TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 02 MARS 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00498 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIKB

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] [E] IMMOBLIER S.A.S, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège.

Chez SAS L.[E] IMMOBILIER Syndic

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Alexandre COQUE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 20 novembre 2025 devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à l’encontre de M. [C] [N] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties,

M. [C] [N] est propriétaire du lot n°9 dépendant de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84), auquel est attaché des charges de copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par le Cabinet [R] [E] IMMOBILIER.

Exposant que M. [C] [N] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a qu’en partie régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer adressés le 6 décembre 2024 et le 29 janvier 2026, ainsi qu’une sommation de payer délivrée le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) a, par acte du 20 novembre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 344,72 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter 29 janvier 2026,

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 800,28 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires outre intérêts moratoire à compter du 29 janvier 2026,

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges,

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions en défense, M. [C] [N] demande au juge de :

— DEBOUTER intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] [E] IMMOBLIER de ses demandes sollicitant le paiement de Monsieur [C] de la somme 2 018,17 euros à titre de charges de copropriété,

— DEBOUTER également le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] [E] IMMOBLIER de ses demandes sollicitant le paiement de la somme de 1 145 euros au titre des frais nécessaires outre intérêts moratoires,

— DEBOUTER encore le syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] [E] IMMOBLIER de ses demandes sollicitant le paiement de la somme de 3 500 euros au titre de préjudice du fait de l’absence de paiement de charge ;

— Le DEBOUTER encore de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER au contraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] [E] IMMOBLIER à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice précédent et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,Les appels de fonds de l’année 2024 et 2025,Le décompte de la créance arrêté au 29 janvier 2026,Les courriers recommandés de mise en demeure ou de rappel de paiement adressés les 31 mai 2025, 6 décembre 2024, et 29 janvier 2026,La sommation de payer délivrée le 12 mai 2025.

Il est démontré que M. [C] [N] est redevable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 344,72 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [C] [N] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice, sommation de payer), les frais de la mise en demeure du 6 décembre 2024 d’un montant de 45,00 euros selon les justificatifs produits, engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ce copropriétaire.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier en avril 2024, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat en août 2025, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le cabinet [R] [E] IMMOBILIER, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (600,00 euros) ne sont dues ni par M. [C] [N], ni par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) :

Le retard récurrent de M. [C] [N] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de ‟résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 20 novembre 2025 et de la sommation de payer délivrée le 1er octobre 2025 (213,93 euros).

Une indemnité de 1.000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) les sommes suivantes :

— TROIS CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET SOIXANTE-DOUZE CENTIMES (344,72 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure,

— QUARANTE-CINQ EUROS (45,00 euros) au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues,

— MILLE EUROS (1.000,00 euros) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (84) la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice et de la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT