Tribunal Judiciaire de La Rochelle, Référé, 17 février 2026, n° 25/00475

TJ La Rochelle 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Découverte de désordres après l'acquisition
La cour a estimé que la demanderesse avait été informée des désordres avant l'acquisition et que l'action en garantie des vices cachés était vouée à l'échec.
Accepté
Frais de défense en justice
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser la défenderesse supporter l'intégralité de ses frais, compte tenu de la demande irrecevable de la demanderesse.
Accepté
Frais de défense en justice
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser la défenderesse supporter l'intégralité de ses frais, compte tenu de la demande irrecevable de la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ La Rochelle, référé, 17 févr. 2026, n° 25/00475
Numéro(s) :	25/00475
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GILLETMartin PEYRONNETSandrina GASPAR FERREIRAEmmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT
Cabinet(s) :	SELARL MADY-GILLET-PETILLIONELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Parties :	S.A.S. SOC EUROP TRANSACT IMMOBILIERES, S.A. MMA IARD, S.A.R.L. AGENCE DES REMPARTS, S.A. MAAF ASSURANCES

Texte intégral

Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Lina ABBAS 23

— Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT 67

— Maître [N] [C] ([Localité 1])

— M^e Karine MARTIN 35

— M^e Daphné VERLUISE 102

Grosse délivrée à : M^e Daphné VERLUISE 102

Maître [N] [C] ([Localité 1])

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00071

ORDONNANCE DU : 17 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00475 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO5L

AFFAIRE : [E] [I] C/ [X] [S], S.A. MMA IARD, S.A.S. SOC EUROP TRANSACT IMMOBILIERES (ORPI SETI DOLUS D’OLERON), S.A.R.L. AGENCE DES REMPARTS ( ORPI AGENCE DES REMPARTS), [A] [J], S.A. MAAF ASSURANCES

l’an deux mil vingt six et le dix sept Février,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 13 Janvier 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [I]

née le 14 Octobre 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine MARTIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [X] [S]

née le 03 Février 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Maître Sandrina GASPAR-FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. SOC EUROP TRANSACT IMMOBILIERES (ORPI SETI DOLUS D’OLERON), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE DES REMPARTS (ORPI AGENCE DES REMPARTS), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS

Monsieur [A] [J], entrepreneur individuel, inscrit au répertoire SIRENE sous le n°449 908 474, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A. MAAF ASSURANCES es qualité d’assureur de Monsieur [A] [J], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SAMCV MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°775 652 126, dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 8]

représenté par Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 février 2025, Madame [E] [I] a acquis de Madame [X] [S] veuve [U] une maison d’habitation située [Adresse 9] commune de [Localité 7] [Adresse 10] [Localité 8][Adresse 11] [Localité 9]) moyennant le prix de 215 000€.

La vente a été réalisée par l’intermédiaire des agences ORPI Agence des remparts et agence de SETI à [Localité 10].

Antérieurement à la vente, Madame [E] [I] avait mandaté un expert amiable et le compromis de vente avait fait état de l’engagement de la venderesse de réaliser les travaux de changement du chauffe-eau et de réparation de la toiture en mentionnant "le bien est vendu en l’état avec une toiture usagée, Madame [U] ne sera en aucun cas tenue de refaire la toiture en intégralité ni des éventuels sinistres à venir sur cette toiture. En revanche elle s’engage à livrer l’immeuble vendu après réparation des fuites de sorte que la maison soit étanche lors de la remise des clés.".

L’acte notarié a repris cette clause et a précisé que "Les parties déclarent avoir, préalablement aux présentes, constaté contradictoirement leur exécution ainsi qu’il résulte de la facture et de l’assurance décennale de l’entreprise [L] en date du 28 janvier 2025.".

Indiquant avoir constaté l’existence de nouveaux désordres après son entrée dans les lieux, Madame [E] [I] a fait intervenir un nouvel expert amiable qui, après une réunion contradictoire et une réunion non contradictoire, a rendu son rapport le 27 juin 2025.

Soutenant que l’expert aurait conclu à des désordres importants affectant l’habitabilité de la maison et nécessitant des travaux urgents, Madame [E] [I] a, par exploits des 13 et 26 août 2025 fait assigner Madame [X] [S] veuve [U], la SAS SOC EUROP TRANSACT IMMOBILIERES, la SARL AGENCE DES REMPARTS, Monsieur [A] [J] et la SA MAAF ASSURANCES devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé afin qu’une expertise de son immeuble soit diligentée.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, Madame [E] [I] a également fait assigner la SA MMA IARD.

Les deux instances ont été jointes le 18 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [E] [I] maintient sa demande d’expertise et conclut au rejet des demandes, fins et prétentions de Madame [X] [S] veuve [U] et de L’AGENCE DES REMPARTS.

A l’appui de ses prétentions, elle expose n’avoir découvert les désordres graves affectant la maison acquise qu’après son entrée dans les lieux ce qui constituerait le motif légitime de sa demande d’expertise.

Elle affirme qu’elle aurait cru acquérir une maison simplement à rafraîchir et dont la toiture avait été réparée alors que l’expert aurait relevé la persistance de désordres en toiture et une impropriété du bien à sa destination si bien qu’il ne saurait être exclu qu’une action au fond pour vice caché puisse être engagée.

Elle ajoute que d’autres désordres auraient été mis en évidence après la vente et ne pourraient donc pas être considérés comme apparents.

Elle conteste sa qualité d’acquéreur averti alors qu’elle serait simplement gérante d’une SCI ce qui ne lui donnerait aucune compétence technique en matière de construction.

Elle estime que la divergence entre les deux rapports d’expertises amiables justifierait pleinement l’organisation d’une expertise judiciaire et que cette expertise devrait se dérouler au contradictoire de l’agence immobilière intervenue comme professionnel et tenue à ce titre d’une obligation d’information et de conseil impliquant une vigilance particulière en présence de désordres apparents ou de circonstances susceptibles de révéler l’existence de vices.

Madame [X] [S] veuve [U] s’oppose à la demande d’expertise et réclame la condamnation de Madame [E] [I] à lui verser la somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le motif légitime commande que le litige potentiel ne soit pas manifestement voué à l’échec et qu’en matière de vente immobilière, le caractère apparent d’un défaut au jour de la vente priverait l’acquéreur de la garantie des vices cachés et donc du motif légitime de voir ordonner une expertise.

Elle indique avoir vendu une maison dont l’état de vétusté aurait été apparent et que Madame [E] [I] se serait fait accompagner par des professionnels pendant plusieurs mois avant la vente et qu’en outre elle ne serait pas un acquéreur profane étant gérante et associée dans deux SCI.

Elle précise que le rapport [H] ne comporterait pas d’éléments nouveaux par rapport à celui de Monsieur [J].

La SAMCV MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES intervient volontairement à l’instance.

Monsieur [A] [J], la SA MMA IARD et la SAMCV MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent la mise hors de cause de la MAAF ASSURANCES, appelée à tort en qualité d’assureur de Monsieur [A] [J] et pour le surplus s’associent à la demande de mesure d’expertise sous les plus expresses réserves de responsabilité et de garantie et concluent au rejet des autres demandes.

La SAS SETI fait toutes protestations et réserves quant à la mesure sollicitée et s’oppose à toute autre demande.

La SARL AGENCE DES REMPARTS demande de voir dire n’y avoir lieu à référé à son égard et prononcer sa mise hors de cause.

Elle réclame la condamnation de tout succombant à lui verser 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que Madame [E] [I] ne justifierait pas d’un motif légitime pour voir ordonner une mesure d’expertise à l’égard de la concluante alors que l’acquéreur aurait pu visiter le bien avant son acquisition et en ayant été assistée par un expert et alors que l’agent immobilier ne serait pas un professionnel de la construction.

Elle énonce que la cour de cassation aurait écarté toute possibilité de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier dès lors qu’il ne serait pas démontré qu’il aurait connu les désordres.

Elle estime que l’action au fond de Madame [E] [I] à son encontre serait vouée à l’échec et ce quel que soit le fondement de cette action contre la venderesse et en l’absence de préjudice indemnisable par le professionnel.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de mise hors de cause de la MAAF

Nul ne plaide par Procureur.

Dès lors, Monsieur [J] et la SA MMA IARD et la SAMCV MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont irrecevables à solliciter la mise hors de cause de la MAAF ASSURANCES.

Par contre, Madame [E] [I] ne conteste pas que la SA MAAF ASSURANCES n’est pas l’assureur de Monsieur [J].

Dès lors la demanderesse sera déclarée irrecevable dans ses demandes à l’égard de cette société d’assurances.

2. Sur la demande d’expertise de Madame [E] [I]

Selon l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il résulte de ce texte qu’il ne suffit pas d’alléguer des désordres pour obtenir la désignation d’un expert.

Il appartient à la demanderesse de justifier de son intérêt légitime et notamment d’une chance raisonnable de succès de son action postérieure au fond.

En l’espèce, Madame [E] [I] soutient avoir découvert des désordres après son acquisition et invoque une action à venir fondée à l’égard de Madame [X] [S] veuve [U] sur la garantie des vices cachés.

Or Madame [E] [I] reconnaît avoir visité la maison en présence d’un expert, Monsieur [J].

Or contrairement à ce que soutient l’acquéreur le rapport établi par cet expert ne présente pas de différences notables avec celui de Monsieur [H] dressé après l’acquisition.

En effet Monsieur [J] a pointé deux types de désordres: un problème d’humidité et des fissures sur carrelages mais également sur les enduits.

Sur l’humidité il a en effet constaté des infiltrations actives sous forme de gouttelettes en provenance du toit dont il a indiqué qu’elles pouvaient provenir d’une tuile canal recouvrant l’abergement de la souche de cheminée ou des défauts de recouvrement des tuiles canal de rives. Mais contrairement à ce que soutient la demanderesse, il a également constaté plusieurs infiltrations en provenance de la couverture.

Ainsi Madame [E] [I] était informée lorsqu’elle a acquis la maison de l’existence de plusieurs sources d’infiltrations en toiture.

Dans le compromis de vente la clause relative aux travaux que Madame [X] [S] veuve [U] s’engageait à réaliser était ainsi rédigée "le bien est vendu en l’état avec une toiture usagée, Madame [U] ne sera en aucun cas tenue de refaire la toiture en intégralité ni des éventuels sinistres à venir sur cette toiture. En revanche elle s’engage à livrer l’immeuble vendu après réparation des fuites de sorte que la maison soit étanche lors de la remise des clés.".

Or, le rapport de Monsieur [H] fait bien état d’une toiture vétuste avec des défauts de conformité aux règles de l’art. Par contre il ne mentionne aucune infiltration actuelle mais simplement des infiltrations à venir.

Il est ainsi établi au niveau des infiltrations en couverture que Madame [E] [I] était parfaitement informée de la situation au regard du rapport de Monsieur [J] et de la clause du compromis de vente sur la vétusté de la toiture. Il est également démontré que Madame [X] [S] veuve [U] a rempli l’obligation contractée dans ce compromis.

L’action en garantie des vices cachés au regard des infiltrations à venir en toiture est donc vouée à l’échec.

Pour le reste de l’humidité, Monsieur [J] en a décrit les causes ainsi que les remèdes à y apporter. Le rapport de Monsieur [H] ne contient aucun élément plus inquiétant sur ce point alors que le premier expert avait constaté de l’humidité dans le carrelage et dans les murs et avait retenu comme causes des remontées capillaires en provenance du dallage et des parois enterrées du vide sanitaire non étanché ainsi que des zones de rejaillissement en pied des murs adossés aux terrasses extérieures.

Il avait préconisé des travaux importants de création d’une barrière anticapillaire en bas des murs, la pose d’une couche de désolidarisation drainante entre la dalle support à ragréer et le futur carrelage ainsi que la pose de à minima 4 courettes anglaises.

Dès lors là encore, l’acquéreur avait été parfaitement informée de l’humidité existante, de ses causes et des remèdes importants à y apporter.

L’action en garantie des vices cachés est donc vouée à l’échec.

En ce qui concerne les fissures, Monsieur [J] avait noté plusieurs fissures sur les carrelages les qualifiant certaines de fissures de retrait et d’autres de fissures de mouvement de sol. Il avait également pointé de nombreuses fissures de l’enduit et encore une fissure sur la paroi du dégagement dont il a estimé qu’elle provenait probablement d’un léger basculement de l’extension vers le sud-ouest consécutif à un tassement de consolidation du sol et/ou aux phénomènes de retrait gonflement des argiles.

Là encore, Madame [E] [I] a donc été parfaitement informée par ce rapport de l’existence des différentes fissures mais également de leurs causes probables et surtout de leur gravité, Monsieur [J] ayant conclu que les fissures d’origine structurelles étaient gênantes car pouvant compromettre la durabilité de la maçonnerie et l’étanchéité et ayant également attiré l’attention de Madame [E] [I] sur le fait que si le mouvement de rotation de l’extension venait à s’aggraver il faudrait consolider les fondations superficielles de l’extension et les ancrer à plus de 120 cm du sol fini comme sur l’habitation ancienne.

Le rapport de Monsieur [H] n’apporte aucune élément de nature à contredire ces éléments et surtout aucun élément plus inquiétant.

Les fissures de l’enduit du conduit de cheminée étaient également mentionnées dans le rapport de Monsieur [J] qui faisait état des débris d’enduit en provenance de la souche de cheminée.

Sur ce point des différentes fissures, Madame [E] [I] était parfaitement informée avant d’acquérir la maison de [Localité 11] et toute action en garantie des vices cachés est donc tout autant vouée à l’échec.

Par voie de conséquence l’action en responsabilité contre l’expert dont il vient d’être justifié qu’il a avait déjà signalé l’ensemble des désordres mentionnés par Monsieur [H] est également vouée à l’échec.

Enfin, la responsabilité des agences immobilières ne pourrait être engagée que pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.

Or cette obligation d’information ne peut porter que sur des éléments dont ils ont eux-mêmes connaissance, étant précisé que ces professionnels ne sont pas compétents en matière de construction.

En outre, cette obligation ne peut porter sur des informations dont l’acquéreur lui-même dispose dès lors qu’il est assisté par un professionnel de la construction.

En l’espèce, Madame [E] [I] ne démontre nullement que la SAS SETI et la SARL AGENCE DES REMPARTS aient pu avoir connaissance des désordres affectant le bien immobilier et par ailleurs, Madame [E] [I] disposait directement des informations sur l’état réel du bien par l’expertise qu’elle avait fait réaliser.

L’action en responsabilité contre l’une ou l’autre des agences immobilières est ainsi manifestement vouée à l’échec.

Dès lors Madame [E] [I] sera déboutée de sa demande d’expertise .

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [E] [I] qui succombe sera tenue aux entiers dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [S] veuve [U] et de la SARL AGENCE DES REMPARTS, contraintes de se défendre en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles.

Madame [E] [I] sera condamnée à verser à ce titre à chacune d’elles la somme de 1500€.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS Monsieur [J], la SA MMA IARD et la SAMCV MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES irrecevables en leur demande de mise hors de cause de la MAAF ASSURANCES ;

DECLARONS Madame [E] [I] irrecevable en ses demandes présentées contre la SA MAAF ASSURANCES ;

DEBOUTONS Madame [E] [I] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] à verser à Madame [X] [S] veuve [U] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS Madame [E] [I] à verser à la SARL AGENCE DES REMPARTS la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] aux dépens.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX