TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJIG

N° de Minute : L 25/00635

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

S.D.C. [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

C/

[R] [K]

[N] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] DE LA SOURCE dont le siège est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, [Adresse 12], dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [K], demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

Mme [N] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 172/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [K] et Mme [N] [H] sont copropriétaires des lots n°1, 26, 55 et 82 au sein de la [Adresse 11].

La S.A.S SQUARE HABITAT est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Par courrier recommandé du 4 septembre 2023 (accusé de réception signé 6 septembre 2023), le syndicat de copropriété réclamait à M. [R] [K] et Mme [N] [H] la somme de 6 835,84 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 12] a fait délivrer à M. [R] [K] et Mme [N] [H] un commandement de payer la somme en principal de 4 654,91 euros au titre des charges de copropriétés arrêtée au 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, a fait assigner M. [R] [K] et Mme [N] [H] à l’audience du 15 septembre 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— les condamner à payer la somme de 6 049,94 euros au titre des charges de copropriété à actualiser le jour de l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 septembre 2024 ;

— les condamner à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de la sommation.

A l’audience du 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 12] a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales.

M. [R] [K] comparant en personne a indiqué ne pas contester la dette en principal sauf à préciser qu’il n’a jamais reçu les appels de fonds et estime ne pas être redevable des frais.

Mme [N] [H], régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 5 novembre 1993 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;

le contrat de syndic ;

les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire des 23 juin 2021, 13 janvier 2022, 3 octobre 2022, 11 octobre 2023 et 24 octobre 2024 ;

les appels de fonds correspondant ;

un décompte actualisé au 2 décembre 2024 ;

un courrier recommandé daté du 4 septembre 2023 réclamant un principal de 6 835,84 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

un commandement de payer notifié par remise de l’acte à l’étude à M. [K] et Mme [H] le 5 septembre 2024 pour un principal de 4654,91 euros ;

Aux termes de l’historique de compte, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, fixe la créance à la somme de 6 049,94 euros.

Le contrat de syndic dans son article 9 prévoit la facturation des frais de mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, des relances après mise en demeure et la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) à la somme respective de 53 euros TTC, 24 euros TTC et 192 euros TTC.

Il prévoit également la facturation du « suivi du dossier transmis à l’avocat » au temps passé sans mention du tarif forfaitaire.

Il n’est pas contesté que M. [K] et Mme [H] sont propriétaires des lots 1, 26, 55 et 82 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8].

Il ressort de l’historique de compte non contesté à l’exception des frais qu’à la date 2 décembre 2024, les sommes restant dues s’élevaient à la somme de 6 049,94 euros.

Sont facturées au titre des frais :

les mises en demeure du 24 février 2022 (53 euros) et la relance du 28 mars 2022 (24 euros).

Envoi à l’huissier (192 euros), facture d’huissier (139,92 euros),

Suivi dossier impayés (192 euros)

Mise en demeure du 28 avril 2024 (60 euros)

Relance avant contentieux du 31 mai 2024 (30 euros)

Frais de mise en contentieux (216 euros)

Les frais réclamés au titre des dossiers transmis à l’huissier ne sont pas justifiées par des diligences particulières exceptionnelles. Ces frais à hauteur de la somme de 739,92 euros seront dès lors déduits du principal exigé.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 310,02 euros arrêtée au 2 décembre 2024, au titre des charges de copropriété assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 septembre 2024 sur la somme de 4 654,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’historique de compte fait apparaître un solde débiteur sans discontinuer depuis le 1er octobre 2021 malgré un versement conséquent par chèque bancaire du 18 octobre 2023. Ce défaut continu de paiement des charges caractérise la mauvaise foi des copropriétaires et cause un préjudice certain à la copropriété en créant un manque de trésorerie dont l’indemnisation sera évaluée à la somme de 300 euros.

En conséquence, il convient de condamner les copropriétaires au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, M. [R] [K] et Mme [N] [H] seront condamnés aux dépens, en ce compris l’assignation et la sommation de payer.

Il y a lieu de condamner in solidum M. [R] [K] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [R] [K] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE la somme de 5 310,02 euros arrêtée au 2 décembre 2024, au titre des charges de copropriété assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 et sur la somme de 4 654,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 12], la somme de 300 euros en réparation du préjudice financier consécutif à la résistance abusive des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] et Mme [N] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.

La Greffière Le Juge