TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10693 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZFH

N° de Minute : L 25/00445

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

S.D.C. RESIDENCE SISE [Adresse 3] A [Localité 9], prise en la personne de son Syndic en exercice SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE.

C/

[J] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. RESIDENCE SISE [Adresse 3] A [Localité 9], prise en la personne de son Syndic en exercice SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [W], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 10693-24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

[J] [W] est propriétaire du lot n°19 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] dépendant de la copropriété de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à [J] [W] commandement de lui payer la somme en principal de 3.077,94 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à Lille (59000), pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait citer [J] [W] à comparaître à l’audience du 19 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes suivantes :

3.882,82 euros, au besoin à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024,

la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Adresse 8] ([Adresse 5]), représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant sollicité au titre des charges de copropriété à la somme de 2.980,54 euros au 6 mai 2025 et à requérir au profit de la défenderesse le bénéfice d’un échéancier afin que cette dernière puisse s’acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros.

Il a indiqué que cet échéancier était d’ores et déjà honoré par la copropriétaire.

Assignée par acte d’huissier de justice délivré à l’étude, [J] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera rendu par défaut dès lors qu’il n’est pas susceptible d’appel et que la citation n’a pas été délivrée à la personne de la défenderesse.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, l’historique de compte produit par le requérant fait apparaître une somme de 2.980,54 euros dont [J] [W] serait redevable pour la période du 1er octobre 2022 au 6 mai 2025, dont :

45 euros au titre d’une mise en demeure du 6 mai 2023 ;

35 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 26 mai 2023 ;

45 euros au titre d’une mise en demeure du 6 mai 2024 ;

35 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 27 mai 2024

350 euros facturés le 21 août 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier ;

150,60 euros facturés le 29 août 2024 au titre du commandement de payer ;

350 euros facturés le 17 septembre 2024 au titre du coût du dossier transmis à l’avocat ;

160,74 euros facturés le 30 septembre 2024 au titre du coût de l’assigation ;

0,78 euros à titre d’intérêts de retard au 26 mai 2023 ;

11,22 euros à titre d’intérêts de retard au 27 mai 2024 ;

le surplus – soit la somme totale de 1.969,94 euros – au titre des charges et provisions sur charges pour la période considérée.

Au regard des pièces produites par le requérant, la somme de 1.797,20 euros sollicitée au titre des charges et provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2022 au 6 mai 2025 apparaît justifiée.

Le requérant produit en outre les contrats de syndic pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025, en vertu desquels sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais suivants :

mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 40 euros TTC pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et 45 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025 ;

relance après mise en demeure : 30 euros TTC pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et 35 euros TTC pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025 ;

constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 350 euros TTC ;

suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé.

A cet égard, le requérant ne justifie pas avoir adressé de mise par lettre recommandée avec demande d’avis de réception avant le courrier du 22 juillet 2024 (pièce 8-1). Ainsi, seule la somme de 45 euros sera mise à la charge de la défenderesse au titre des mises en demeure / relances.

En l’absence de mise en demeure préalable au 22 juillet 2024, les intérêts de retard, facturés pour une période antérieure, seront défalqués du décompte.

En outre, le requérant n’établit pas avoir effectué les diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir le paiement des sommes facturées au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat et à l’huissier. Par conséquent, les sommes y afférentes ne donneront pas lieu à condamnation.

Par ailleurs, le coût de l’assignation est compris dans les dépens de sorte qu’il ne peut être mis à la charge de la défenderesse sur le fondement de l’article 10-1 de la loi susvisée.

En revanche, le requérant apparaît bien fondé à mettre à la charge de la défenderesse la somme de 150,60 euros au titre du commandement de payer du 22 août 2024.

Au regard de ces éléments, [J] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 1.992,80 euros (1.797,20 + 45 + 150,60) au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 6 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le requérant ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui que réparent les frais de recouvrement et les intérêts moratoires, lesquels courront à compter de la signification du présent jugement dès lors que le montant de la condamnation est inférieur à celui qui était sollicité aux termes du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties apparaissent s’être accordées pour que la défenderesse s’acquitte de sa dette par mensualités de 200 euros, échéancier d’ores et déjà honoré au regard du décompte et des déclarations du requérant.

Par conséquent, [J] [W] sera autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Succombant au principal, [J] [W], dont la situation économique est inconnue, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 1.992,80 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [J] [W] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités dont 9 mensualités de 200 euros et une 10ème qui soldera la dette ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [W] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge