Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Maître Jérôme GARDACH 25

— Maître Frédéric MADY ([Localité 11])

— Maître [Localité 10]-[Localité 8] CHAUVET 60

— Maître [Z] [M] [P] ([Localité 12])

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00580

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00233 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLWF

AFFAIRE : [B] [J] C/ [F] [W], [H] [T], S.A.R.L. EXPERT’IM, S.A.S. ERIATION

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Décembre,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 04 Novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS ETIC, avocats au barreau de SAINTES

DÉFENDEURS :

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Eve CHAUVET de la SELARL REYNAUDI – CHAUVET, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie-Eve CHAUVET de la SELARL REYNAUDI – CHAUVET, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.R.L. EXPERT’IM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S. ERIATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 juin 2023, Madame [B] [J] a acquis de Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] née [W] une maison d’habitation située [Adresse 4] [Localité 7] sur une parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 6].

Invoquant avoir découvert après son acquisition que son terrain inondait et l’existence d’une fosse sceptique alors que l’acte de vente aurait fait état d’un raccordement au réseau d’assainissement collectif, Madame [B] [J] a saisi le service de contrôle des installations d’assainissement puis son assureur protection juridique qui a mandaté un expert amiable.

Par exploits des 27 et 28 mars 2025 et 07 mai 2025 Madame [B] [J] a fait assigner Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] née [W] ainsi que la SARL EXPERT’IM et la SAS ERIATON devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé afin qu’une expertise de son immeuble soit diligentée.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [B] [J] a maintenu sa demande d’expertise.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que le contrôle réalisé le 29 février 2024 aurait établi la non-conformité du réseau et que l’expert amiable aurait constaté que les eaux usées se déversaient dans le puisard constituant en réalité une fosse.

Elle ajoute que depuis son entrée dans les lieux et à chaque épisode pluvieux, la fosse se remplirait car les eaux pluviales seraient stockées sans pouvoir s’écouler.

Elle indique qu’elle n’aurait pas pu imaginer, au vu du diagnostic énergétique, l’ampleur des travaux d’isolation nécessaires alors qu’en réalité une partie des murs et de ses vêtements seraient moisis et que ce diagnostic aurait dû classer la maison F et non pas E.

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] née [W] s’opposent à la demande d’expertise de Madame [B] [J] et à défaut demandent leur mise hors de cause.

Ils sollicitent la condamnation de Madame [B] [J] à leur verser 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil.

Ils affirment qu’aucune absence de raccordement ou non-conformité du raccordement n’aurait été relevée alors que l’expert amiable aurait constaté l’existence d’un puisard et non d’une fosse sceptique et que Madame [B] [J] n’aurait pas donné suite aux préconisations de l’expert.

Ils estiment en conséquence inutile la mesure d’expertise et ce d’autant que Madame [B] [J] aurait, dans l’acte de vente, renoncé à tout recours contre son vendeur.

Ils soulignent que Madame [B] [J] ne produirait pas les pièces au soutien de sa demande relative au classement énergétique de la maison et confondrait DPE et audit énergétique, le second étant plus approfondi que le premier, la mesure d’expertise étant également inutile sur ce point.

La SARL EXPERT’IM ne s’oppose pas à la mesure sollicitée sous toutes protestations et réserves d’usage.

La SAS ERIATON conclut au rejet de la demande d’expertise et à sa mise hors de cause

Elle réclame la condamnation de Madame [B] [J] à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON, Avocat autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que Madame [B] [J] ne justifierait pas d’un intérêt légitime à la mesure d’expertise sollicitée dans la mesure où la prétention au fond de Madame [B] [J] à l’encontre de la concluante serait à l’évidence mal fondée dès lors que l’étude de notaires n’aurait commis aucune faute.

Elle énonce que le notaire ne serait pas tenu de solliciter un contrôle du réseau d’assainissement et que ce que Madame [B] [J] qualifierait de fosse serait en réalité le puisard mentionné sur le plan annexé à l’acte, ce que l’expert aurait confirmé, et que ce puisard ne recueillerait que les eaux de pluie.

Elle ajoute que le service d’assainissement de la communauté d’agglomération n’aurait pas conclu à la non-conformité du raccordement des installations sanitaires.

Elle estime en outre que Madame [B] [J] ne justifierait d’aucun préjudice indemnisable par le notaire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”.

Il résulte de ce texte qu’il ne suffit pas d’alléguer des désordres pour obtenir la désignation d’un expert.

Il appartient au demandeur à cette mesure de justifier de son intérêt légitime et notamment d’une chance raisonnable de succès de son action postérieure au fond.

En l’espèce Madame [B] [J] soutient que l’immeuble acquis aurait présenté deux vices cachés, l’un relatif au raccordement au réseau d’assainissement public et l’autre à la réalité du diagnostic énergétique.

En ce qui concerne, le raccordement au réseau d’assainissement public, Madame [B] [J] produit une réclamation du service assainissement lequel n’a pas émis de doute sur ce raccordement mais a simplement sollicité la réalisation de travaux au niveau des regards privés pour éviter pour l’un une contre-pente et pour l’autre assurer son étanchéité.

Par contre, l’expert amiable si il a relevé qu’il n’y avait pas de fosse sceptique mais uniquement un puisard, a néanmoins constaté que les eaux usées se déversaient dans le puisard ce qui est interdit.

Il existe ainsi un doute sur la réalité du raccordement des eaux usées au tout à l’égout.

L’acte de vente contenait à ce titre la clause suivante : “ Le vendeur déclare que le bien est effectivement raccordé audit réseau pour l’évacuation de la totalité des eaux usées qu’il génère. Le vendeur déclare qu’il ne peut justifier d’aucune vérification de ce raccordement par les services compétents mais qu’à sa connaissance, celui-ci est conforme aux prescriptions imposées en la matière.

L’acquéreur, pleinement informé de cette situation et de ses conséquences, déclare toutefois vouloir faire son affaire personnelle , sans recours contre le vendeur.”.

Ainsi à supposer que le branchement au réseau public ne soit pas conforme, Madame [B] [J] a expressément renoncé dans son acte d’acquisition à se prévaloir de ce point contre son vendeur.

Dès lors aucune action au fond contre le vendeur n’est susceptible d’être engagée au titre de l’éventuel défaut de raccordement.

Aucune action non plus n’est susceptible d’être engagée contre l’agent immobilier, même si celui-ci ne s’est pas opposé formellement à la mesure sollicitée, dès lors que rien ne permet d’établir une connaissance particulière de la part celui-ci de l’état des branchements et encore moins à l’encontre du notaire qui n’a pas l’obligation de se rendre sur place et de vérifier lui-même le raccordement au réseau public, et ce d’autant qu’aucun fondement juridique d’une future action au fond n’est indiqué par la demanderesse.

En ce qui concerne le diagnostic énergétique, d’une part Madame [B] [J] ne justifie pas que l’audit produit concerne son logement.

En outre, comme mentionné en en-tête de cet audit, il est possible que les données de cet audit diffèrent légèrement du diagnostic de performance énergétique, les données utilisées pouvant être différentes.

En effet, un audit n’est pas un DPE lequel est établi sur la base des factures d’électricité du vendeur.

Enfin, Madame [B] [J] ne produit aucun élément sur l’humidité alléguée de son logement.

Dès lors, la mesure d’expertise ne se justifie pas au regard d’aucun des deux désordres invoqués par Madame [B] [J].

Cette demande sera rejetée.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [B] [J], qui succombe, conservera à sa charge les dépens de la présente instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] née [W] ainsi que de la SAS ERIATON , contraints de se défendre en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Madame [B] [J] sera condamnée à verser à ce titre à chacune de ces deux parties la somme de 1500€.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [B] [J] de sa demande d’expertise,

CONDAMNONS Madame [B] [J] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] née [W] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] à verser à la SAS ERIATON la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [B] [J].

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX