TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06617 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPBS

N° de Minute : BX25/00449

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[T] [E]

[H] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [J] [Y], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne le 5 septembre 2024 et non comparant ensuite

M. [H] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Janvier 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 7 mai 2018 prenant effet le 18 mai 2018, S.A. HABITAT DU NORD a donné en location à Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5].

Le 7 septembre 2023, S.A. HABITAT DU NORD a fait signifier à Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés et pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 5 juin 2024, S.A. HABITAT DU NORD a fait assigner Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E], pour l’audience du cinq Septembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 5] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 6613,91 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. HABITAT DU NORD a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 6335,92 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement.

Madame [T] [E] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant ( en plus de la part à charge).

Madame [T] [E] présente le 5 septembre 2024 indiquait que le plan est respecté. S.A. HABITAT DU NORD répliquait que le versement est de 220 euros alors que la part à charge est de 370 euros.

Assigné à personne, Monsieur [H] [E] n’était ni présent ni représenté.

Dans le cadre de la Réouverture des Débats du 31 octobre 2024, S.A. HABITAT DU NORD indique que le plan n’a pas été respecté mais pas dénoncé et que les locataires sont assurés pour 2025. Ils ont repris le paiement depuis novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 septembre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 10 juin 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 décembre 2024, à la somme de 5920,49 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD la somme de 5920,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Madame [T] [E] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros,en plus de la part à charge.

Au regard de la situation financière de Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit de la part à charge, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 563,57 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. HABITAT DU NORD recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2018 entre S.A. HABITAT DU NORD et Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] concernant l’immeuble situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

Condamne solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 5920,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] à payer leur dette, en principal par mensualités de 100 euros, en plus de la part à charge ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus de la part à charge ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 6] Publique ;

Condamne solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 563,57 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [T] [E] et Monsieur [H] [E] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 20 Mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT