Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Maître Céline LAPEGUE – 18

— M^e Diane BOTTE – 101

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00100

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00481 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO6L

AFFAIRE : S.C.I. LA ROCHELOISE C/ Société PARITEL OPERATEUR

L’an deux mil vingt six et le trois Mars,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Février 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA ROCHELOISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

Société PARITEL OPERATEUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 22 janvier 2021, la SCI LA ROCHELOISE a donné à bail commercial à la SAS PARITEL OPERATEUR un local situé [Adresse 3]" [Adresse 4] à LAGORD moyennant un loyer annuel de 21 600€HT payable en quatre termes de 5400€.

Le 23 juin 2025, la SCI LA ROCHELOISE a délivré à la SAS PARITEL OPERATEUR commandement de payer la somme de 9 241,63€, la clause résolutoire contenue dans le bail étant visée.

Le 1er septembre 2025, la SAS PARITEL OPERATEUR n’ayant pas obtempéré a été assignée devant le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, en paiement, à titre de provision, de la somme de 18 282,71€, montant des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et des pénalités et intérêts jusqu’à la libération des lieux.

La SCI LA ROCHELOISE demandait au juge des référés de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de la SAS PARITEL OPERATEUR ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Une somme de 2000€ est réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI LA ROCHELOISE se désiste de sa demande principale initiale de résiliation du bail et d’expulsion, le preneur étant parti.

Elle maintient sa demande de condamnation à titre de provisionnel de la SAS PARITEL OPERATEUR à lui verser la somme de 8 391,96€TTC au titre des loyers et charges du 4ème trimestre outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points ainsi qu’une majoration de 10 % de la somme due pour les 2, 3 et 4ème périodes en application de la clause relative au retard de paiement.

Elle réclame la condamnation de la SAS PARITEL OPERATEUR à titre de provisionnel de la SAS PARITEL OPERATEUR à lui verser la somme de 7 026,62€TTC au titre des dégradations locatives et le rejet de l’intégralité des demandes de la SAS PARITEL OPERATEUR.

Elle sollicite la condamnation de la SAS PARITEL OPERATEUR à lui verser la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que la SAS PARITEL OPERATEUR aurait quitté les lieux mais resterait devoir la somme de 8 391,96€TTC au titre des loyers et charges du 4ème trimestre et que les loyers précédents auraient été réglés avec retard justifiant l’application d’intérêts et le rejet de la demande de délais de la locataire.

Elle ajoute que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établirait l’existence de dégradations locatives évaluées à la somme totale de 7 026,62€.

La SAS PARITEL OPERATEUR accepte le désistement par la SCI LA ROCHELOISE de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion.

Elle sollicite un délai de deux mois à compter de la signification de la décision pour régler le solde dû soit la somme de 8 391,96€.

Elle s’oppose aux autres demandes de la SCI LA ROCHELOISE et réclame la déduction de la somme de 3600€ correspondant au dépôt de garantie de toute somme due à la SCI LA ROCHELOISE et la condamnation de la demanderesse à lui régler 3500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique ne pas contester le solde dû au titre des loyers mais invoque sa bonne foi pour obtenir des délais.

Sur la clause pénale, elle l’estime infondée pour les appels de loyers de 2ème et 3ème trimestre et excessive pour le loyer du 4ème trimestre.

Sur les travaux de remise en état, elle soutient que le devis concernerait des travaux de rafraîchissement dus à l’usure normale des locaux et non pas à des réparations locatives, la comparaison des états des lieux démontrant l’absence de dégradations par la concluante.

Elle ajoute que la procédure prévue au bail n’aurait pas été respectée et que la somme réclamée à ce titre serait sérieusement contestable.

Elle rappelle avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 3600€.

MOTIF DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

Selon l’article 394 du code de procédure civile “Le demandeur peut, en toutes matières, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.”.

L’article 395 ajoute “Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur . Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.”.

En l’espèce, la SCI LA ROCHELOISE a indiqué se désister de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion et ce désistement a été expressément accepté par la défenderesse.

Il est donc parfait.

2. Sur la dette de loyers

Le contrat de bail prévoit comme obligation à la charge du preneur celle de payer le loyer aux termes convenus.

Dès lors, il appartient au locataire de justifier de ce paiement.

En l’espèce la SCI LA ROCHELOISE verse aux débats un relevé de compte au vu duquel la SAS PARITEL OPERATEUR reste redevable de la somme de 8 391,96€ correspondant au loyer du 4ème trimestre 2025. Le preneur reconnaît cette dette.

Dès lors il convient de le condamner à payer cette somme à la partie demanderesse à titre de provision.

La SCI LA ROCHELOISE réclame que cette somme produise intérêts au taux légal majoré de cinq points et qu’elle soit majorée de 10%.

Il s’agit de l’application de la clause pénale prévue au bail.

Cependant, cette clause pénale fixait comme point de départ 8 jours après une mise en demeure.

Or la SCI LA ROCHELOISE ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à sa locataire au titre de ce dernier terme de loyer.

Dès lors, elle sera déboutée de l’application de cette clause pénale et la somme réclamée au titre de ce loyer produira simplement intérêts au taux légal à compter de ses conclusions valant réclamation soit du 03 février 2026.

3. Sur les réparations locatives

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître les dégradations suivantes :

— Sur l’extérieur : Quelques salissures, poussière et toiles d’araignée dans l’angle de la vitrine à l’intérieur et l’extérieur ainsi que sur la porte arrière, des salissures et une poignée de porte dont la peinture est écaillée,

— Dans le show room : deux ampoules à changer, quelques traces noires sur le mur dans l’aile et quatre trous non rebouchés,

— Dans le couloir quelques traces légères sur les murs et trois trous rebouchés,

— Dans la réserve, une dalle du sol qui se décolle et des traces noires sur les murs en hauteur outre des traces de feutre à droite de la porte coupe-feu et quelques tâches sur cette porte ainsi de la poussière,

— Dans la salle de détente: le revêtement de sol à nettoyer, des traces de meubles sur la toile de verre murale, une dalle du plafond tâchée, un plan de travail avec évier avec éclats et tâches,

— Dans le bureau : des traces de meubles sur la toile de verre murale, le revêtement de sol à nettoyer,

— Des traces de calcaire dans la cuvette des WC

— dans les WC, impacts et tâches sur la porte d’accès.

Des photographies accompagnent les deux états des lieux.

Elles permettent de mesurer la faible importance des légères remarques effectuées ci-dessus.

Cette comparaison permet de constater que l’essentiel des reproches pouvant être fait réside dans une absence de nettoyage complet du local.

Pour le surplus, les quelques traces sur les murs ou les portes ne nécessitent pas une reprise de la peinture mais un simple nettoyage alors que la SCI LA ROCHELOISE produit un devis de réfection complète de la majorité des murs.

Par contre les parties avaient mentionné dans l’état des lieux de sortie que la locataire ne pouvait pas justifier de l’entretien de la climatisation et qu’en conséquence la bailleresse ferait intervenir un professionnel.

La SCI LA ROCHELOISE justifie à ce titre d’un devis d’un montant de 339,66€ qui sera retenu.

Au regard de ces différents éléments et de la contestation sérieuse sur une partie des travaux de remise en état, il sera alloué à la SCI LA ROCHELOISE au titre des réparations locatives, la seule somme de 1000€ à titre de provision.

4. Sur les comptes entre les parties

Il résulte du bail lui-même que la SAS PARITEL OPERATEUR a versé à son entrée dans les lieux un dépôt de garantie d’un montant de 3600€.

Celui-ci doit être déduit des sommes allouées ci-dessus au bailleur.

En conséquence, la SAS PARITEL OPERATEUR sera condamnée à verser à la SCI LA ROCHELOISE à titre de provision , la somme de (8 391,96 + 1000 – 3600=) 5 791,96€ qui produira intérêts au taux légal à compter du 03 février 2026.

5. Sur la demande de délai de la SAS PARITEL OPERATEUR

Selon l’article 1343-5 du code civil “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”.

En l’espèce, la SAS PARITEL OPERATEUR ne justifie absolument pas de sa situation. Les conditions de l’article 1343-5 sus -visé ne sont donc pas réunies alors en outre qu’elle a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de plus de six mois depuis l’exigibilité du loyer demeurant impayé.

La demande de délais de la débitrice sera rejetée.

6. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI LA ROCHELOISE a été initialement contrainte d’agir en justice au regard des impayés de loyers de sa locataire.

Dans ces conditions, il paraît inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité de ses frais irrépétibles. la SAS PARITEL OPERATEUR sera condamnée à lui payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

La SAS PARITEL OPERATEUR succombant à l’instance doit en supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2025, et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile dès lors que sa carence a motivé la présente procédure.

La présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARONS parfait le désistement par la SCI LA ROCHELOISE de sa demande de résiliation du bail consenti le 22 janvier 2021 par la SCI LA ROCHELOISE à la SAS PARITEL OPERATEUR, et de sa demande d’expulsion,

FIXONS à titre provisionnel la créance de la SCI LA ROCHELOISE à l’encontre de la SAS PARITEL OPERATEUR à la somme de NEUF MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES (9 391,96€) ;

FIXONS à titre provisionnel la créance de la SAS PARITEL OPERATEUR à l’encontre de la SCI LA ROCHELOISE à la somme de TROIS MILLE SIX CENTS EUROS (3600€) ;

CONDAMNONS, après compensation entre les créances respectives des parties, la SAS PARITEL OPERATEUR à payer à la SCI LA ROCHELOISE, à titre de provision, la somme de CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES (5 791,96€) qui produira intérêts au taux légal à compter du 03 février 2026 ;

CONDAMNONS la SAS PARITEL OPERATEUR à verser à la SCI LA ROCHELOISE la somme de MILLE EUROS (1000€) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTONS la SCI LA ROCHELOISE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS la SAS PARITEL OPERATEUR aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 23 juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX