TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PBH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00657

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C351

ET :

La société S.D.M. R. II

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 17 février 2020, la SCI 1 LOUIS BLERIOT a donné à bail commercial à la SARL SDMR II, pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2020, un local A10 de 260 m² situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 34.800 euros, outre les charges forfaitaires de 5.916 euros et les taxes.

Le 13 décembre 2024, la SCI 1 LOUIS BLERIOT a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL SDMR II un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 25 janvier 2025, la SCI 1 LOUIS BLERIOT a fait assigner la SARL SDMR II aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu le bail commercial,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,

Vu les pièces communiquées,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ORDONNER en conséquence l’expulsion de La SARL « S.D.M. R. II » ainsi que celle de tous occupants de son chef dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir des locaux commerciaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ORDONNER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. CONDAMNER par provision La SARL « S.D.M. R. II » à verser à la « SCI 1 LOUIS BLERIOT » la somme de 17.197,64 €, au titre des loyers et charges demeurant impayés arrêtés au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, CONDAMNER la SARL « S.D.M. R. II » à payer à la « SCI 1 LOUIS BLERIOT » une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, majorée des charges, jusqu’à son expulsion définitive et complète des locaux loués par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, soit une somme de 4.176,91 € par mois, CONSTATER que le dépôt de garantie d’un montant de 8.700 € restera acquis au Bailleur, RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir, CONDAMNER La SARL société « K&B FORMATIONS » à verser à la « SCI 1 LOUIS BLERIOT » une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 13 décembre 2024 et le coût de la saisie conservatoire.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 21 mars 2025 et la décision mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL SDMR II n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SARL SDMR II

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 13 décembre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 13.020,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 187,12 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 13 janvier 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL SDMR II, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 17 février 2020, le commandement de payer du 13 décembre 2024 et le décompte actualisé au 1er janvier 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 17.197,64 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 13.020,73 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition du dépôt de garantie

Le bailleur sollicite de voir constater que le dépôt de garantie versé par le preneur à hauteur de 8.700 euros lui sera acquis.

En l’espèce, il ressort des stipulations du bail conclu entre les parties, en son article 15, que « En cas de résiliation provenant du fait du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans qu’il puisse être demandé aucune imputation sur les termes échus ou courants et encore sans préjudice de tout dommages et intérêts s’il y a lieu ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL SDMR II qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 décembre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17 février 2020 liant les parties sont réunies à la date du 13 janvier 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL SDMR II et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 17 février 2020, situés lot A10, [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL SDMR II à payer en deniers ou quittances à la SCI [Adresse 1] la somme de 17.197,64 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 13.020,73 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SARL SDMR II au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 13 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 17 février 2020 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’acquisition du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL SDMR II à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL SDMR II aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 décembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 AVRIL 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN