Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 16 mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00076 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IMUK

AFFAIRE : [W] [C], [T] [C]

c/ [I] [X], [Z] [Y], [L] [O], [M] [V], Société JCR IMMO, Société SAM SMABTP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [C]

né le 01 Janvier 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [T] [C]

née le 05 Mai 1977 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [I] [X], [Z] [Y]

née le 03 Avril 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle AMBROIS-LEMELE, avocat au barreau du MANS

Monsieur [L] [O], [M] [V]

né le 21 Mai 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Isabelle AMBROIS-LEMELE, avocat au barreau du MANS

Société JCR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Société SAM SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 04 avril 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 16 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [Y] et monsieur [V], ont acquis le 14 octobre 2019, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, auprès de la SAS JCR IMMO, une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 13], moyennant le prix de 491.000 €.

L’assurance dommages-ouvrage et l’assurance constructeur non-réalisateur ont été souscrites auprès de la SMABTP. La société MGBAT, assurée auprès de la SMABTP, s’est vue confier la réalisation de l’immeuble.

La réception de l’immeuble a été prononcée, le 6 novembre 2020, et plusieurs réserves ont été listées, notamment s’agissant de la clôture, du portail, de la terre et de l’engazonnement, de la piscine, de l’ameublement, des finitions de peinture et de l’installation de la pompe à chaleur.

Le 30 janvier 2023, madame [Y] et monsieur [V] ont vendu à monsieur et madame [C] leur maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 13], moyennant le prix de 600.000 €.

Après leur emménagement, monsieur et madame [C] ont constaté des désordres, notamment un dysfonctionnement de l’électrolyseur de la piscine, une inondation dans le garage, l’absence de fourreau pour certains fils électriques ainsi que la présence sous les fondations de la maison d’une canalisation amiantée (évoquée dans l’acte de vente mais non localisée).

Dans un courrier électronique du 9 février 2024, la société PISCIN’MANS VOTRE a constaté que l’installation hydraulique n’était pas conforme et que le matériel devait être changé pour assurer son bon fonctionnement.

Dans un rapport du 14 novembre 2023, l’expert mandaté par la SMABTP a conclu que :

— Le dispositif d’évacuation des eaux pluviales ne peut pas fonctionner en raison : de contre-pentes favorisant les accumulations de matière ; d’un raccordement sur un drainage dépendant des réseaux dans une terre argileuse non drainante ; et d’un drainage amputé lors des travaux de réfection du mur de soutènement ;

— Le réseau d’évacuation côté garage doit être repris ;

— S’agissant de la barre sciée d’anti-flambement des fermettes, une diagonale déportée doit être effectuée, en dehors du volume du conduit de fumée et de sa garde de sécurité au feu.

Par courrier du 6 mars 2024, la SMABTP a proposé une offre d’indemnisation définitive de 12.970,66 € à monsieur et madame [C] pour l’inondation du garage, la non-conformité des réseaux eau potable et la barre sciée d’anti-flambement des fermettes.

Dans un rapport du 5 septembre 2024, l’expert de nouveau mandaté par la SMABTP, après une nouvelle déclaration de sinistres, a observé :

— Un tassement de la terrasse entraînant un mouvement différentiel de l’habitation avec des désaffleurements au niveau des pierres de revêtement de sol ;

— Des micro-fissures anciennes aux angles des façades nord et sud ;

— Une défaillance dans la fixation du portail (rupture de l’ancrage mécanique et dispositifs de fixation inadaptés) ;

— Des traces de corrosion et l’absence de cellules d’arrêt de fonctionnement, au niveau du portail.

Dans un nouveau rapport du 4 octobre 2024, l’expert mandaté par l’assureur de monsieur et madame [C] a relevé que :

— Le portail coulissant ne comprend pas de cellules photoélectriques de sécurité et son installation sécurisée n’est pas conforme à la réglementation ;

— L’installation hydraulique de la piscine ne répond pas aux normes en vigueur avec notamment : un raccordement de la pompe à chaleur avant le filtre (eau non filtrée) ; une alimentation avec l’eau de ville directement branchée sur la filtration (interdite) et une installation non-conforme de l’électrolyse ;

— Un défaut de planéité est constaté avec des affaissements manifestes du dallage de la terrasse (défaut de compactage) ;

— Le trop plein sur les toitures est absent, tout comme le regard au pied des descentes d’eaux pluviales ;

— Des investigations doivent être effectuées s’agissant de la canalisation amiantée.

Pour l’expert, la responsabilité des sociétés JCR IMMO et MGBAT est engagée et les travaux de reprise sont estimés à 26.920 €.

Aussi, par actes des 28, 29 et 30 janvier 2025, monsieur et madame [C] ont fait citer madame [Y], monsieur [V], la SAS JCR IMMO et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire et de réserver les dépens.

À l’audience du 4 avril 2025, monsieur et madame [C] maintiennent leur demande d’expertise et soutiennent que :

— Une action en garantie décennale est possible à l’encontre des vendeurs puisqu’ils ont acquis la maison en VEFA et détiennent donc la qualification de constructeurs-vendeurs. Or, de nombreux défauts de conception sont apparus ainsi que des malfaçons ;

— Aucune preuve d’une cause étrangère n’est soutenue de sorte que les défendeurs sont présumés responsables ;

— De plus, une action en garantie des vices cachés est possible puisque si les demandeurs ont été informés de l’existence d’une canalisation amiantée sur le terrain, celle-ci n’avait pu être localisée avant la vente. Néanmoins, peu de temps après la vente, les demandeurs ont découvert un document sur lequel la canalisation était mentionnée, située sous les fondations de la maison. Le vice était donc bien caché et antérieur à la vente ;

— S’agissant de la piscine, les demandeurs ont eu connaissance de son dysfonctionnement lors de sa mise en route, en mars 2023, dysfonctionnement qui rend le bien inadapté à son usage ;

— Enfin, dans la mesure où la SMABTP a proposé une indemnisation, elle reconnaît ainsi que les désordres sont de nature décennale.

Madame [Y] et monsieur [V] demandent au juge des référés de :

— Débouter monsieur et madame [C] de leurs demandes ;

— Prononcer leur mise hors de cause ;

— Condamner monsieur et madame [C] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir les moyens et arguments suivants :

— S’agissant de la piscine, les demandeurs ne démontrent pas une impropriété de son usage à sa destination et les défendeurs produisent des attestations quant à son bon état de fonctionnement. Il ne peut s’agir d’un vice caché ;

— L’inondation du garage résulte d’une cause étrangère puisqu’il s’agit uniquement d’un événement isolé, en date du 18 juin 2023, lors d’une tempête (vigilance orange du département) ;

— Les trop-pleins ne sont pas obligatoires et ne constituent pas un désordre au sens de la garantie décennale ;

— La SMABTP a proposé une indemnisation s’agissant de l’absence de fourreaux et ce désordre ne relève pas de la garantie décennale ;

— Le défaut de planéité était visible au moment de la vente et une prise en charge pour la terrasse sud a été proposée par la SMABTP et pour la terrasse est, il ne s’agit pas d’un désordre décennal ;

— Les désordres affectant le portail coulissant sont dénués de gravité et ne relèvent pas de la garantie décennale ;

— La garantie des vices cachés ne peut s’appliquer à l’acquéreur professionnel, comme l’est monsieur [C], dont le métier est ingénieur construction ;

— La canalisation amiantée ne peut être considérée comme un vice caché car elle était signalée dans l’acte de vente ;

— Il avait été proposé aux acquéreurs de rencontrer le promoteur, ce qu’ils avaient refusé avant la vente ;

— Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés a été insérée dans l’acte de vente.

La SAS JCR IMMO et la SMABTP ne comparaissent pas à l’audience. La décision sera donc qualifiée de réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des éventuels désordres et d’évaluer les préjudices subis. Les époux [C] disposent certes d’ores et déjà d’un certain nombre de rapports d’expertise mais l’intervention d’un expert judiciaire permettra à chacun de faire valoir ses arguments.

De plus, il apparaît prématuré d’ordonner la mise hors de cause des vendeurs, les moyens développés ne pouvant être débattus que devant les juges du fond, et non devant le juge des référés, juge de l’évidence. Le caractère décennal des désordres et le caractère caché des vices relèvent de la compétence des juges du fond, après avoir pris connaissance de l’avis de l’expert quant à la qualification de ces désordres et après avoir entendu les explications de chacune des parties.

En conséquence, monsieur et madame [C] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande, au contradictoire de l’ensemble des défendeurs.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur et madame [C], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Monsieur [V] et madame [Y] seront donc déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise au contradictoire de monsieur [V], madame [Y], la SAS JCR IMMO et la SMABTP ;

DÉSIGNE pour y procéder [S] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7], demeurant [Adresse 5] ([Courriel 10]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 13] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci) ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;

— Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que les demandeurs à l’expertise seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

REJETTE la demande formulée par monsieur [V] et madame [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge de monsieur et madame [C] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND