Tribunal Judiciaire de Le Mans, Chambre 9, 21 février 2025, n° 24/00546

TJ Le Mans 21 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [N] [P] n'a pas versé les charges dues et que les formalités de mise en demeure ont été respectées, rendant la demande de paiement des charges exigibles.
Accepté
Mauvaise foi dans le non-paiement des charges
La cour a jugé que la mauvaise foi de Madame [N] [P] justifie l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive, en raison de l'impact de son comportement sur la copropriété.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé la somme demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que le syndic a engagé des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Mans, ch. 9, 21 févr. 2025, n° 24/00546
Numéro(s) :	24/00546
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe PELTIER
Cabinet(s) :	SCP PELTIER-CALDERERO
Parties :	Syndicat de copropriétaire de la RESIDENCE CALIFORNIE

Texte intégral

Minute n°25/

JUGEMENT DU : 21 février 2025

DOSSIER N° : RG 24/00546 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKB4

AFFAIRE : Syndicat de copropriétaire de la RESIDENCE CALIFORNIE

c/ [N] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 21 février 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CITYA HOREAU COUFFON immatriculée au RCS du MANS sous le n° 402 311 286 et dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [N] [P] née [R]

née le 7 novembre 1983 à [Localité 5]

demeurant chez Madame [W] [R] [Adresse 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER lors des débats : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 17 janvier 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 21 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Isabelle GRIGNE-GAZON, Directrice principale des services de greffe

DÉCISION DU 21 février 2025

— réputée contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

RG 24/00546 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKB4

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [N] [P] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé au sein de la résidence [4], située au [Adresse 3] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA HOREAU COUFFON, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA HOREAU COUFFON procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Madame [N] [P] ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a été délivré à madame [N] [P], le 23 septembre 2024, par le syndic, qui l’a mise en demeure de régler la somme principale de 12 299.55 € outre le coût de l’acte.

Par acte du 15 novembre 2024, le syndic de la résidence [4] a fait assigner madame [N] [P] devant le président de ce tribunal auquel il demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  13 662.54 € au titre des charges échues,

—  1 500 € au titre de la résistance abusive,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 17 janvier 2025, le syndic de la résidence [4] maintient ses demandes.

Madame [N] [P] ne comparaît pas.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à étude, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

RG 24/00546 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKB4

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que madame [N] [P] est bien redevable de la somme 13 662.54 € au titre des charges échues au 23 octobre 2024. Il convient de souligner que madame [P] a déjà été condamnée par ordonnance du 26 mai 2023 à régler la somme due de 13 737.13 €. Pour autant et en dépit d’une chèque huissier le 6 août 2024 de 11 639.90 €, elle a continué à s’abstenir de régler les sommes qu’elle devait.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence [4] justifie de la mauvaise foi de madame [N] [P]. Les sommes qu’elle doit sont de nature à mettre en difficulté la copropriété alors qu’elle ne fait pas valoir une situation particulière.

La somme de 800 € sera donc accordée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes :

Madame [N] [P] succombe et sera donc condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle est également redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE madame [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA HOREAU COUFFON, la somme de 13 662.54 € (TREIZE MILLE SIX CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des charges échues au 23 octobre 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE madame [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE madame [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [N] [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Isabelle GRIGNE-GAZON Marie-Pierre ROLLAND