Minute n°26/

JUGEMENT DU : 24 avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00050 – N° Portalis DB2N-W-B7K-IZDW

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [D] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 24 avril 2026

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 13 mars 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 24 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [D] [C] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé au sein de la résidence "[Adresse 4]", situé [Adresse 5] [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA PLANTAGENET, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA PLANTAGENET procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [D] [C] ne s’est pas acquitté des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer lui a été délivré le 18 décembre 2025, par le syndic, qui l’a mis en demeure de régler la somme principale de 3000,88 € outre le commandement de payer pour 152,82 €.

Par acte du 30 janvier 2026, le syndic de la résidence « les rives du lac » a fait assigner monsieur [D] [C] devant le président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3 777,69 € au titre des charges échues,

—  890,43 € au titre des charges non-échues,

—  1 500,00 € au titre de la résistance abusive,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 13 mars 2026, le syndic de la résidence "[Adresse 4]" maintient ses demandes.

Monsieur [D] [C] comparaît à l’audience. Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières liées à la création de son entreprise. Ses revenus pour l’instant correspondent au loyer du logement, soit 600 €. Sa femme travaille et perçoit un salaire de 1 200 €. Il a trois enfants à charge, deux en France et un en Côte d’Ivoire. Il a par ailleurs un prêt bancaire pour 350 €. Il est prêt à régler mais sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois.

Le délibéré a été fixé au 24 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il résulte des décomptes fournis que monsieur [D] [C] est bien redevable de la somme de 3 777,69 € au titre des charges échues au 23 janvier 2026, et de la somme de 890,43 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement mais également de prendre en compte la situation de monsieur [C] qui ne conteste pas les sommes dues mais justifie sa dette par des difficultés financières. Il propose de s’acquitter de sa dette sur 24 mois, il sera fait droit à sa demande selon les dispositions prévues au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence « les rives du lac » ne justifie pas de la mauvaise foi de monsieur [D] [C], ni de l’existence d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande.

Sur les autres demandes :

Monsieur [D] [C] succombe et sera donc condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, il est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 500 €, compte tenu de la situation financière de monsieur [C].

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE monsieur [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]" géré par la SARL CITYA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA PLANTAGENET, la somme de TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES (3 777,69 €) au titre des charges échues au 23 janvier 2026, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de HUIT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES(890,43 €) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à monsieur [C] des délais de paiement sur 24 mois ;

RAPPELLE que monsieur [C] devra régler sa dette en vingt-trois versements de 195,00 € et le dernier et vingt-quatrième versement du solde des sommes dues, en sus des charges postérieurres qui lui seront réclamées ;

RAPPELLE que la déchéance du terme sera acquise et monsieur [C] devra régler la totalité de la somme restant due s’il ne respecte pas ces délais ;

RAPPELLE que le syndic pourra lui réclamer alors lesdites sommes sans nouvelle procédure et après une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

REJETTE les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE monsieur [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [D] [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND