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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00299 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZSY

AFFAIRE : S.A.S. LBP PROMOTION, S.A.S.U. CONCEPT IMMO C/ [H] [N] [C] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Mai 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. LBP PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Liliane BARRE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A.S.U. CONCEPT IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Liliane BARRE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

Madame [H] [N] [C] épouse [R]

née le 07 Mars 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et M^e Brigitte VENADE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 28 Avril 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 27 Mai 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

grosse délivrée

le 27 05 2025

à Mes [Localité 5] Bolte

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 28 et 31 juillet 2023, la S.A.S. LBP PROMOTION, représentée par son gérant, Monsieur [L] [X], et Madame [H] [R] née [C], ont signé un compromis de vente concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] [Localité 8], au prix de 157.000 €, outre 10.000 € dus à l’agence immobilière CONCEPT IMMO.

La date de réitération du compromis par acte authentique a été fixée au plus tard le 23 octobre 2023 chez l’étude de Me [Y] [S], notaire à [Localité 7], puis, le 20 avril 2024, à la suite d’un avenant signé par les parties le 19 janvier et le 21 janvier 2024.

Des conditions suspensives étaient prévues dans l’acte sous seing privé, à savoir celles de droit commun et d’autres attachées à des travaux à réaliser par le vendeur, que ce dernier s’est engagé à réaliser avant la signature de l’acte authentique.

Constatant que les conditions suspensives attachées à la vente étaient remplies, le notaire a tenté, à plusieurs reprises, de fixer des rendez-vous pour régulariser l’acte authentique, en vain.

En conséquence, Maître [S] a mis en demeure Madame [R], par lettre recommandée en date du 12 juin 2024, de se retrouver le 05 juillet 2024, à 11h00, à son étude afin de procéder à la signature définitive de l’acte de vente.

En absence de Madame [R] à la convocation, un procès-verbal de carence a été rédigé.

Le 16 juillet 2024, par acte de commissaire de justice, la résolution de plein droit du compromis et la demande du paiement des indemnités prévues, à savoir 15.700 € au profit de la société LBP PROMOTION et 10.000 € au profit de la société CONCEPT IMMO, ont été signifiées à Madame [R].

Cette démarche est restée vaine.

C’est dans ce contexte que la S.A.S. LBP PROMOTION et la S.A.S.U. CONCEPT IMMO ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, Madame [H] [R], née [C], afin d’obtenir :

Sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 15.700 € à la S.A.S. LBP PROMOTION ;Sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 € à la S.A.S.U. CONCEPT IMMO ;L’autorisation à prélever ces provisions sur le compte de l’étude de Maître [S], notaire, ouvert au nom de Madame [R] ;Sa condamnation à verser la somme de 1.500 € à chacune des deux sociétés, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Sa condamnation aux entiers dépens qui comprendront le coût des recommandées du 12 juin et du 20 avril 2024 et de l’acte du 31 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025.

Les demanderesses ont comparu et maintenu leurs demandes. Elles ont sollicité de débouter Madame [R] de toutes ses demandes.

Elles ont soutenu que l’argument de la caducité du compromis de vente plaidé par Madame [R] à compter du 23 octobre 2023, date initialement envisagée pour la réitération de l’acte, pour le non-accomplissement des conditions suspensives par la S.A.S. LBP PROMOTION, ne pourrait pas être recueilli et qu’il serait posé seulement pour tenter d’échapper au paiement des indemnités dues. Les parties se sont réservées le droit de signer un avenant si, à la date de réitération initialement prévue, la signature de l’acte ne pouvait intervenir, ce qu’elles ont fait par la signature de l’avenant du 19 et 21 janvier 2024, la réitération de l’acte étant prorogée au 30 avril 2024.

En conséquence, la S.A.S. LBP PROMOTION et la S.A.S.U. CONCEPT IMMO ont soutenu que le vendeur avait rempli ses obligations « avant l’acte authentique », comme constaté, par ailleurs, par Maître [S], notaire, le 05 juillet 2024, date à laquelle Madame [R], convoquée régulièrement pour la signature de l’acte de vente, ne s’était pas présentée, sans aucune justification d’absence.

Concernant la demande reconventionnelle de Madame [R] pour la restitution des sommes versées à l’étude notariale, elles ont demandé à les rejeter au moins en déduisant des provisions dues et demandées par elles.

La S.A.S. LBP PROMOTION et la S.A.S.U. CONCEPT IMMO ont demandé de débouter Madame [R] de sa demande tendant à écarter le paiement des honoraires d’agence à hauteur de 10.000 € compte tenu du fait que la conclusion définitive de la vente a été empêchée par la défenderesse et que le compromis de vente stipulait, sans équivoque, le droit à indemnisation intégrale de l’agent immobilier en cas de défaillance de l’une des parties.

Madame [R] a comparu et a fait valoir que le litige soumis au juge des référés ne serait pas de sa compétence au regard des contestations sérieuses existantes, et notamment de l’absence de réalisation des travaux avant la date initialement convenue pour la réitération par acte authentique, soit le 23 octobre 2023. Elle a souligné que le compromis de vente initial serait caduc du fait de ce que les conditions suspensives particulières n’ont pas été levées dans les délais impartis et, en tout état de cause, qu’il reviendrait au juge du fond de statuer sur ce point.

Madame [R] a soutenu que la caducité du compromis de vente entrainait l’absence de paiement des indemnités forfaitaires sollicitées par l’agence immobilière à hauteur de 10.000 € et à hauteur de 15.700 € par la S.A.S. LBP PROMOTION. Elle a fait valoir que les honoraires d’agence ne seraient exigibles qu’à compter de la date de réitération des volontés par acte authentique. En conséquence, elle a sollicité de débouter les demanderesses de toutes leurs demandes.

A titre reconventionnel, Madame [R] a sollicité de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente de 28 et 31 juillet 2023 et d’ordonner aux notaires détenteurs des fonds de lui restituer les sommes séquestrées en leur étude et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

En outre, elle a sollicité de condamner les sociétés CONCEPT IMMO et LBP PROMOTION à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux entiers dépens.

Le dossier a été mis en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les demandes de provision formulées par la S.A.S. LBP PROMOTION et la S.A.S.U. CONCEPT IMMO sont contestées par Madame [R] sur le fondement de la caducité du compromis de vente signé le 28 et 31 juillet 2023 dû à l’absence de la levée des conditions suspensives particulières – la réalisation de certains travaux par le vendeur, dans le délai requis de validité du compromis de vente, à savoir le 20 octobre 2023.

Madame [R] invoque aussi des pressions et des menaces exercées tant par le vendeur que par l’agence immobilière et le notaire du vendeur qui l’ont contraint à verser la somme de 63.000 € entre les mains du notaire. Elle verse également aux débats un courrier recommandé daté du 23 novembre 2023 évoquant une annulation du compromis de vente. Néanmoins, la défenderesse va également régulariser ultérieurement un avenant le 21 janvier 2024 afin de poursuivre le processus de vente.

A titre liminaire, le courrier du 23 novembre 2023 ne peut correspondre qu’à un courrier de rétractation, néanmoins tardif au regard des dispositions claires applicables en la matière et rappelées au compromis de vente (page 15 sur 17). En outre, aucun élément ne permet de douter de la volonté des parties tant au titre de l’engagement initial du 31 juillet 2023 que de l’avenant du 21 janvier 2024.

Par ailleurs, il résulte des dispositions claires du compromis que la partie non-défaillante, en l’espèce la S.A.S. LBP PROMOTION, peut solliciter la résolution de plein droit du compromis avec versement d’une indemnité forfaitaire de 15.700 €. Il en va de même des dispositions relatives au paiement de l’indemnité potentiellement due à l’agence immobilière à hauteur de 10.000 € (page 13 sur 17), les honoraires d’agence étant par ailleurs spécialement prévues (page 10 sur 17) y compris en carence d’une des parties à régulariser l’acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives.

Enfin, il est justifié de la réalisation des travaux attendus avant la date du 30 avril 2024 contractuellement convenue entre les parties et aucune autre condition suspensive n’était exigée.

Dans ces conditions, le paiement des indemnités forfaitaires n’est pas sérieusement contestable et il sera fait droit aux demandes de la S.A.S. LBP PROMOTION et de la S.A.S.U. CONCEPT IMMO.

Concernant la demande reconventionnelle de Mme [R], il résulte du propre choix de la S.A.S. LBP PROMOTION de solliciter le paiement d’une indemnité forfaitaire que la vente est « résolue de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement ». En conséquence, aucune raison ne justifie que la somme de 63.000 €, versée par Mme [R], demeure consignée. Elle devra en conséquence être restituée à l’intéressée, déduction faite au besoin du montant des indemnités dues aux demanderesses.

Partie perdante au principal, Madame [H] [R] sera condamnée aux entiers dépens, étant précisé que les courriers du 12/06/2024, 29/04/2024 et l’acte de 31/07/2024 ne sont pas imposés légalement dans le cadre de la présente procédure et ne seront pas intégrés aux dépens. Madame [R] sera également condamnée à verser à chacune des défenderesses la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [H] [R] à verser, à titre de provision, les sommes de 15.700€ à la S.A.S. LBP PROMOTION et de 10.000€ à la S.A.S.U. CONCEPT IMMO ;

DISONS que la somme de 63.000 € séquestrée à l’étude de Maîtres [B] [G] et [Y] [S], notaires, sera restituée dans les meilleurs délais à Madame [H] [R], déduction faite des indemnités prononcées dans le cadre de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] à verser à la S.A.S. LBP PROMOTION et la S.A.S.U. CONCEPT IMM la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [R] aux entiers dépens ;

REJETONS toutes les autres demandes de parties.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffière.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO