Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Vincent LAGRAVE 27

— M^e Dimitri [Localité 5] 92

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00481

ORDONNANCE DU : 14 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00272 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMGN

AFFAIRE : S.C.I. SENDERO C/ [Adresse 9]

l’an deux mil vingt cinq et le quatorze Octobre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 16 Septembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SENDERO, société immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 821274644, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

[Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, GROUPE LRDI – IL ETAIT UNE FOIS, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 948567235, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 décembre 2015, l’ASL LE COMPTOIR [Localité 8] a désigné la société VP HOLDING en qualité d’assistant à maîtrise d’ouvrage pour la restauration de la copropriété la Résidence Comptoirs [Localité 8], située [Adresse 3] à [Localité 6].

La société VP HOLDING est gérant de la SCI SENDERO, copropriétaire d’un des lots de ladite copropriété.

Constatant divers désordres affectant les parties communes et privatives de l’immeuble, une expertise amiable a été diligentée et confiée à Monsieur [L] [J] dont le rapport a été déposé le 4 janvier 2023.

Le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait citer l’ensemble des sociétés étant intervenues sur le chantier devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins d’ordonner un complément d’expertise et le versement de plusieurs provisions à valoir sur les dommages et intérêts. Le président de ce tribunal fera droit à ces demandes suivant ordonnance du 24 juin 2025 (RG N°25/00158).

Le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné ces mêmes entreprises en ouverture de rapport. L’affaire est pendante (RG N°25/01826).

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires a voté la résolution n°12 visant à émettre un appel de fonds relatif aux travaux réparatoires rédigée en ces termes :

« L’importance du montant des travaux nécessaires ne permet pas un financement par les copropriétaires dans un délai cohérent avec l’état d’urgence, ce qui a motivé une action en référé provision dont le succès permettrait d’enclencher les premiers travaux.

Néanmoins, en cas de vente d’un lot par exemple, l’exigibilité des appels permettraient de récupérer des fonds indispensables à la conservation de la copropriété pour la réalisation des travaux.

Aussi, l’AG décide de fixer une date d’appel d’exigibilité au 1er mars 2025, tout en actant qu’il est impossible pour les copropriétaires non vendeurs de payer cet appel dans les délais compatibles aux besoins, compte tenu de son importance.

Ainsi, considérant que les travaux votés lors de l’AGE du 25 janvier 2025 sont urgents pour assurer la sécurité de l’immeuble pour un montant de 1 107 606,53 euros et dans l’attente de l’aboutissement de la procédure en référé provision, il est décidé de procéder aux appels suivants :

De façon à ce que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans son devis, l’assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition CHARGES COMMUNES GENERALES aux appels de fonds exigibles :

— le 01/03/2025 pour 100%

Rappel des textes :

— article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : « à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot… 2°) le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité » (…) ».

Par courrier du 1er mars 2025, un appel de fonds a été adressé à la SCI SENDERO à hauteur de sa quote-part, soit la somme de 284 075,71 euros.

La SCI SENDERO a saisi au fond le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 18 avril 2025 d’une demande de la nullité de la résolution n°12 au motif qu’elle entrainerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Faisant valoir que cette résolution constitue un trouble manifestement illicite, la SCI SENDERO a fait citer, par exploit du 18 avril 2025 également, le SC RESIDENCE LE COMPTOIR SAINT YON devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins d’ordonner la suspension de la force exécutoire de la délibération n°12 de l’assemblée générale du 28 février 2025 et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

En réplique, le SC RESIDENCE LE COMPTOIR SAINT YON soutient qu’il n’y a pas lieu à référé et demande de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI SENDERO à son encontre, de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la résolution n°12

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Sur ce fondement, la SCI SENDERO soutient que la délibération n°12 crée une discrimination entre les copropriétaires dès lors qu’elle prévoit une dispense de préfinancement des travaux à l’exclusion des copropriétaires vendeurs. Selon la requérante, les copropriétaires vendeurs seraient contraints de payer leur quote-part en dépit de l’action en responsabilité décennale actuellement pendante devant le tribunal judiciaire et ne pourraient donc pas bénéficier des éventuels bénéfices résultant de cette action ayant perdu la qualité de copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution n°12 est applicable indistinctement à l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort de la pièce 9 produite par le syndicat des copropriétaires que l’appel de fonds du 1er mars 2025 a été adressé à neuf autres copropriétaires.

L’urgence à procéder à la réalisation des travaux réparatoires a été relevée par l’expert désigné. Le préfinancement des travaux étant une condition à leur mise en œuvre, un appel de fonds apparait nécessaire.

La preuve d’une violation évidente d’une règle de droit n’est pas établie par la SCI SENDERO et aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

La demande de la SCI SENDERO tendant à suspendre la force exécutoire de la résolution n°12 sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

La SCI SENDERO, qui succombe à l’instance, sera condamnée à supporter la charge provisoire des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint de se défendre en justice, l’intégralité de ses frais de justice non compris dans les dépens.

La SCI SENDERO sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI SENDERO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI SENDERO à verser au SC RESIDENCE LE COMPTOIR [Localité 8] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SENDERO à supporter la charge provisoire des dépens ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD