TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/00924 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZNQ

NAC : 72D

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SCI [F], au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 804 356 327, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci [F] est propriétaire du lot n°49 consistant en un appartement au sein de la résidence en copropriété les [Adresse 4] située [Adresse 5] sur la commune de Saint Pierre du Perray (91280).

La Sci [F] a subi dans l’appartement donné en location un premier dégât des eaux en octobre 2019 puis un second dégât des eaux en juin 2021.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la Sci [F] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Citya Immobilier, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de sa perte locative et au titre de son préjudice moral, outre sa condamnation au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en demande n°1, régulièrement notifiées par Rpva le 22 janvier 2025, la Sci [F] demande au tribunal judiciaire de:

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l”immeuble [Adresse 7] à ST PIERRE DU PERRAY, pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER à EVRY à payer à la SCI [F] la somme de 26.582,50 € à titre de dommages et intérêt et au titre de sa perte locative de juillet 2020 à janvier 2023,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

— Sur la défense du Syndicat des Copropriétaires

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rappeler l’exécution de droit du présent jugement,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires en tous les dépens, lesquels devront comprendre les frais de constat d’huissier (431,10 €).

Au soutien, la Sci [F] expose avoir été victime de deux dégâts des eaux successifs, le premier du 23 octobre 2019 au mois de mai 2021 et le second du 3 juin 2021 au 31 janvier 2023, en provenance des parties communes.

Se fondant sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, elle estime que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée et sollicite sa condamnation au paiement de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer dont elle a été privée pendant toute la durée de ces sinistres. En réplique, elle objecte que le syndicat ne saurait exonérer sa responsabilité en la rejetant sur son assurance qui n’a pas été appelée à la cause.

La Sci [F] s’estime bien fondée à solliciter la réparation de son préjudice moral en rappelant avoir subi pendant près de 3 ans des dégâts des eaux l’empêchant de jouir paisiblement de son bien pour lequel elle a continué à rembourser des mensualités de crédit immobilier, des charges de copropriété et d’assurance.

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense n°1, régulièrement notifiées par Rpva le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], demande au tribunal de :

— Débouter la Sci [F] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

— Condamner la Sci [F] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires expose avoir fait de très nombreuses diligences afin de trouver l’origine du sinistre et y mettre un terme. Il estime que les assureurs dommage ouvrage (DO) et multi risque (MRI) doivent être attraits dans la cause et qu’ils devront être condamnés à le relever indemne et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de la perte locative, le défendeur estime que la Sci [F] ne peut être indemnisée qu’au titre d’une perte de chance et que cette indemnisation incombe à l’assureur MRI de l’immeuble.

S’agissant du préjudice moral allégué, le syndicat des copropriétaires rappelle que la Sci [F] ne se confond pas avec ses associés et ne peut se prévaloir d’un préjudice allégué, en réalité, par ses derniers.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance rendue le 10 avril 2025 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 février 2026. Les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement est rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la matérialité et l’origine des désordres

S’agissant du premier dégât des eaux d’octobre 2019

Il ressort du rapport d’expertise Dommages Ouvrage CRAC daté du 29 octobre 2019 que l’expert du cabinet Polyexpert Construction (pièce 4 de la demanderesse) a constaté:

— dans la chambre parentale du logement, la présence de traces de migration d’eau affectant la plinthe et des développement de moisissures affectant la cloison séparative de la chambre parentale et de la chambre enfant notamment derrière la tête de lit

— dans la chambre enfant, la présence d’importantes traces de migration d’eau au plafond à proximité de la même cloison.

L’expert indique que les investigations menées par la société JP mandatée par ses soins en extrême urgence ont permis de mettre en évidence un défaut d’entretien de la toiture comme origine du sinistre. En effet les rives de toiture au niveau des lucarnes ainsi que les égouts de toiture sont obstruées par des feuilles en décomposition qui occasionnent des refoulements et des débordements de toiture d’eau de pluie, selon l’expert.

L’assurance SMABTP, relevant que les dommages constatés trouvent leur origine dans une cause extérieure à la responsabilité des constructeurs, à savoir un défaut d’entretien de la toiture, a décliné sa responsabilité, selon courrier daté du 23 décembre 2019 (pièce 5 de la demanderesse).

Le tribunal retient que le syndicat des copropriétaires ne conteste ni l’existence du dégât des eaux d’octobre 2019 ni son origine en provenance des parties communes.

Ainsi la matérialité des désordres et leur origine dans les parties communes sont établies.

S’agissant du second dégât des eaux de juin 2021

Du courrier en date du 3 juin 2021 adressé par le syndic à la SMABTP, il ressort qu’à la suite de la remise en état du logement (infiltrations par terrasse du dessus) de nouvelles traces d’eau sont apparues sur les murs (pièce 22 de la demanderesse).

Il ressort du procès verbal de constat dressé le 04 mars 2022 que Maître [W] [K], commissaire de justice, a constaté dans le bien concerné que, dans la chambre, le revêtement est totalement cloqué au niveau du mur de droite et une auréole noirâtre est visible à la jonction avec le mur. Il a également constaté que le revêtement est cloqué jusqu’en bas et que des débris sont présents au sol (pièce 25 de la demanderesse).

Le tribunal retient que le syndicat des copropriétaires ne conteste ni l’existence du second dégât des eaux ni son origine en provenance des parties communes.

Ainsi la matérialité des désordres et leur origine dans les parties communes sont établies.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsables des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité instituée par les dispositions de l’article 14 est une responsabilité de plein droit.

En l’espèce, les deux dégâts des eaux subis dans l’appartement de la Sci [F] trouvant leur origine dans les parties communes, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] est engagée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier, est ainsi responsable des conséquences du sinistre ayant affecté l’appartement de la Sci [F].

Si le défendeur a avancé que les assureurs DO et MRI devaient être attraits dans la cause et être condamnés à le relever indemne et le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, le tribunal ne peut que constater qu’aucune des parties n’a assigné en intervention forcée les assureurs concernés à la présente procédure.

Sur les préjudices indemnisables

a- Sur la perte locative

La Sci [F] demande au titre du préjudice tiré de la perte locative une somme de 26.852,50 euros calculée sur la base du montant mensuel toutes charges comprises du loyer de 857,50 euros pendant les 31 mois durant lesquels elle n’a pas pu mettre à location son logement affecté par les deux dégâts des eaux.

Ainsi que justement soulevé par le défendeur, il est constant que le préjudice subi consiste en une perte de chance de percevoir des loyers qui doit être mesurée à la perte de chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, en l’espèce le cumul des loyers perdus tel que demandé par la Sci [F].

Le tribunal relève que ni le principe de la perte de loyer ni la durée alléguée de 31 mois durant lesquels l’appartement n’a pas pu être proposé à la location en raison des dégâts des eaux subis ne sont contestés par le défendeur.

La perte de chance peut être évaluée à 60% du montant des loyers perdus, hors charges puisque le montant des provisions sur charges ne précise pas la part imputable au locataire de celle imputable au propriétaire. Le montant mensuel hors charge du loyer non contesté s’établit à 752,50 euros.

Dès lors, le préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers se calcule comme suit: 60% x (752,50 x 31) = 13 996,5 euros arrondis à 13 997 euros.

b- Sur le préjudice moral

La Sci [F] demande au titre du préjudice moral une somme de 5 000 euros tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande au motif que la personne moral demanderesse ne se confond pas avec ses associés et qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice allégué en réalité par ces derniers.

Contrairement à soutenu par le défendeur, la Sci [F], a subi un préjudice moral en raison des deux dégâts successifs ayant affecté l’appartement donné à location, de l’inscription dans le temps de ces sinistres puis de l’engagement de la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 1 000 euros à la Sci [F] au titre de son préjudice moral.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux entiers dépens qui comprendront les frais de commissaire de justice d’un montant de 431,10 euros dont il a été justifié (facture versée en pièce 26 par la demanderesse).

La Sci [F] ayant été contrainte d’exposer des frais pour engager la présente procédure judiciaire, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer une somme de 13 997 euros à la Sci [F] au titre du préjudice de la perte de chance de percevoir des loyers

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer une somme de 1 000 euros à la Sci [F] au titre du préjudice moral

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer une somme de 3 000 euros à la Sci [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins Terrasses de Saint Pierre aux entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais de constat de commissaire de justice d’un montant de 431,10 euros

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,