TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51190 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XOQ

N° : 8

Assignation du :

29 Janvier 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [F] & [F], Société Civile Immobilière, représentée par son gérant Madame [I] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Annie COHEN WACRENIER, avocat au barreau de PARIS – #A0121

DEFENDERESSE

La société CGM

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Chreit MIHOUBI, avocat au barreau de PARIS – #D0905

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Par acte du 3 février 2015, la société civile immobilière [F] & [F] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée C.F.A. en cours d’immatriculation des locaux situés [Adresse 6], moyennant un loyer annuel en principal de 69 006 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle. Par acte du 10 février 2024 à effet au 16 février 2024, les parties ont renouvelé le bail les liant, le montant du loyer annuel étant porté à

64 800 euros.

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2024, la société C.F.A. a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée CGM.

Par acte extrajudiciaire délivré le 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 28 320 euros, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 29 janvier 2025, la SCI [F] & [F] a attrait la société CGM devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

A l’audience du 2 juillet 2025, elle soutient oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle entend voir :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société CGM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quarante-huit heures à compter du prononcé de la présente décision ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société CGM à payer à la SCI [F] & [F] la somme provisionnelle de 82 960 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;

— condamner la société CGM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

A titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse de délais de paiement, dire que faute de paiement à bonne date d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir ou d’un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées ;

— condamner la société CGM à payer à la SCI [F] & [F] la somme provisionnelle de 82 960 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;

En tout état de cause :

— condamner la société CGM au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Soutenant oralement les prétentions et moyens développés dans ses écritures, la société CGM entend voir :

— A titre principal : déclarer irrecevables les demandes de la société demanderesse;

— A titre subsidiaire : dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;

— A titre infiniment subsidiaire : dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société demanderesse ;

— En tout état de cause :

* accorder à la société CGM les plus larges délais de paiement et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

* condamner la SCI [F] & [F] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 2 juillet 2025, la SCI [F] & [F] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Les articles 122 et 125 du code de procédure civile disposent que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile rappelle que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L’article L.145-15 du même code précise que les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions, notamment, de l’article L. 145-41 du code de commerce sont réputées non-écrites.

En application de ces textes, une clause résolutoire insérée dans un bail commercial n’est susceptible de produire d’effets que si la mise en demeure adressée par le bailleur revêt la forme d’un commandement ou d’une sommation délivré par un commissaire de justice de remédier au manquement contractuel invoqué dans un délai d’un mois, ce délai pouvant être porté à une durée supérieure par les stipulations du bail.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail stipule une clause résolutoire rédigée en les termes suivants :

« Dans le cas où le Preneur manquerait à une de ses obligations, notamment pour défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance ou pour usage des locaux loués contrairement à la destination prévue au présent bail, le Bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail trois (3) mois après une mise en demeure restée infructueuse. »

Par courrier recommandé du 6 septembre 2024, la SCI [F] & [F] a sollicité auprès de la société CGM le règlement de la somme de 14 160 euros au titre de loyers afférents aux mois d’août et septembre 2024, en les termes suivants : « Nous vous remercions de bien vouloir nous adresser votre règlement dans les meilleurs délais ». Ce courrier, dont les termes n’emportent au demeurant pas interpellation suffisante pour valoir mise en demeure, ne constitue pas un commandement de nature à faire courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire délivré le 5 novembre 2024, la SCI [F] & [F] a fait commandement à la société CGM de régler la somme de 28 320 euros, en mentionnant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire.

En application des stipulations du bail, la société CGM disposait d’un délai de trois mois pour régler les sommes réclamées ou contester les causes ou le formalisme du commandement de payer, soit un délai expirant le 5 février 2025 à minuit.

En conséquence, l’intérêt de la SCI [F] & [F] lors de la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2025 n’était ni né ni actuel, et en conséquence non légitime. Dès lors, les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes afférentes à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle sont irrecevables.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [F] & [F] sollicite la condamnation de la société CGM à lui régler la somme de 82 960 euros, correspondant, selon le décompte produit, aux loyers et charges afférents aux mois d’août 2024 à juillet 2025 inclus, après déduction des paiements partiels opérés par la défenderesse.

En premier lieu, la société CGM lui oppose sa mauvaise foi dans la conduite des relations contractuelles.

L’article 1104 du code civil impose aux contractants de négocier, de former et d’exécuter les contrats de bonne foi.

Si la mauvaise foi d’un contractant dans l’exécution d’un contrat peut paralyser la mise en œuvre d’une clause d’un contrat, elle n’autorise pas le juge à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.

En conséquence, la contestation tirée de la mauvaise foi n’est pas de nature à faire échec au droit de la SCI [F] & [F] de solliciter le paiement des sommes dues au titre des loyers et charges par la société CGM.

En second lieu, la société CGM lui oppose la nullité pour dol de l’acte de cession de fonds de commerce que lui a consenti la société C.F.A. le 19 juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire délivré le 27 septembre 2024, la société CGM a attrait la société C.F.A. devant le tribunal de commerce de Paris -devenu tribunal des activités économiques- aux fins de voir prononcer l’annulation de la cession de fonds de commerce par l’effet duquel elle a acquis la qualité de locataire du local sis [Adresse 6], sur le fondement principal du dol.

L’acte de cession mentionne notamment que :

« Le Cédant déclare qu’il n’est dû à ce jour aucun arriéré de loyer » (article 7.2.2.1)

« La Société C.F.A. Déclare, sous sa propre responsabilité, que le chiffre d’affaires HT réalisé, par le fonds cédé, au cours des trois derniers exercices a été de :

— Du 01/01/2021 au 31/12/2021 : 1.021.523,00 Euros ;

— Du 01/01/2022 au 31/12/2022 : 1.015.977,00 Euros ;

— Du 01/01/2023 au 31/12/2023 : 1.046.337,00 Euros ;

— Du 01/01/2024 au 30/06/2024 : 499.110,00 Euros. » (article 7.2.4)

Les montants afférents aux exercices 2022, 2023 et à la moitié de l’exercice 2024 correspondent aux sommes mentionnées dans des attestations de chiffre d’affaires établies par « Monsieur [W] [B], agissant en qualité d’expert-comptable de la société C.F.A. » les 16 avril et 17 juillet 2024, sur du papier à en-tête de la société par actions simplifiée [B]&ASSOCIES, ayant son siège social dans le [Localité 3].

Par jugement du 24 mars 2025, le tribunal des activités économiques a ordonné à la société C.F.A. de communiquer divers documents comptables.

Il ressort notamment des pièces versées aux débats par la société CGM que Monsieur [W] [B] n’est pas inscrit au tableau de l’ordre des experts-comptables région Ile-de-France, et que le « Z de caisse » correspondant au chiffre d’affaires du commerce exploité sis [Adresse 6] révèle un différentiel important entre le chiffre d’affaires mentionné dans l’acte de cession et les sommes effectivement encaissées. Ainsi, pour l’année 2023, le cumul des Z de caisse mensuels aboutit à un chiffre d’affaires de 693 188, 22 euros, tandis que le même cumul, sur les six premiers mois de l’année 2024, révèle un chiffre d’affaires de 388 697,84 euros.

Par ailleurs, les décomptes produits par la SCI [F] & [F] établissent qu’au jour de la cession, la société cédante demeurait débitrice de la somme de 70 800 euros au titre des loyers et charges dus à la SCI [F] & [F], en contradiction avec son affirmation dans le bail.

Enfin, il est relevé que par attestation du 5 septembre 2024, la SCI [F] & [F] a attesté que la société C.F.A était « à jour des loyers », alors que le décompte qu’elle verse aux débats établit qu’à la même date, la société C.F.A demeurait débitrice de la somme de 60 800 euros.

En considération de ces éléments, la contestation tirée de la nullité de l’acte de cession revêt un caractère sérieux, faisant échec à la demande de provision dès lors que ladite nullité, si elle venait à être prononcée par le tribunal des activités économiques, aurait pour effet d’anéantir rétroactivement les relations contractuelles entre les parties à la présente instance.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses demandes, la SCI [F] & [F] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la SCI [F] & [F] sera tenue de régler à la société CGM une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes de la SCI [F] & [F] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de la société CGM et à sa condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SCI [F] & [F] ;

Condamnons la SCI [F] & [F] aux dépens de l’instance ;

Condamnons la SCI [F] & [F] à payer à la société CGM la somme de deux mille euros (2 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marie-Hélène PENOT