TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11670

N° Portalis DB3S-W-B7I-2MEN

Minute :

Monsieur [E] [O]

C/

Madame [G] [Z]

Monsieur [L] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M. [O]

Copie délivrée à :

M. Et MME [Z]

Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 mars 2023, M. [E] [O] a donné à bail à Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 650 euros et un dépôt de garantie d’un montant de 1 650 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 septembre 2024, M. [E] [O] a fait signifier un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 4 950 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette date, M. [E] [O] se réfère à son assignation. Il demande :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— l’expulsion de Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] ;

— la suppression du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation solidaire de Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] :

— au paiement de la somme actualisée de 5 850 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Il expose, sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Il précise ne pas avoir encore reçu le paiement de 1 000 euros effectué le jour de l’audience.

Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] comparaissent. Ils indiquent avoir réglé la somme de 1 000 euros le jour-même et pouvoir régler la totalité de leur dette avant la fin du mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 13 mars 2023 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 4 950 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail et indiqué par le commandement de payer.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 novembre 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] restent lui devoir la somme de 5 850 euros à la date du 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Le bail conclu le 13 mars 2023 contient une clause de solidarité.

Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5 850 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [E] [O], Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2023 entre M. [E] [O] et Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] à payer à M. [E] [O] la somme de 5 850 euros (décompte arrêté au 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 5 850 euros ;

PRECISE que la mensualité devra intervenir avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [E] [O] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] soient condamnés in solidum à verser à M. [E] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [E] [O] de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] à verser à M. [E] [O] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] née [W] et M. [L] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE