N° RG 25/00811 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NULU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00811

N° Portalis DB2E-W-B7J-NULU

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

— Mme [R] et M. [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 8]

Inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, substituée par M^e Sabine PERRIN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIES REQUISES :

Madame [M] [N] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, non représentée

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 5 avril 2013 ayant pris effet le 23 avril 2013, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Mme [M] [R] et M. [P] [O] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1734 01 0018 04 de type 4, 3ème étage sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 250,33 €, une provision pour charges de 182,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 20 mars 2025.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [M] [R] et M. [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2025 pour un montant en principal de 1 560,01 €.

Puis elle a fait assigner Mme [M] [R] et M. [P] [O] en référé à l’audience du 19 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des locataires.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [M] [R] et M. [P] [O] et de tous occupants de son chef ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 22 mai 2025 la somme de 2 305,34 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due postérieurement à la résiliation du bail à la somme de 716,80 € et les condamner conjointement et solidairement à son paiement ;

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 2ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 4 935,22 € au 12 septembre 2025.

Mme [M] [R] et M. [P] [O] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter, bien que régulièrement assignés par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE qui justifie avoir signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales le 20 mars 2025 est réputée avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 9 – clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2025 pour un montant en principal de 1 560,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement des locataires de 250 € est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025 à 24 heures.

Mme [M] [R] et M. [P] [O], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront donc solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

L’expulsion de Mme [M] [R] et M. [P] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment, l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte établissant que Mme [M] [R] et M. [P] [O] restaient lui devoir la somme de 4 935,22 € au 12 septembre 2025.

Mme [M] [R] et M. [P] [O], absents lors de l’audience, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ce montant demandé par assignation est ainsi fondé.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 305,34 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’espèce et en l’absence d’établissement du diagnostic social et financier et de tout paiement du loyer courant depuis de nombreux mois, la dette ayant doublé depuis l’assignation, la capacité financière n’est pas établie, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [M] [R] et M. [P] [O] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [R] et M. [P] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [M] [R] et M. [P] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 5 avril 2013 ayant pris effet le 23 avril 2013 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et Mme [M] [R] et M. [P] [O] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1734 01 0018 04 de type 4, 3ème étage sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 mai 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [M] [R] et M. [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [M] [R] et M. [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [R] et M. [P] [O] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2 305,34 € (décompte arrêté au 22 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [R] et M. [P] [O] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNONS in solidum Mme [M] [R] et M. [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Mme [M] [R] et M. [P] [O] à verser à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN