TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00155 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKBR

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] C/ [Z] [W]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [J] [I]auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [T] [U], auditrice de justice

DEFENDERESSE

Madame [Z] [W]

née le 03 Septembre 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2004, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], a donné à bail à Madame [Z] [W], un logement sis [Adresse 5] [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 311,67 euros, hors charges.

Par jugement du 05 septembre 2022, le Juge des contentieux de la protection a notamment condamné Madame [Z] [W] à verser au bailleur la somme de 997 euros au titre des loyers et charges échus au 13 juin 2022 et lui a accordé un délai de 36 mois pour régler la dette par échéances de 20 euros et à dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra exigible et a constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 4 janvier 2022 et a suspendu les effets de la dite clause et a dit que si les délais étaient respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et à dit qu’à défaut de paiement, la clause reprendra son plein effet et l’expulsion ordonnée.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [Z] [W] le 05 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 06 août 2024. La CAF a été saisie le 24 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 31 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 03 janvier 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a assigné Madame [Z] [W] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.977,42 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 19 décembre 2024 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 17 mars 2025, en présence des parties, l’affaire a été renvoyée au 02 juin 2025 afin de faire le point de la situation avec l’octroi de l’aide FSL à hauteur de 1.500,00 euros.

A l’audience du 02 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] était représenté par Madame [U] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Madame [Z] [W] n’a pas comparu.

Le bailleur actualise sa créance à 409,60 euros et indique que les loyers ont repris. Il précise ne pas être opposé aux délais.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire, il sera relevé que par cette nouvelle procédure, le bailleur a entendu ne pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le jugement en date du 05 septembre 2022, de sorte que cette nouvelle procédure se fonde sur de nouveaux impayés et que les nouvelles demandes sont à ce titre recevables, et ce, dans l’intérêt du locataire.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois d’ailleurs visé par le commandement, sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 05 août 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 05 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 26 mai 2025.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [Z] [W] à lui payer la somme de 73,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 26 mai 2025, les frais de poursuite étant exclus (156,43 euros + 179,93 euros).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bailleur confirme la reprise du versement intégral des loyers et indique qu’il n’est pas opposé aux délais de paiement.

Il ressort effectivement du décompte de créance que le paiement régulier du loyer a repris bien en amont de l’audience, dès le 09 décembre 2024, et que la locataire a bénéficié d’une aide FSL de 1.500,00 euros versée le 24 mars 2025.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [Z] [W] perçoit l’allocation adulte handicapé (1.016,00 euros) outre des allocations logement (254,00 euros), pour un total de 1.269,81 euros.

Il est expliqué que les difficultés de paiement du loyer sont apparues avec la mise en place par la CAF de retenues sur ses prestations, en remboursement d’un indu, ce qui a eu un impact sur son budget au regard de ses faibles ressources. Il est indiqué que sa situation devrait s’améliorer en novembre 2025 avec la perception de l’intégralité de ses prestations CAF. Une mensualité d’apurement à hauteur de 20,00 euros est suggérée.

Au regard de la situation de la locataire, il y a lieu de dire qu’elle devra apurer sa dette en 3 mensualités de 20,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si la locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [Z] [W] succombant, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [Z] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], en deniers ou quittance, la somme de 73,24 euros (SOIXANTE TREIZE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 26 mai 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Madame [Z] [W] un délai de 3 mois pour s’acquitter de sa dette par 3 échéances mensuelles de 20,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 octobre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre du garde meuble, demande hypothétique ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [Z] [W] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL