne soumet à la juridiction aucun moyen contraire.

Il sera fait droit à la demande au titre des charges impayées.

En outre, il résulte des mêmes pièces que les provisions pour appel de charges et cotisation pour le fonds de travaux du dernier trimestre de l’année 2025 sont devenues immédiatement exigibles, pour un montant total de 407,93 euros, au paiement desquelles [T] [N] sera également condamné.

S’agissant des frais nécessaires, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce,

Les frais exposés pour les mises en demeure des 13 novembre 2024 et 10 juin 2025 et la relance du 6 décembre 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce et les frais de constitution de dossier ne peuvent être inclus dans les frais nécessaires.

Enfin, les intérêts de retard ne constituent pas des frais nécessaires.

Il sera dès lors alloué à ce titre la somme de 147,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat de copropriété fait valoir que la carence d’un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d’une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voir une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble. Le non-paiement de charges par un copropriétaire oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.

Il sollicite à ce titre une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le défaut de paiement des charges, pendant plusieurs années et dès l’accession à la propriété, cause nécessairement un préjudice au syndicat de copropriété. Celui-ci ne produit pas d’élément permettant d’en apprécier l’ampleur et il sera dès lors attribué une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[T] [N] qui succombe, sera tenu aux dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, aucune raison ne conduisant le juge à en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

CONDAMNE [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 1 296,74 euros correspondant aux charges de copropriétés impayées arrêtées au 28 juillet 2025 ;

CONDAMNE [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 407,93 euros, correspondant au montant de l’appel prévisionnel devenu immédiatement exigible au titre du dernier trimestre de l’année 2025, ainsi que du fonds de travaux ;

CONDAMNE [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 147,50 euros TTC au titre des frais nécessaires ;

DIT que ces sommes porteront intérêts à taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de [Localité 6][Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE, la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président