TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08303 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTKX

N° de Minute : BX25/00876

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Juin 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

La S.A. SIA HABITAT a par acte d’huissier en date du 17 juillet 2024 fait citer devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lille Madame [S] [U] aux fins de voir :

1) Constater la résiliation du bail d’habitation ou à défaut prononcer la résiliation du bail,

2) Ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] avec place de parking, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier,

3) D’autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,

4) La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux,

5) La condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

6) La condamner au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de votre participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil,

7) La condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût de la sommation, de la présente assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile,

8) Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 12 juin 2025.

MOTIFS

Suivant un bail d’habitation sous seing privé en date du 19 janvier 2022 et 20 janvier 2022, Madame [S] est locataire d’un logement collectif de type 2 à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 10] avec place de parking, appartenant à S.A. SIA HABITAT.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans à compter du 20 janvier 2022.

Le contrat comporte une clause résolutoire de plein droit pour troubles de voisinage :

« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées,

— en cas de non versement du dépôt de garantie.

Il sera résilié dans les mêmes conditions un mois après un commandement demeuré infructueux :

— à déaut d’assurance contre les risques locatifs,

— en cas de défaut du respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Les indemnités d’occupation qui seront dues par le locataire à compter de la résiliation judiciaire du contrat le seront solidairement, au même titre que les loyers et les charges.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil; le preneur est tenu de deux obligations principales :

1) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

L’article 1729 dudit code précise que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celle-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Ces dispositions sont également reprises par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que :

« Le locataire est obligé :

(…)

2) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location."

Il résulte du règlement intérieur (annexé au bail) sur la tranquillité du site que :

— Le locataire s’abstiendra, ainsi que les personnes vivant à son foyer et ses visiteurs éventuels, de tous agissements de nature à troubler la tranquillité de ses voisins, de jour comme de nuit. Notamment, il amortira le bruit de ses allées et venues dans le logement ; règlera le volume sonore des appareils audiovisuels et informatiques de telle sorte que les bruits ne dépassent pas les limites du logement. Il évitera les bruits, chants et usage d’instruments divers troublant la quiétude de l’immeuble. Le locataire interviendra, le cas échéant, auprès de ses enfants pour leur interdire les jeux dans les escaliers, ascenseurs, hall d’entrées, ainsi que les jeux dangereux susceptibles d’être à l’origine d’accidents, de dégradations ou de troubler la tranquillité de l’immeuble.

Tout acte ou agissement du locataire entrant en contravention avec ces dispositions constituera un abus de jouissance susceptible de motiver la mise en oeuvre d’une action tendant à la résiliation du bail.

En cas de trouble à la tranquillité du voisinage constaté, l’auteur de trouble est, par ailleurs, punissable d’une peine de contravention de 3ème classe assortie d’une peine de confiscation de la chose ayant servi à commettre l’infraction.

— Le locataire fera preuve de respect envers ses voisins, les représentants du bailleur ou envers les biens d’autrui ; toutes violences, menaces ou injures proférées à l’encontre des voisins ou des représentants du bailleur, de même que la dégradation, la détérioration ou la destrcution des biens d’autrui, constitueront un abus de jouissance susceptible de motiver la mise en oeuvre d’une action tendant à la résiliation du bail, ainsi que le déclenchement de poursuites pénales. (En ce qui concerne les gardiens et correspondants d’immeubles ou les agents exerçant pour le bailleur, le locataire s’expose à des sanctions pénales fortes pour toute menace proférée à leur encontre ou à l’encontre de leurs familles. Ces sanctions pénales sont aggravées pour les crimes et délits commis, entre autres, sur ces mêmes personnes ou sur leurs familles).

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles de voisinage.

Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

La répétition des faits de même nature justifie la résiliation du bail.

En l’espèce, la SIA HABITAT expose que le voisinage se plaint du comportement de Madame [S] et notamment d’agressions, nuisances sonores et odeurs de stupéfiants émanant de son logement.

Madame [S] s’est engagée sur l’honneur de ne plus recevoir son copain, d’avoir de bonnes relations avec le voisinage et de faire attention aux nuisances sonores par courrier « Engagement sur l’Honneur » le 18 avril 2023. Le bailleur a relevé de nouvelles plaintes.

Le bailleur lui a adressé une mise en demeure le 23 mai 2023 d’avoir à respecter les clauses de son contrat et notamment son obligation d’usage paisible et correct du logement et de ses extérieurs.

Les troubles persistants, il lui a été signifié le 19 juillet 2023, une sommation d’avoir à faire cesser les troubles du voisinage par acte de Maître [I] [G], huissier de justice associé au sein de la SELARL ASTUCIO, huissier de justice, titulaire d’un office d’huissier de justice à [Localité 7].

Le bailleur indique que les troubles continuent, comme en attestent les voisins (bruits, disputes, bagarres, détériorations et odeurs de drogue).

Une réunion a eu lieu le 14 décembre 2023 à la Mairie de [Localité 9] en présence d’un conseiller municipal délégué à la médiation et d’un médiateur de la SIA HABITAT.

A cette occasion, Madame [S] a fait part qu’elle voulait muter chez un autre bailleur avec l’aide de son accompagnante sociale.

Le bailleur réplique qu’il n’a pas d’informations sur la demande de mutation. Il précise que c’est le comportement individuel de Madame [S] qui est pointé.

Madame [S] expose qu’elle vit seule et qu’elle a quitté son compagnon en 2023, ayant subi des violences de celui-ci.

Ce dernier est revenu à plusieurs reprises mais elle lui a refusé sa porte, ce qui a entraîné des perturbations dans l’immeuble.

Elle ne conteste pas écouter de la musique mais indique qu’elle n’écoute pas de la musique en permanence et de manière continue, qu’il s’agit de nuisances sonores intermittentes.

Elle conteste les odeurs de drogue et les dégradations dans les parties communes. S’agissant des faits de 2025, elle précise qu’ils concernent son nouveau compagnon qui n’habite pas avec elle. Elle indique qu’elle ne veut pas le laisser entrer, et qu’elle a rompu avec lui. Il a vidé son appartement, mais elle n’a pas déposé plainte.

Sur la demande de constatations de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire :

Il convient de constater qu’aucun commandement visant la clause résolutoire n’a été délivré à la locataire.

De même aucune décision de justice n’a constaté les troubles de voisinage.

Dès lors le bailleur sera débouté de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Il résulte des pièces du dossier que les troubles de voisinage concernant les occupants de l’appartement n°5 ont été signalés dès le mois de décembre 2022 par le syndic de copropriété (disputes conjugales, musique trop forte tard le soir).

Madame [S] qui a signé l’engagement sur l’honneur le 18 avril 2023 ne contestait pas ces nuisances.

Il résulte des attestations produites que dès le mois de mai 2023, la musique était à un niveau sonore trop élevé pour que les voisins puissent dormir (attestation de Monsieur [B]).

Lors de la sommation du 19 juillet 2023 elle a déclaré à l’huissier faire attention par rapport au son et ne pas ramener son copain.

Madame [P] signale le 12 novembre 2023 des allées et venues incessantes la nuit comme le jour, hurlements en pleine nuit, musique toute la nuit, plusieurs fois en novembre, des démarrages en trombe dans la rue des amis de Madame [S].

Madame [F] évoque en décembre 2023 des nuisances sonores provenant de l’appartement de Madame [S] depuis mars 2022 : hurlements, cris surtout le soir et de manière quotidienne ainsi que la musique à un niveau sonore trop élevé au moins une fois par semaine. Elle précise qu’il n’y a jamais d’amélioration.

Madame [C] confirme le 20 novembre 2023 les bruits nocturnes et diurnes, les disputes et bagarres et l’odeur de la drogue avec passage de personnes étrangères à la résidence.

Le 22 septembre 2024, un locataire envoie un mail à la Sergic pour signaler que l’acolyte de la locataire du n°5 interpelle les résidents pour rentrer alors que sa dulcinée ne lui ouvre pas.

Le 26 février 2025, Madame [P] fait état d’odeurs persistantes de drogue, cris, tambourinage aux portes d’entrée, musique jusqu’à des heures matinales.

Le 17 mars 2025, Madame [C] indique que le compagnon de Madame [S] est venu tambouriner fortement à sa porte d’entrée en octobre 2024.

Le 9 janvier 2025, Madame [S] a frappé à sa porte disant avoir été cambriolée.

Une voisine a vu son compagnon sortir de la résidence avec des affaires et une trottinette.

Madame [C] précise que Madame [S] lui a indiqué qu’elle savait qu’elle avait fait une attestation. Elle a peur des représailles et qualifie la situation d’invivable.

Les pièces produites par le bailleur font apparaître à l’évidence les incivilités nombreuses et répétées commises par Madame [S] et les individus introduits dans les lieux par elle à l’encontre de ses voisins, et dont la réalité résulte de nombreuses attestations et de la reconnaissance de certains faits par Madame [S] elle-même.

Ces incivilités (tapages, diurnes et nocturnes, nuisances sonores et l’introduction de personnes étrangères à la résidence et troublant la tranquillité du voisinage) constituent un manquement grave et répété de la locataire à son obligation d’usage raisonnable de la chose louée et justifient qu’il soit fait droit à la demande de prononcé de la résiliation du bail.

Dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Madame [S] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges actuels à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux.

Madame [S] qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire apparaît justifée en raison de la répétition et de la persistance des troubles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;

Déboute la S.A. SIA HABITAT de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Prononce la résiliation du bail consenti à Madame [U] [S] portant sur le logement avec place de parking sis à [Adresse 11];

Ordonne l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont s’agit dans les délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Madame [U] [S] à payer à la S.A. SIA HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actuel charges actuels à comptetr du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute la S.A. SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [S] aux entiers dépens en ce compris les frais de la sommation du 19 juillet 2023 (72,08€) ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT