TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 13]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Février 2025

AFFAIRE N° RG 22/01491 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-ONU3

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELAS CLOIX & MENDES-GIL,

M^e Pascale SIMON-VOUAUX

Jugement Rendu le 17 Février 2025

ENTRE :

La S.A.R.L. N.C.E IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pascale SIMON-VOUAUX, avocat au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Claire PUIREUX REILLAC, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La COMMUNE DE [Localité 14]

dont le siège est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Karine DESTARAC de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 18 Novembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 18 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 mai 2018, le Conseil Municipal de la commune de [Localité 14] a autorisé le Maire à signer une promesse de vente notariée avec la SARL N.C.E. IMMO, pour un montant de 420.000 €, relative aux parcelles cadastrées AO 63,64,65,66 et [Cadastre 2], pour une contenance de 4 hectares 39 ares et 68 centiares.

Le 18 juillet 2018, le Maire de la Commune de [Localité 14] a demandé, en application de I’articIe L2241-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, l’avis consultatif des Domaines, sur le projet de cession des cinq parcelles.

La promesse de vente a été signée le 18 septembre 2018, assortie de plusieurs conditions suspensives.

La date de la réalisation de la promesse de vente a été fixée, au plus tard, le 30 septembre 2019.

Une indemnité d’immobilisation est prévue à la somme forfaitaire de 42.000 €, sur laquelle la Société N.C.E. IMMO a versé une partie, soit la somme de 5.000 € ; ladite somme a été séquestrée entre les mains de Maître [N] [P], notaire à [Localité 14], représentant la Commune de [Localité 14].

Suivant acte sous seing privé, en date à [Localité 14] du 25 juin 2019, un avenant a été passé entre la Commune de [Localité 14] et la Société N.C.E. IMMO, afin de proroger la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offre(s) définitive(s) de prêt par le bénéficiaire de la promesse au 15 octobre 2019 et de proroger la date extrême de réalisation de la promesse de vente au 31 décembre 2019.

Le 20 novembre 2019, un 2ème avenant a été régularisé, notamment pour proroger la date extrême de réalisation de la promesse de vente au 31 décembre 2020.

Une délibération du Conseil Municipal de la Commune de [Localité 14], en date du 3 novembre 2020, est revenue sur sa décision du 12 septembre 2018 de vendre le terrain susvisé à la société N.C.E. IMMO.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au Maire de la Commune de [Localité 14], en date du 7 janvier 2021, la Société N.C.E. IMMO a demandé que la régularisation de l’acte authentique de vente intervienne.

Par courrier, en date du 14 janvier 2021, la Commune de [Localité 14], a fait savoir à la Société N.C.E. IMMO que la Commune n’entendait pas donner suite à la promesse de vente.

Par exploit de Maître [D] [S], huissier de justice, en date du 20 janvier 2021 signifié le 20 janvier 2021, la N.C.E. IMMO a fait sommation à la Commune de [Localité 14] d’avoir à comparaître, le jeudi 28 janvier 2021, à 11h30, en l’Office Notarial de Maître [J] [R], notaire à [Localité 16], à défaut de procéder à la signature de l’acte de vente consécutivement à la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2018, prorogée par ses deux avenants successifs, dont la date de réalisation était expirée.

Par lettre, en date du 22 janvier 2021, la Commune de [Localité 14] a notifié à la société NCE IMMO que la Commune de [Localité 14] n’entendait pas déférer à la sommation d’avoir à comparaître en l’Étude de Maître [J] [R], notaire, le jeudi 28 janvier 2021 à 11h30, à la demande de la Société N.C.E. IMMO, à l’effet de régulariser un acte de vente d’un terrain situé à [Localité 14], lieu-dit [Localité 10].

Le 28 janvier 2021, Maître [J] [R], notaire à [Localité 16], a dressé un procès-verbal de carence constatant la non-comparution du Maire de la Commune de [Localité 14], lequel a été publié au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 12], le 22 octobre 2020 sous le numéro 79 – 97, volume : 9101P012021P n°5299.

C’est dans ces conditions que selon exploit d’huissier en date du 4 mars 2022, la SARL N.C.E. IMMO a fait assigner la commune de MAISSE devant le Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir le tribunal, à titre principal, ordonne l’exécution de la promesse de vente.

Par conclusions en réplique récapitulatives n°7 en date du 17 mai 2024, la SARL N.C.E. IMMO demande au tribunal de :

1) À titre liminaire

— JUGER les demandes, fins et conclusions de la Société N.C.E. IMMO recevables et bien fondées.

— DÉCLARER irrecevables les demandes, fins et conclusions de la commune de [Localité 14] représentée par son Maire, par application de l’article 4 du code de procédure civile.

— DÉBOUTER la Commune de [Localité 14], représentée par son Maire en exercice, de toutes ses demandes, fins et conclusions

— JUGER irrecevables les demandes de la Commune de [Localité 14], comme ne constituant pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

— JUGER que la délibération du Conseil municipal, en date du 3 novembre 2023 est illégale et ne peut produire aucun effet.

2) À titre principal,

— JUGER que l’accord sur la chose et sur le prix est intervenu et qu’en conséquence la vente est parfaite entre la Commune de [Localité 14] et la société N.C.E. IMMO;

— ORDONNER l’exécution de la promesse de vente du 18 septembre 2018 et ses avenants des 5 juin 2019 et 20 novembre 2019, sans modification du PLU;

— JUGER que le jugement à intervenir constituera le titre de propriété au profit de la Société N.C.E. IMMO, avec effet au 31 décembre 2020 sur les biens suivants :

* un bien dépendant du domaine privé communal, situé à [Localité 14] (Essonne), [Localité 8], constitué par un ensemble de parcelles en nature de terre, taillis et landes, figurant au cadastre :

AO [Cadastre 3] [Localité 7] [Adresse 11] 01 ha 40a95 ca Terre

AO [Cadastre 4] [Localité 7] [Adresse 11] 00 ha 57a45 ca [Adresse 17]

AO [Cadastre 5] [Localité 7] [Adresse 11] 00 ha 47 a 20 ca [O]

AO [Cadastre 6] [Localité 7] [Adresse 11] 00 ha 63a 23 ca Terre

AO [Cadastre 2] [Localité 7] [Adresse 11] 01 ha 30a 85 ca [O]

pour une surface totale de 4 hectares 39 ares 68 centiares, suivant un prix de vente de 420.000 €;

— CONDAMNER la Commune de [Localité 14] à payer à la Société N.C.E. IMMO la somme de cinq cent trente-huit mille sept cent dix-sept euros et quarante centimes (538 717,40 €) HT, à titre de dommages et intérêts pour le retard dans l’exécution de la promesse de vente ;

3) À titre subsidiaire,

— JUGER que la Commune de [Localité 14] a manqué à ses engagements contractuels et à son obligation de bonne foi ;

— CONDAMNER la Commune de [Localité 14] à verser à la société N.C.E. IMMO la somme d’un million quatre cent cinquante-neuf mille sept euros HT (1.459.007 €), à titre de dommages et intérêts, du fait de ses manquements contractuels ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Commune de [Localité 14] à payer à la Société N.C.E. IMMO la somme de cinquante mille euros (50.000 €) HT, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la Commune de [Localité 14] en tous les dépens.

Par conclusions récapitulatives n°4 en date du 18 mars 2024, la commune de MAISSE demande au tribunal de :

— Constater que la condition suspensive tenant au caractère définitif de la délibération du conseil municipal est défaillante ;

— Dire et juger caduque la promesse de vente du 18 septembre 2018 ;

Ce faisant

— Débouter la société NCE IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

— Dire et juger que la société NCE IMMO se verra restituer l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire ;

— Condamner la société NCE IMMO à verser à la Commune de [Localité 14] la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Condamner la société NCE IMMO aux dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 juin 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 18 novembre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de la commune de [Localité 14]

L’articIe 4 du Code de procédure civile dispose :« L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

La SARL NCE IMMO soutient que la Commune de [Localité 14] ne formule aucune prétention dans ses écritures, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, précisant que les demandes formulées par les termes « constater, dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code procédure civile.

Cependant, il ressort des conclusions de la commune que cette dernière conclut, à titre principal, à la caducité de la promesse de vente.

Dès lors, ses demandes sont recevables.

Sur la validité de la promesse de vente

Le 30 mai 2018, le Conseil Municipal de la commune de [Localité 14] a autorisé le Maire à signer une promesse de vente notariée avec la Société N.C.E. IMMO, pour un montant de 420.000 €, relative aux parcelles cadastrées AO 63,64,65,66 et [Cadastre 2], pour une contenance de 4 hectares 39 ares et 68 centiares.

Le 18 juillet 2018, le Maire de la Commune de [Localité 14] a demandé, en application de I’articIe L2241-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, l’avis consultatif des Domaines.

Le 18 septembre 2018, une promesse de vente a été signée entre la commune de [Localité 14] et la SARL NCE IMMO, portant sur lesdites parcelles.

Cet acte comportait plusieurs conditions suspensives, notamment :

— Conditions suspensives auxquelles aucune des parties ne peut renoncer :

* Caractère définitif de la délibération du conseil municipal;

* Absence d’exercice du droit de préemption par la commune.

— Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer:

* Origine de propriété régulière ;

— * Renseignements d’urbanisme conforme ;

* Situation hypothécaire conforme ;

* Obtention d’une attestation d’un bureau d’études ;

* Modification du PLU concernant la possibilité de créer, sur la partie située en zone 2AU (environ 27.062 m2), et sur une emprise d’environ 15 000 m2, un lotissement de 34 maisons individuelles ainsi que 2 collectifs à usage d’habitation; cette modification devant présenter un caractère définitif,

* Obtention des prêts par le bénéficiaire, d’un montant total maximum de 420.000 €.

Aux termes de 2 avenants des 25 juin et 20 novembre 2019, il a été notamment convenu de proroger la date extrême de réalisation de la promesse de vente au 31 décembre 2020.

Par une délibération du Conseil Municipal de la Commune de [Localité 14], en date du 3 novembre 2020, est revenue sur sa décision du 12 septembre 2018 de vendre le terrain susvisé à la société N.C.E. IMMO, au motif qu’elle n’avait jamais reçu l’avis des Domaines.

Les parties s’opposent sur le fait de savoir si la délibération de conseil municipal du 12 septembre 2018 autorisant la vente est définitive, rendant ainsi la délibération du 3 novembre irrégulière, ou si la promesse de vente est devenue caduque en l’absence d’avis de Domaines.

L’article 2241-1 du code des collectivités territoriales dispose notamment que « Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19.

(…)

Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité».

Il est constant que la consultation du Service des Domaines prévue par l’article L. 2241-1, préalablement à la délibération du conseil municipal portant sur la cession d’un immeuble ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants, ne présente pas le caractère d’une garantie. Il appartient au juge saisi d’une délibération prise en méconnaissance de cette obligation de rechercher si cette méconnaissance a eu une incidence sur le sens de la délibération attaquée.

En l’espèce, la délibération du conseil municipal du 12 septembre 2018 n’a fait l’objet d’aucun recours, retrait ou déféré préfectoral.

Il y a en outre lieu de rappeler que l’avis du service des Domaines n’est que consultatif et qu’il est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à ,compter de la saisine de cette autorité.

La commune a saisi les Domaines pour avis le 18 juillet 2018. Aucune réponse ne lui a été apportée par ce service, si bien qu’au 18 août 2018, l’avis des Domaines était réputé donné.

Par ailleurs, aucune des pièces versées ne permet de démontrer, comme le soutient la commune, que la SARL NCE IMMO aurait modifié substantiellement son projet, nécessitant par là une nouvelle saisine des Domaines pour avis.

Dès lors, la délibération du 12 septembre 2018 est définitive.

Il en résulte que la commune s’est obligée définitivement à vendre à la SARL NCE IMMO dès la conclusion de la promesse de vente sans possibilité de rétractation. La SARL NCE IMMO a donné son consentement à la vente et la levée d’option est intervenue dans les délais convenus. La vente est donc parfaite, la rétractation de la commune ne constituant pas une circonstance propre à empêcher la vente.

Sur l’exécution forcée de la vente

En l’espèce, comme indiqué supra, les conditions suspensives prévues à la promesse de vente ont été accomplies et la levée d’option d’achat a été effectuée le 30 décembre 2020, emportant ainsi la formation de la vente.

Dès lors, c’est à bon droit que la SARL NCE IMMO sollicite l’exécution forcée de la convention qui sera donc ordonnée selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL NCE IMMO sollicite les sommes suivantes :

—  37.485 euros au titre du remboursement des frais financiers du prêt consenti de 357.000 euros,

— dépenses engagées et provisions de dépenses : 423.575 euros,

— manque à gagner du 01/01/2021 au 31/12/2023 : 77.657,40 euros ;

Elle ne justifie cependant d’aucune des sommes demandées, si bien que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La commune de [Localité 14], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la SARL NCE IMMO la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes de la commune de [Localité 14] ;

Dit que la vente des parcelles cadastrées AO 63,64,65,66 et [Cadastre 2], pour une contenance de 4 hectares 39 ares et 68 centiares, intervenue entre la commune de [Localité 14] et la SARL N.C.E. IMMO au prix de 420.000 euros, est parfaite ;

Ordonne l’exécution de la promesse de vente du 18 septembre 2018 et de ses avenants des 5 juin et 20 novembre 2019 ;

Dit que le présent jugement vaut titre de propriété au profit de la SARL N.C.E. IMMO, avec effet au 31 décembre 2020 sur les biens suivants :

un bien dépendant du domaine privé communal, situé à [Localité 14] (Essonne), [Localité 8], constitué par un ensemble de parcelles en nature de terre, taillis et landes, figurant au cadastre, comme suit :

AO [Cadastre 3] [Localité 7] [Adresse 11] 01 ha 40a95 ca Terre

AO [Cadastre 4] [Localité 7] [Adresse 11] 00 ha 57a45 ca [Adresse 17]

AO [Cadastre 5] [Localité 7] [Adresse 11] 00 ha 47 a 20 ca [O]

AO [Cadastre 6] [Adresse 9] 00 ha 63a 23 ca Terre

AO [Cadastre 2] [Adresse 9] 01 ha 30a 85 ca [O]

pour une surface totale de 4 hectares 39 ares 68 centiares ;

Condamne la commune de [Localité 14] à payer à la SARL N.C.E. IMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 14] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,