TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04186 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YIDM

N° de Minute : BX25/00255

JUGEMENT

DU : 20 Février 2025

[Localité 6] METROPOLE HABITAT

C/

[H] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [C] [V], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Décembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 20 mai 2010, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [H] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Suivant acte du 1er novembre 2014, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [H] [Z] un parking situé à [Adresse 8] en niveau sous-sol, RDC, Parking n°40.

Le 15 novembre 2023, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 10 avril 2024, LILLE METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [Z], pour l’audience du treize Juin deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater et à défaut prononcer la résiliation des baux portant sur l’immeuble et le parking pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [H] [Z] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 1566,53 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement et du parking avec intérêts au taux légal ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, pour le logement ainsi que pour le parking dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2041,30 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement.

Monsieur [H] [Z] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant, par mois si les charges sont justifiés.

Monsieur [Z] conteste les charges d’eau pour l’année 2023 : 1586,34 euros.

Il propose de payer les loyers en une fois (il a remis un chèque de 3000 euros à l’audience) et pour le solde si les charges sont justifiées : 100 euros par mois. Il fait valoir qu’il y a une fuite dans les parties communes.

[Localité 6] METROPOLE HABITAT produit les décomptes individuels de charges et de charges réelles pour les années 2021, 2022 et 2023. [Localité 6] METROPOLE HABITAT fait observer qu’elle a effectué les relevés de compteurs d’eau sur les compteurs appartenant à Monsieur [Z], et a constaté qu’il n’y avait pas de fuite, la consommation étant régulière et l’augmentation des charges s’expliquant par la hausse des prix de l’eau et d’énergie.

Le compteur a été changé en février 2021.

En ce qui concerne la fuite d’eau dans les parties communes, [Localité 6] METROPOLE HABITAT indique que Monsieur [Z] n’a pas fait établie de constat d’huissier.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 20 novembre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 11 avril 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

— pour le logement

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

— pour le parking

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

Sur les sommes dues :

— pour le logement

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 décembre 2024, à la somme de 1549,32 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

— pour le parking

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 décembre 2024, à la somme de 156,21 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

La contestation de Monsieur [Z] porte sur la régularisation de charges pour l’année 2023.

Il résulte des décomptes individuels de charges que la consommation d’eau chaude et froide de Monsieur [Z] est restée régulière. En 2023, elle était de 112 m3 pour l’eau froide et de 98 m3 pour l’eau chaude.

Il n’y a pas de hausse de consommation inexpliquée, compte tenu du nombre de personnes occupant le logement (4 personnes dans un logement de type 4 d’une surface corrigée de 127 m²).

Par ailleurs, Monsieur [Z] n’apporte pas la preuve de l’existence d’une fuite d’eau dans les parties communes.

Il convient d’observer que compte tenu des provisions versées, la régularisation des charges 2023 était en faveur du locataire.

Ainsi une somme de 317,48 euros lui a été remboursée le 31 juillet 2024.

La régularisation de charges d’eau pour 2023, ainsi que pour 2021 et 2022 apparaît donc justifiée.

En conséquence, Monsieur [H] [Z] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 1549,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 et la somme de 156,21 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 31 décembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [H] [Z] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant, par mois si les charges sont justifiées.

Au regard de la situation financière de Monsieur [H] [Z], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 90 euros pour le logement et de 10 euros pour le parking et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [H] [Z] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 416,81 euros pour le logement et 20,69 euros pour le parking jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de [Localité 6] METROPOLE HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2010 entre [Localité 6] METROPOLE HABITAT et Monsieur [H] [Z] concernant l’immeuble situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 15 janvier 2024;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2014 entre [Localité 6] METROPOLE HABITAT et Monsieur [H] [Z] concernant le parking situé à [Adresse 8] en niveau sous-sol, RDC, Parking n°40, sont réunies à la date du 15 janvier 2024;

Condamne Monsieur [H] [Z] à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT, la somme de 1549,32 euros au titre de l’arriéré locatif pour le logement arrêté au 31 décembre 2024 et la somme de 156,21 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [H] [Z] à payer sa dette, en principal par mensualités de 90 euros pour le logement et de 10 euros pour le parking ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 24 de chaque mois et pour la première fois le 24 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [H] [Z] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne Monsieur [H] [Z], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 416,81 euros pour le logement et 20,69 euros pour le parking ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

Condamne Monsieur [H] [Z] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 20 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT