Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ZAKARIAN

1 EXP M^e BELFIORE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/378

N° RG 23/02406 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PEMT

DEMANDERESSE :

S.D.C. LE BROUGHAM

C/o son syndic, COGESTIA

Arch Trade Building – 100 – 1002 bd Carnot

06110 LE CANNET

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par M^e CONTRERES

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

né le 15 Mars 1964 à MARTIGUES

Chemin de Grandval 141

2476 CREMINES / SUISSE

représenté par M^e Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substitué par M^e COLOMAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [M] est propriétaire du lot N°33 au sein de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM sis 8-10 rue de la Rampe à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM a, par acte de commissaire de justice, délivré le 31 mai 2023, fait citer à comparaître Monsieur [N] [M] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé le BROUGHAM les sommes ci-après :

—  15.513,88 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits (article 10 précité) ainsi que des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance (article 10-1 précité) ;

—  500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devait être réalisée par voie d’Huissier de Justice, les sommes retenues par cet Huissier sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif à la tarification des Huissiers devront être supportées par le débiteur en sus de toute autre condamnation.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA, le 21 décembre 2023, Monsieur [N] [M] a soulevé l’irrecevabilité des prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires, d’une part au motif du défaut de qualité à agir du syndic, et d’autre part, au motif de l’autorité de la chose jugée faisant obstacle à la recevabilité des prétentions formulées au titre des charges de copropriété antérieures au 1er janvier 2020.

Par ordonnance en date du 06 août 2024, le Juge de la mise en état a déclaré irrecevables les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges antérieures au 1er janvier 2020, eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le Tribunal de Proximité de CANNES du 22 janvier 2021, ayant condamné Monsieur [M] au paiement d’un arriéré de charges d’un montant de 6.531,36 € au 1er janvier 2020.

Par conclusions notifiées par RPVA, le 02 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM demande au Tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE BROUGHAM, les sommes ci-après :

—  12.529,71 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits (article 10 précité) ainsi que des frais nécessaires tels qu’engagées par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance (article 10-1 précité) ;

—  500,00 € à titre de dommages-et-intérêts ;

—  2.000,00 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’Huissier de Justice, les sommes retenues par cet Huissier sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif à la tarification des Huissiers devront être supportées par le débiteur en sus de toute autre condamnation ;

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 14 février 2025, Monsieur [N] [M] demande au Tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM à payer à Monsieur [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM aux entiers dépens d’incident ;

A titre subsidiaire,

LIMITER la condamnation de Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM les seules charges dues au titre de l’exercice 2020, soit la somme de 1.556,92 € ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM de sa demande au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM conservera à sa charge les dépens de l’instance.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

En vertu de l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile : « L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. »

En l’espèce, Monsieur [N] [M] est domicilié 4 rue de Jalte – 2746 CREMINES (SUISSE), Etat signataire de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965, relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

Conformément à l’article 5 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 : " L’Autorité centrale de l’Etat requis procède ou fait procéder à la signification ou à la notification de l’acte :

a) soit selon les formes prescrites par la législation de l’Etat requis pour la signification ou la notification

des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,

b) soit selon la forme particulière demandée par le requérant, pourvu que celle-ci ne soit pas

incompatible avec la loi de l’Etat requis.

Sauf le cas prévu à l’alinéa premier, lettre b), l’acte peut toujours être remis au destinataire qui l’accepte

volontairement.

Si l’acte doit être signifié ou notifié conformément à l’alinéa premier, l’Autorité centrale peut demander

que l’acte soit rédigé ou traduit dans la langue ou une des langues officielles de son pays.

La partie de la demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, qui contient

les éléments essentiels de l’acte, est remise au destinataire. "

Il en résulte que les formalités de signification susmentionnées ont été respectées notamment par le retour de l’attestation de l’accomplissement de la signification à Monsieur [M], de l’assignation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM du 31 mai 2023 (article 6 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965).

Par conséquent, Monsieur [N] [M] ayant été assigné, la présente juridiction est donc régulièrement saisie conformément à Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er avril 2025.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état du 03 juillet 2025. Lors de cette audience, le Juge de la mise en état a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er septembre 2025 avec maintien de la clôture au 06 mars 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

*****

MOTIFS :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

De même, il n’y a lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à " dire et juger que… ", telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

«  Le décompte de régularisation de charges ;

«  La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM verse uniquement aux débats :

— Un décompte actualisé des charges dues par Monsieur [N] [M] au 06 août 2024 ;

— Un décompte de charges dues par Monsieur [N] [M] au 1er octobre 2022 ;

— Le jugement du Tribunal de Proximité de CANNES du 22 janvier 2021;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2021, approuvant les comptes de l’exercice 2020 allant du 01/01/2020 au 31/12/2020 ainsi que l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;

— Le contrat de syndic conclu avec la S.A.R.L. COGESTIA en date du 29 novembre 2019 suite à l’assemblée générale du même jour ;

A la lecture du décompte daté du 06 août 2024, le Tribunal constate que la demande en recouvrement de charges porte sur les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024.

Or pour rappel, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes permettant d’établir le quantum de la dette.

Ainsi, le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas les éléments permettant à la présente juridiction de statuer sur l’exigibilité desdites charges.

En effet, aucun appel de fonds, procès-verbal d’assemblée générale ou encore bilan annuel ou trimestriel n’étant produit, le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier les éléments figurant aux décomptes communiqués alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire, pour justifier ces charges impayées, non seulement le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, mais également tous les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Le Tribunal fait observer qu’il ne saurait se prononcer uniquement sur un décompte actualisé le 06 août 2024, sans élément justificatif complémentaire.

Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges dues.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder une quelconque somme au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Au vu de ces éléments, il convient également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur la demande relative à l’exécution forcée :

La demande relative à l’exécution forcée étant faite distinctement des dépens, il y a lieu d’en débouter le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [M], l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM à verser à Monsieur [N] [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM de sa demande en recouvrement des charges impayées et des frais nécessaires dus par Monsieur [N] [M] sur la période allant du 01/01/2021 au 06/08/2024 pour un montant de 12.529,71 € ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM à verser à Monsieur [N] [M] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BROUGHAM aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BROUGHAM de sa demande de prise en compte des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE