Minute n°25/

JUGEMENT DU : 21 février 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00010 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILOL

AFFAIRE : [Adresse 7] [Adresse 3]

c/ [W] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 21 février 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au Barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Isabelle GRIGNE-GAZON

DÉBATS

À l’audience publique du 17 janvier 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 21 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

DÉCISION DU 21 février 2025

— réputée contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [W] [L] est propriétaire d’un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 5]) constitué de bureaux et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [W] [L] ne s’est pas acquitté des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Par jugement du 6 novembre 2020, le Président du Tribunal Judiciaire du MANS a notamment condamné Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 5 281,46 € au titre des charges et frais de recouvrement amiables engagés par le syndic, outre la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et lui a octroyé des délais de paiement sur six mois.

Par jugement du 19 novembre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire du MANS a notamment condamné Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 4 411,52 € au titre des charges échues et non-échues, outre la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un commandement de payer a de nouveau été délivré à Monsieur [W] [L], le 7 octobre 2024, par le syndic, qui l’a mis en demeure de régler la somme principale de 10 692,39 €.

Par acte du 24 décembre 2024, le [Adresse 8] [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [W] [L] devant le Président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  11 172,39 € au titre des charges échues,

—  1 000 € au titre de la résistance abusive,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] maintient ses demandes.

Monsieur [W] [L] ne comparaît pas.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à étude, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il résulte des décomptes fournis que Monsieur [W] [L] est bien redevable de la somme de 11 172,39 € au titre des charges échues au 16 décembre 2024, étant précisé que les premières charges exigibles ont été appelées le 1er juillet 2024 et n’ont donc pas déjà fait l’objet d’une condamnation en paiement.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le [Adresse 8] [Adresse 4] justifie de la mauvaise foi de Monsieur [W] [L], dans la mesure où celui-ci a déjà été condamné à deux reprises au paiement des charges échues et non-échues. Or, l’absence de paiement des charges échues peut compromettre la santé financière de la copropriété.

Dès lors, Monsieur [W] [L] sera condamné au paiement de la somme de 1 000 € au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes :

Monsieur [W] [L] succombe et sera donc condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, il est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de ONZE MILLE CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET TRENTE-NEUF CENTIMES (11 172,39 €) au titre des charges échues au 16 décembre 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de MILLE EUROS (1 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé ce jour, 21 février 2025, par Nous, Président, Juge des référés, et Nous avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Isabelle GRIGNE-GAZON Marie-Pierre ROLLAND