Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Diane BOTTE 101

— Maître Marion VIENNOIS 132

— régie

— expertises x2

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00374

ORDONNANCE DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00083 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKBB

AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE LA GENETTE C/ S.C.I. BALIVERNES

l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 17 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE LA GENETTE, société immatriculée auRCS de [Localité 9] sous le n°822 988 499, représentée par sa gérante, Madame [E] [R], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Marion VIENNOIS de la SCP SCP MAGALIE ROUGIER – MARION VIENNOIS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BALIVERNES, société immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 349 899 161, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 avril 2016, la SCI BALIVERNES a donné à bail à Madame [F] plusieurs locaux à usage de pharmacie sis [Adresse 5] à LA ROCHELLE (17000).

La SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE est venue aux droits de Madame [F].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel de 21 000 euros.

Faisant valoir que l’immeuble loué est grevé de désordres, la SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE a saisi le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, lequel a, par ordonnance du 13 octobre 2020, condamné la bailleresse à procéder aux travaux dans un délai de deux mois aux endroits de la charpente, de la zinguerie, de la toiture terrasse, des menuiseries, de la cuve de fioul, de l’installation électrique et des portes de service et de garage.

Ces condamnations ont été assorties d’une astreinte selon décision du juge de l’exécution en date du 20 septembre 2022, astreinte qui sera partiellement révisée par la cour d’appel de [Localité 12] suivant arrêt du 15 octobre 2024.

La SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE ayant découvert de nouveaux désordres en cours d’année 2023, consistant notamment en des fissures sur la vitrine et aux murs, elle a fait procéder une expertise.

Selon rapport du 22 décembre 2023, l’ingénieur structure mandaté a identifié une faiblesse du plancher et une problématique de façade. Il recommandait dès lors la mise en place d’un système d’agrafes sur les fissures constatées ou le scellement d’armatures.

Selon rapport du 7 mai 2024, ce même ingénieur a procédé à un diagnostic structure. Ont été observées des fissures sur les cloisons intérieures, sur la façade, sur les liaisons cloison intérieure-mur de façade, ainsi qu’un affaissement du plancher du premier étage.

Sur la base de ce diagnostic, la SCI BALIVERNES a fait établir un devis par la société RIPEAU-MARTEL qui a estimé les travaux de reprise à la somme de 62 070,28 euros TTC.

Soutenant que le bien présente actuellement un danger et que la bailleresse n’a pas donné suite à ces nouveaux désordres constatés, la SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE a fait citer la SCI BALIVERNES par exploit du 28 janvier 2025 aux fins de la condamner sous une astreinte de 200 euros par jour de retard à faire réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la consolidation de l’immeuble tels que préconisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, outre la reconstruction de l’appartement de 70 m² et à prendre en charge les frais de déménagement et de location d’un box pendant la durée des travaux afin de permettre le stockage des meubles (20 m3). Enfin, elle sollicite sa condamnation à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, la SCI BALIVERNES s’oppose à ces demandes, sollicite une expertise avec désignation d’un expert architecte afin de déterminer la nature et l’origine des désordres allégués, sollicite la condamnation de la requérante à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

La SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE sollicite de « faire réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la consolidation de l’immeuble tels que préconisés (…) outre la reconstruction de l’appartement de 70 m²»

Si les rapports des 22 décembre 2023 et 7 mai 2024 font état des divers désordres affectant l’immeuble ainsi que de leurs possibles remèdes, le désordre structurel invoqué n’a pas été expertisé, ce désordre ayant identifié postérieurement.

En l’état de la procédure, sans expertise complémentaire portant sur la structure du bâtiment, il ne peut être fait droit à la demande de la SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE tendant à la réalisation des travaux sous astreinte.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.

Au regard des pièces produites, notamment le rapport du 22 décembre 2023 et le diagnostic structure du 7 mai 2024, la réalité des désordres est établie mais il convient de connaître précisément leur origine, les opérations susceptibles d’y

mettre fin, ou encore les responsabilités encourues, de sorte qu’une expertise apparait indispensable avant toute injonction à procéder aux travaux.

La SCI BALIVERNES justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner cette mesure selon mission détaillée dans le dispositif.

L’état actuel de la structure présentant un certain degré de dangerosité tel que rapporté par l’expert dans son rapport du 7 mai 2024, une première réunion d’expertise sera ordonnée à bref délai afin de procéder rapidement aux travaux si nécessaire.

La SCI BALIVERNES, demanderesse à cette expertise, avancera les frais de cette expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

La SCI BALIVERNES, à la demande de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée, supportera en conséquence provisoirement les dépens de l’instance.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS la SELARL PHARMACIE DE LA GENETTE de sa demande d’exécution des travaux sous astreinte ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :

[L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

Port : 06.30.33.85.91

Mel : [Courriel 8]

avec mission de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 10] après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tout document utile,entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,examiner les désordres touchant à la structure de l’immeuble dénoncés la SELARL PHARMACIE DE LA [Adresse 7] aux termes de son assignation et du diagnostic structure du 7 mai 2024,dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou s’ils sont susceptibles de revêtir ce caractère dans le délai de la garantie décennale, décrire leur nature et en rechercher l’origine, décrire les travaux de reprise nécessaires, les chiffrer et estimer leur durée ;organiser un premier accedit dans les deux mois de la décision dire si certains travaux revêtent un caractère urgent ;faire toute observation utile et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,donner son avis sur le préjudice de jouissance au regard du temps nécessaire à la reprise des réserves.

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que la SCI BALIVERNES devra consigner à la régie de ce tribunal la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 26 août 2025 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans les 6 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu’un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l’expert justifiera de l’information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d’observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SCI BALIVERNES le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n’est faite ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes, notamment formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la SCI BALIVERNES supportera provisoirement la charge des dépens de référé ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD