TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07285 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XN6E

N° de Minute : BX25/00918

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

PARTENORD HABITAT

C/

[V] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [A], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Avril 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

Par acte du 2 août 2023, PARTENORD HABITAT a fait délivrer assignation à Monsieur [A] [V] pour faire :

— prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 5] et ordonner l’expulsion,

— condamner Monsieur [A] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges,

* de la somme de 4783,37 euros portée au 23 avril 2025 à 15515,84 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal,

* de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est en outre sollicité l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée le 20 juin 2024, mise en délibéré au 10 octobre 2024 puis prorogée au 21 novembre 2024.

Par décision du 21 novembre 2024, le Tribunal a ordonné la Réouverture des Débats à l’audience du 12 décembre 2024:

Sur le bail :

Il convient d’inviter PARTENORD HABITAT à produire le précédent jugement de résiliation évoqué dans ses conclusions, dans la mesure où il s’agit d’un nouveau bail portant sur le même logement.

Selon le défendeur il n’y aurait eu qu’un désistement. Dans ce cas il n’y aurait pas de résiliation du bail initial qui serait toujours en cours.

Sur la Demande Reconventionnelle :

Monsieur [A] fait état d’un état des lieux d’entrée déplorable.

Il convient de l’inviter à produire cette pièce.

PARTENORD HABITAT n’indique pas quelle suite a été donnée aux interventions de la société Aquadim et la société Somaten qui devaient intervenir sur la toiture terrasse (infiltrations et fuites). Les devis ne sont pas produits (cf courrier de PARTENORD HABITAT du 9 mars 2023).

Après plusieurs renvois à la demande des parties, les parties ont conclu sur la Réouverture des Débats par conclusions visées le 24 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 puis prorogée au 25 septembre 2025.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 20 juin 2024, et le 24 avril 2025.

MOTIFS

L’assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique reçue le 2 août 2023 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la CCAPEX saisie le 16 janvier 2023.

La demande de PARTENORD HABITAT est donc recevable.

Monsieur [A] [V] et Madame [B] [U] ont pris à bail le 25 juillet 2018 un logement sis à [Adresse 5] appartenant à PARTENORD HABITAT.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le Tribunal d’Instance de LILLE a par jugement du 7 mars 2019 suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail ; condamné les défendeurs au paiement de la somme de 2306,03 euros au titre du solde locatif ; autorisé les défendeurs à s’acquitter de leur dette par mensualités de 65 euros ; avec constatation de la clause résolutoire et explusion en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Ce jugement a été signifié le 27 mars 2019.

Un commandement de quitter les lieux leur a été signifié le 28 février 2020.

Un nouveau bail devait être régularisé mais l’agence n’a pas pu rencontrer Monsieur [A] et Madame [B]. Cette dernière a quitté le logement. Monsieur [A] est donc seul titulaire d’un bail verbal.

Un commandement de payer les loyers et charges a été délivré à Monsieur [A] le 16 février 2023.

PARTENORD HABITAT s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [A] au motif que Monsieur [A] ne serait pas en mesure de régler sa dette locative.

Monsieur [A] propose 150 euros par mois en plus de son loyer courant, et si nécessaire de résorber à l’issue des délais qui lui seraient octoyés l’intégralité du solde de la dette.

Il convient de rappeler que selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été éxécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.

Selon le relevé de compte versé aux débats, le locataire a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de novembre 2021 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 15515,84 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Le bailleur n’accepte pas le délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [A] perçoit des indemnités journalières d’un montant de 64,76 euros par jour à la suite de son accident de travail soit environ 1942,80 euros par mois.

De plus à l’occasion de sa précédente dette, il a été en capacité de verser 6000 euros en l’espace d’un mois, ce qui n’est pas contesté par PARTENORD HABITAT.

Le loyer avec les charges s’élève à 578,74 euros par mois.

Il a versé une somme de 594,13 euros le 23 avril 2025.

Il peut donc bénéficier de délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Monsieur [A] tenant à une baisse de revenus et compte tenu de l’absence de besoins de PARTENORD HABITAT, il y a lieu de dire que Monsieur [A] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Monsieur [A] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occuaption mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 578,74 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 23 avril 2025, à la somme de 15515,84 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’assurance groupe sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier d’une assurance.

Monsieur [V] [A] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 15515,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025 (le loyer du mois d’avril n’étant pas compris).

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [A] au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral:

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est encore obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toures les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— qui permet une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au préalable il convient de constater qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 21 septembe 2017 que le logement était en bon état et à l’état neuf en ce qui concerne les revêtements des murs et le plafond de la cuisine.

Monsieur [A] n’a adressé aucune mise en demeure à PARTENORD HABITAT faisant état de désordres.

Cependant il résulte d’un courrier de PARTENORD HABITAT qu’une visite a été organisée à son domicile le 9 mars 2023.

Il résulte du relevé des réclamations client (GRC) que le 4 février 2022, Monsieur [A] a signalé la présence de moisissures dans la Salle de Bain et la chambre, il souhaitait obtenir un geste pour le chauffage – eau chaude.

Monsieur [A] demande au Tribunal d’enjoindre à PARTENORD HABITAT de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre en conformité la salle de bain et de rendre étanches les fenêtres du logement, sous astreinte.

Il fait valoir que son logement présente les désordres suivants :

— un tirage insuffisant au niveau de la VMC de la salle de bain

— une infiltration provenant de la terrasse

— des fenêtres ne permettant pas une isolation suffisante

— la toiture insuffisamment étanche.

Il précise que les châssus des fenêtres sont complètement rongés par l’humidité, et le plafond est noirci au niveau des murs proches de celles-ci, et que l’humidité affecte gravement la salle de bain également, à défaut d’une VMC ayant un tirage suffisant.

Il résulte du courrier de PARTENORD HABITAT du 9 mars 2023, qu’une demande d’intervention à la Société DALKIA a été réalisée le jour même, qu’un RDV avec la Société Chauffage et Service a été programmé le 17 mars 2023 afin de faire un contrôle du tirage de la VMC dans la Salle de bain.

La Société Aquadium devant intervenir en toiture terrasse afin de mettre un tuyau PVC dans la colonne eau pluviale pour arrêter l’infiltration sur celle-ci.

Pour les fenêtres la Société CIEDL prendra contact avec le locataire pour la révision des fenêtres dans le logement.

En ce qui concerne les fuites sur la toiture un devis a été demandé à la Société SOMATEN afin de réparer l’étanchéité de la toiture.

PARTENORD HABITAT justifie des interventions suivantes :

— la Société DALKIA est intervenue pour remplacer 6 robinets thermostatiques et 6 tés (cf. facture du 16 février 2022 pour un montant de 1215,58 euros).

— la Société Chauffage Service est intervenue à la date annoncée le 17 mars 2023 mais Monsieur [A] n’était pas disponible.

Il lui appartenait de reprendre attache avec ladite société.

La société Somaten a réalisé les travaux. Un procès-verbal de réception a été dressé le 5 novembre 2024.

Un bon de commande a été émis le 10 octobre 2024 auprès de CIEDIL pour le changement des fenêtres pour un montant de 8867,50 euros.

Un RDV a été pris pour la pose du 9 au 12 décembre 2024.

PARTENORD HABITAT affirme que les fenêtres ont été changées.

Par ailleurs une intervention de la CIEDIL a eu lieu le 16 mars 2023 pour la pose de joint de frappe en extérieur.

Ensuite PARTENORD HABITAT a eu des difficultés en mars 2024 pour fixer un RDV avec le locataire pour une consultation sur les fenêtres de son logement.

PARTENORD HABITAT a mandaté un huissier de justice le 4 mars 2024 pour réaliser un procès-verbal de constat sur les désordres présents dans le logement.

Monsieur [A] a refusé que le constat soit effectué, et déclaré qu’il allait mandater un huissier pour réaliser le constat lui-même. Ce constat n’a pas été réalisé.

Les photographies produites par Monsieur [A] ne sont ni datées ni localisées, sans vue d’ensemble.

Elles n’ont donc pas de valeur probante.

Par ailleurs il convient d’observer que PARTENORD HABITAT a été réactif quant à la gestion des réclamations du locataire.

Dès lors il y a lieu de débouter Monsieur [A] de ses demandes reconventionnelles de réparation de son préjudice de jouissance et moral ainsi que de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Il y a lieu également de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [A] qui succombe sera condamné aux dépens.

PARTENORD HABITAT sera débouté de sa demande de le laisser pénétrer avec les entreprises mandatées dans les lieux afin de vérifier l’état du logement.

En effet cette demande est en contradiction avec ses affirmations selon lesquelles tous les travaux ont été réalisés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Condamne Monsieur [V] [A] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 15515,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [V] [A] à payer sa dette, en principal par 24 mensualités de 150 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Monsieur [A] [V] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5],

— ordonne l’expulsion de Monsieur [A] [V] et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que de besoin Monsieur [A] [V] à payer à PARTENORD HABITAT à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 578,14 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [V] [A] de sa demande de Dommages et Intérêts au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral ;

Déboute Monsieur [V] [A] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

Déboute Monsieur [V] [A] de sa demande au titrede l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Déboute PARTENORD HABITAT de sa demande de le laisser prénétrer avec les entreprises mandatées dans les lieux afin de vérifier l’état du logement ;

Condamne Monsieur [V] [A] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT