Minute N° 22/2025

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 21/02269 – N° Portalis DB3F-W-B7F-I3WM

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

AFFAIRE : S.A. SAFER PACA

C/

[P]

DEMANDERESSE :

S.A. SAFER PACA

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [E] [P]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Serge MIMRAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A.S. EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant, M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant

S.A.R.L. GROUPE TCI

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Silvia alexandrova KOSTOVA, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Cyril MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. [R] [H] et [B] [O]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.C.I. 78 DV RCS MARSEILLE 521 477 349

[Adresse 5]

[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Assesseur : Madame Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024

Greffier : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Giudicelli + M^e Kostova

Expédition à : M^e Mazarian + M^e Rochelemagne + M^e Daniel

délivrées le 20/01/2025

EXPOSE DU LITIGE :

Le 19 février 2020, Mme [P] a adressé à la SAFER une information d’aliénation d’un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 12] cadastré BC [Cadastre 6] [Adresse 8] pour une somme de 38000 € au profit de de la SARL Groupe TCI

Après avoir réalisé son enquête d’usage, la SAFER n’a pas exercé son droit de préemption. Par la suite, une seconde notification était adressée à la SAFER, le 20 octobre 2020, entre Madame [P] et un autre acquéreur, la SCI 78 DV, pour la même parcelle et pour le même prix.

La SAFER a alors procédé une nouvelle fois à une enquête de terrain et a décidé d’intervenir, et exercé son droit de préemption avec révision de prix le 8 décembre 2020.

Par courrier du 5 mars 2021, la SAFER recevait une attestation notariée de vente datée du 24 février 2021 au profit de TCI et pour le prix initial.

Par courrier du 27 mai 2021, Mme [P] indiquait à la SAFER refuser l’offre de préemption avec révision du prix et retirer son bien de la vente de la seconde notification

Par actes du 23 août 2021 la SAFER Provence-Alpes-Côte d’azur assignait Mme [P], la SCI 78 DV, la SARL Groupe TCI aux fins de prononcer la nullité de la cession intervenue le 24 février 2021 entre Mme [P] et la SARL Groupe TCI et de titrer la SAFER.

Mme [P] a assigné par acte du 13 juin 2022 en intervention forcée, la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES et CONSEILS et la SARL [R] [H] et [B] [O], ses conseils, et la SARL Groupe TCI a appelé en cause par acte du 7 septembre 2022 la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES et CONSEILS.

Une ordonnance de jonction des procédures a été rendue le 2 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions, en date du 16 novembre 2023, la SAFER, au visa des articles L.143-10, L.143-12 du Code rural, et des articles 700 et 515 du code de procédure civile, demande au Tribunal de :

Déclarer que la déclaration d’intention adressée à la SAFER le 19 février 2020 par Maître [N] a été annulée et remplacée par la déclaration d’intention adressée à la SAFER le 20 octobre 2020, Déclarer en tout état de cause que la vente aurait dû être signée avant le 19 février 2021. Déclarer que la vente de la parcelle BC [Cadastre 6] sise à [Localité 12], [Adresse 8], pour une superficie de 83a03ca, pour une somme de 38.000 €, réalisée le 24 février 2021, est entachée de nullité, En conséquence de :

— Débouter les parties de leurs demandes dirigées contre la SAFER,

— Prononcer la nullité de la cession intervenue le 24 février 2021 entre Madame [E] [P] en qualité de venderesse, et la SARL GROUPE TCI en qualité d’acquéreur, portant sur la parcelle cadastrée section BC n°[Cadastre 6] sise sur la Commune de [Localité 12], [Adresse 8], d’une superficie de 83a03ca,

— Déclarer la SAFER acquéreur de la parcelle sise sur la Commune de [Localité 12], [Adresse 8], d’une superficie de 83a03ca, en lieu et place de la SARL GROUPE TCI et de la SCI 78 DV,

— Déclarer que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété au profit de la SAFER sur la parcelle sise sur la Commune de [Localité 12], [Adresse 8], d’une superficie de 83a03ca, référencée section BC n° [Cadastre 6], au prix de 8.303 €,

— Condamner solidairement Madame [P] et la SARL GROUPE TCI, et plus généralement tout succombant, à payer à la SAFER la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner solidairement Madame [P] et la SARL GROUPE TCI, et plus généralement tout succombant, aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût des formalités au service de la publicité foncière,

— Ordonner la compensation entre les sommes dues,

— Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle explique que la communication à la SAFER des conditions de la vente projetée vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, que la réception d’une nouvelle notification avec un nouvel acquéreur entraine l’annulation de la première notification de sorte que l’acte signé entre TCI et Mme [P] le 24 février 2021 est nul.

Elle précise que plus d’un an s’est écoulé entre la notification à la SAFER du 19 FEVRIER 2020 et la signature de l’acte authentique du 24 février 2021 de sorte que Mme [P] aurait dû renouveler la procédure de notification, que la vente n’a pas été passée en l’état d’une renonciation expresse au droit de préemption, mais d’une préemption avec réfaction du prix, que Mme [P] a signé un acte de vente avec le groupe TCI avant même d’avoir retiré son bien de la vente

Elle rappelle que l’acte ne contenait pas de faculté de substitution, que l’identité de l’acquéreur est un élément substantiel, que le retrait de vente n’a pas été régulièrement notifié.

Elle ajoute que la responsabilité du groupe TCI doit être retenue puisqu’il est partie à l’opération frauduleuse dont il a bénéficié.

Elle soutient que si la deuxième notification annule la première c’est en raison de l’article L.412-8 al 1 et 2 du code rural, que la déclaration d’intention d’aliéner ne peut pas être considérée comme une négociation, mais est strictement réglementée, que le retrait doit être notifié par notaire.

Elle indique que l’article 412-9 du code rural prévoit que lorsque dans le délai d’un an suivant l’envoi de la notification la vente n’est pas réalisée il convient de renouveler la procédure de notification de sorte que la date de réception n’a pas à être prise en compte.

Elle précise que le caractère frauduleux d’une cession est établie lorsque les circonstances révèlent la volonté des parties de faire échec au droit de préemption de la SAFER, qu’en l’espèce le retrait n’a pas été fait régulièrement par le Notaire, que Mme [P] ne s’est pas régulièrement opposée à la révision de prix et qu’en conséquence il y a lieu de déclarer la SAFER acquéreur du bien litigieux en lieu et place du groupe TCI au prix de 8303 €, somme retenue par les commissaires du Gouvernement pour être de valeur réelle.

Elle affirme qu’elle pouvait utilement demander l’annulation pour fraude dans les 6 mois dont dispose le vendeur pour prendre position sur l’offre de la SAFER, et qu’il n’y a pas d’indisponibilité du bien pendant six mois, plusieurs options s’offrant au vendeur.

Elle maintient ses demandes indemnitaires contre le Notaire fautif et ses demandes accessoires.

Par conclusions du 22 novembre 2023, Mme [P] au visa des articles 514 et suivants du code de procédure civile, 1240 et suivants du code civil, sollicite du Tribunal

A titre principal de :

Débouter la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR – SAFER PACA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente intervenue suivant acte authentique reçu le 24 février 2021 par Maître [B] [O], Notaire à [Localité 9] de :

Constater que la Société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS et la SELARL [R] [H] et [B] [O] ont manqué à leurs obligations de conseil et d’efficacité de l’acte authentique du 24 février 2021 et/ou du courrier de retrait du 25 mai 2021 ;Constater que ces manquements causent à Madame [E] [P] un préjudice actuel et certain correspondant à la différence entre le prix de vente perçu dans le cadre de la cession réalisée le 24 février 2021 au profit de la société GROUPE TCI et le prix proposé par la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR–SAFER PACA, outre un préjudice moral indéniable du fait de la procédure engagée à son encontre et de la remise en cause de sa probité ;Constater qu’en décidant, à quelques jours de la date prévue pour la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente et alors que les parties se trouvaient en présence d’une renonciation expresse de la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR – SAFER PACA à son droit de préemption, d’user de la faculté de substitution prévue à la promesse de vente au profit de la société 78 DV, la société GROUPE TCI a causé à Madame [E] [P] un préjudice actuel et certain consistant en sa mise en cause dans le cadre de la présente procédure outre la cession de son terrain pour un moindre prix en l’état de la substitution de la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR – SAFER PACA ;Condamner en conséquence in solidum la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS, la SELARL [R] [H] et [B] [O] et la société GROUPE TCI à payer à Madame [E] [P] les sommes suivantes :- 29.697 € au titre du gain manqué,

—  10.000 € au titre du préjudice moral subi ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343–2 du Code civil ;

— Débouter la société GROUPE TCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [E] [P] ; A titre très subsidiaire, en cas de condamnations au bénéfice de la société GROUPE TCI ;

— Condamner in solidum la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS et la SELARL [R] [H] et [B] [O] à relever et garantir Madame [E] [P] de toutes condamnations prononcées à son encontre à titre de remboursement et/ou d’indemnisation de la société GROUPE TCI ;

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer à Madame [E] [P] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Christian MAZARIAN, sur son affirmation de droit. Elle explique que la SAFER aurait renoncé à préempter (courrier 7 mai 2020) de sorte que la cession a été parfaitement réalisée le 24 février 2021, que l’article R.143-12 du code rural ne prévoit aucune sanction pour le formalisme de la décision de retrait de vente, dont elle a d’ailleurs pris acte par courrier du 2 juin 2021, et a été destinataire d’une attestation notariée l’informant de la vente entre Mme [P] et TCI.

Elle ajoute qu’il n’existe pas d’indisponibilité du bien préempté pendant le délai de 6 mois où le vendeur peut exercer une option et que la fraude n’est nullement établie de sorte que la SAFER doit être déboutée

A titre subsidiaire, elle indique qu’elle s’est entourée de la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS dans le cadre de la vente réalisée le 24 février 2020 et de la rédaction du courrier de retrait du 25 mai 2021, et de la SELARL [R] [H] et [B] [O] pour la vente du 24 février 2021

Elle considère qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil en n’assurant pas l’efficacité des actes.

En l’espèce, en l’état de la seconde notification d’intention d’aliéner effectuée le 20 octobre 2020, Mme [P] ne pouvait plus se prévaloir de la première notification, en date du 19 février 2020, et de la renonciation de la SAFER à exercer son droit de préemption dans ce cadre dans la mesure où cette seconde notification faisant état d’un nouvel acquéreur entrainait l’annulation pure et simple de la première notification, sur le fondement de laquelle la cession est intervenue.

Dans l’hypothèse où la première notification du 19 février 2020 est valable, la vente a été régularisée le 24 février 2021, soit plus d’un an après l’envoi de cette notification, en violation du délai visé à l’article L.412-9 du Code rural et de la pêche maritime.

Le retrait de vente 25 mai 2021 de Madame [E] [P] serait irrégulier car directement adressé à la SAFER et au surplus, frauduleux, de sorte que Madame [P] ne s’est jamais régulièrement opposée à la révision du prix proposé par la SAFER et est réputée avoir accepté ladite offre avec révision du prix.

Dans tous les cas les Notaires ont instrumenté une cession qui ne pouvait être valable, car réalisée sur la base d’une déclaration d’intention d’aliéner nulle en raison de l’existence d’une déclaration postérieure ,soit en ce qu’ils ont instrumenté une cession tardive, au-delà du délai d’un an prévu par les dispositions légales impératives et explicites ,soit ont conseillé à Madame [E] [P] d’opérer un retrait de la vente dans des formes irrégulières et à un moment inadéquat, empêchant cet acte de produire ses effets juridiques.

Elle considère que les manquements des Notaires à leur devoir de conseil et d’efficacité sont, dès lors, établis, et lui ont causé un préjudice certain et direct qu’elle chiffre à 29697 € pour le préjudice financier au titre du gain manqué et 10000 au titre du préjudice moral

Par conclusions du 17 avril 2024, la SARL GROUPE TCI demande au Tribunal au visa des articles 6 et 9 du CPC, de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme, de l’article 1240 du Code civil, l’article 514-1 du Code de procédure civile, de :

Déclarer recevables et bien fondées les présentes écritures et à titre principal Juger que la SAFER n’a pas exercé son droit de préemption suite à la DIA du 19 Février 2020 Juger que la SARL GROUPE TCI n’a commis aucune faute et ne serait être intéressée par les demandes de la SAFER et en conséquence, débouter la SAFER de ses demandes dirigées à l’encontre de S.A.R.L GROUPE TCI A titre subsidiaire de

Juger que la prétendue faute de la SARL GROUPE TCI n’est pas démontrée tout comme le lien de causalité directe et les prétendus préjudices. Juger que la SARL GROUPE TCI qui est de bonne foi, s’est entouré de professionnel pour cette opération. Juger que toutes demandes de condamnations financières dirigées à l’encontre de la SARL GROUPE TCI est injustifiée et infondée. Juger que la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS n’a pas respectée ses obligations tant de conseil que d’information. Juger que l’efficacité de l’acte rédigé par la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS n’est pas établie. Juger que la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS a commis une faute causant directement des préjudices à la SARL GROUPE TCI. Juger que la SARL GROUPE TCI subit un préjudice certain, direct et actuel résultant directement des manquements de la société de notaires qui a instrumenté l’acte en question. Juger que la responsabilité de la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS est engagée en l’état. En conséquence,

Condamner solidairement Madame [P] et la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS à payer à la SARL GROUPE TCI à rembourser l’intégralité des sommes engagées au titre de l’acquisition du terrain litigieux et notamment les frais notariés et d’enregistrement. Condamner solidairement Madame [P] et la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS à payer à la SARL GROUPE TCI la somme de 150.000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier, perte de gain, d’image et d’ordre moral. Condamner solidairement Madame [P] et la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS à relever et garantir la concluante de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre Débouter tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de S.A.R.L GROUPE TCI. Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la SAFER ou tout succombant à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens La SARL GROUPE TCI soutient que la SAFER n’a pas exercé son droit de préemption suite à l’information faite le 19 février 2020, que la vente s’est réalisée ultérieurement le 24 février 2021, de sorte que la SAFER ne peut plus se prévaloir de la déclaration d’intention d’aliéner du 20 octobre 2020 et que la vente ne peut pas être annulée.

A titre subsidiaire elle fait valoir qu’elle n’est appelée en la cause qu’en qualité d’acquéreur de la parcelle. Elle indique qu’elle ne peut être responsable d’une éventuelle défaillance des Notaires, ce qui justifie son appel en cause de la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES&CONSEILS. Elle ajoute que le Notaire a reçu la notification de préemption du 7 décembre 2020, et non TCI, que le Notaire a une obligation d’assurer l’efficacité de ses actes et particulièrement s’il avait connaissance d’éléments permettant de douter de certains faits, y compris de déclarations du vendeur, qu’en l’espèce le Notaire n’a formulé aucune observation sur le délai entre la DIA et la vente.

Elle précise que Mme [P] devrait être condamnée à payer à TCI, si une condamnation intervenait à son encontre le montant de l’acquisition outre une somme de 150000€ au titre de son préjudice financier et les Notaires devront à titre subsidiaire être condamnés à la relever et garantir en particulier la SAS EXCENGARDANNE NOTAIRES & CONSEIL des condamnations, en principal, accessoires, intérêts et frais qui pourraient advenir et qu’aucune condamnation solidaire ne saurait intervenir à son égard. Elle ajoute que la SAFER n’établit aucun grief à son encontre et qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, et qu’une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile serait contraire à l’article 6§1de la convention européenne des droits de l’homme, tout en sollicitant à son profit une condamnation de la SAFER à une somme de 5000€ sur ce même fondement

Par conclusions en date du 17 octobre 2023 ; la SELARL EXCEN NOTAIRES &CONSEILS demande au Tribunal de :

Juger parfait l’acquiescement à la vente [P] / GROUPE TCI au prix de 38.000 € ; Débouter la SAFER de ses demandes notamment de nullité ; Subsidiairement de :

Juger que Madame [P] d’une part, et le GROUPE TCI, d’autre part, ne rapportent pas la démonstration d’une faute de la concluante en relation directe avec un préjudice actuel et certain ; Juger que la Société GROUPE TCI ne rapporte pas la preuve d’un préjudice commercial ; Débouter Madame [P] et la Société GROUPE TCI ; Reconventionnellement de :

Condamner la SAFER à payer à EXCEN NOTAIRES une somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. Elle considère que la notification de la vente du 19 février 2020 était régulière et que la SAFER y a acquiescé le 7 mai 2020, que la vente du 24 février 2021 est intervenue sur la même parcelle entre les mêmes parties, de sorte que le droit de préemption a été purgé et que la deuxième préemption pour un prix moindre n’a pas eu d’influence sur la première vente.

Elle ajoute que l’acte passé le 24 février 2021 l’a été dans un délai utile n’exigeant pas de nouvelle DIA, que la SAFER avait d’ailleurs renoncé à son droit de préemption.

Elle indique que le refus de la vente proposée par la SAFER le 7 décembre 2020 a eu un formalisme parfait.

Elle précise que Mme [P] doit prouver un préjudice certain et direct ce qu’elle ne fait pas, que la demande de TCI n’est pas mieux fondée ni le préjudice commercial.

Elle considère que la procédure initiée par la SAFER est abusive

Par conclusions du 20 octobre 2022la SELARL [R] [H] et [B] [O] demande au Tribunal de débouter la SAFER PACA et Madame [E] [P] de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la SELARL [R] [H] & [B] [O] et de condamner tout succombant à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle estime que si Mme [P] a refusé la contre-offre de la SAFER, elle l’a fait à bon droit dans la mesure où les parties à la promesse de vente du 19 février avaient toujours l’intention de réitérer l’acte initial par l’intermédiaire de M° [O] ce qui a été fait le 24 février 2021 et qu’il n’y a pas eu fraude aux droits de la SAFER qui devra être déboutée de ses demandes.

Elle considère que si la nullité devait être prononcée, les parties seraient remise dans l’état où elles se trouvaient avant l’opération (restitution du prix et de la parcelle) de sorte que Mme [P] ne pourrait se prévaloir d’aucun préjudice.

Elle ajoute que si le Tribunal considérait que la SAFER était en droit de préempter la parcelle pour 8303 €, le Notaire ne pourrait pas être considéré comme responsable, M° [N] ayant dû procéder à une seconde notification puisque le bénéficiaire de la promesse avait voulu se substituer un autre acquéreur

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens

La SCI 78 DV régulièrement assignée n’a pas constitué Avocat

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA DEMANDE DE NULLITE :L’article L.412-8 du code rural dispose que :

« Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l’article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours.

Dans le cas où, après l’expiration du délai de deux mois mentionné à l’article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, ou lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article précédent.

En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption.

L’article L.412-9 du code rural précise « Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l’article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours. Dans le cas où, après l’expiration du délai de deux mois mentionné à l’article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, ou lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article précédent. En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption. »

Par ailleurs, l’article 143-10 du même code prévoit : « Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions.

Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L.412-7.

Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. Toutefois, en cas de décès du vendeur avant l’expiration dudit délai, cette présomption n’est pas opposable à ses ayants droit auxquels la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit réitérer son offre.

Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération. Toutefois, si le vendeur le demande dans un délai de trois ans à compter d’un jugement devenu définitif, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut refuser l’acquisition du bien au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années. »

Il est rappelé que le 19 février 2020, M° [N], Notaire de Mme [P] adressait à la SAFER une déclaration d’intention d’aliéner un bien propriété de Mme [P] au profit de la SARL GROUPE TCI pour un prix de 38000 €. La SAFER n’exerçait pas son droit de préemption.

Une seconde notification était faite à la SAFER le 20 octobre 2020 entre Mme [P] et un autre acquéreur la SCI 78 DV pour la même parcelle au même prix.

Après enquête et avis des commissaires du gouvernement, la SAFER exerçait son droit de préemption en révision de prix le 8 décembre 2020.

M° [O] adressait à la SAFER le 5 mars 2021 l’attestation de la vente du 24 février 2021 au Groupe TCI puis par courrier du 25 mai 2021, Mme [P] indiquait refuser l’offre de préemption avec révision de prix et indiquait retirer son bien de la vente de la deuxième notification.

Il est clair cependant que Mme [P] ne peut soutenir qu’elle se prévalait à juste titre de la première notification du 19 février 2020 pour régulariser la vente au profit de TCI.

La renonciation à droit de préemption de la SAFER concernait la notification du 19 février 2020 au bénéfice de TCI pour un prix de 38000 € et ne pouvait concerner la vente du 24 février 2021, puisqu’entre temps le 20 octobre 2020, avait été notifiées les caractéristiques d’une autre vente entre des parties différentes, et qui faisaient l’objet d’un droit de préemption avec modification du prix.

L’article L.412-8 rappelle que la communication d’une intention d’aliéner vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Mme [P] s’estimait donc libérée de la première vente à l’égard de TCI puisqu’elle notifiait avant la vente du 24 février 2021 une déclaration d’intention d’aliéner au profit de la SCI 78 DV.

Par ailleurs, plus d’un an s’était écoulé entre la DIA du 19 février 2020 et la vente du 24 février 2021, de sorte qu’en application de l’article L.412-9 du code rural, Mme [P] aurait dû renouveler la procédure de purge du droit de préemption.

Il est à noter que Mme [P] a vendu à TCI avant d’avoir retiré le bien de la vente au profit de la SCI 78 DV. ce qui démontre là encore, une intention d’échapper à la modification de prix proposée par la SAFER.

L’exercice d’un droit de substitution dans l’offre de vente ne peut justifier la validité de la vente car dans cette hypothèse Mme [P] aurait dû renouveler la purge avec l’identité du nouvel acquéreur

Enfin, même si le retrait du bien de la vente n’a pas été fait dans les formes prescrites par l’article L.143-12 du code rural ce qui l’empêche de s’en prévaloir, il faut constater que Mme [P] aurait pu contester la modification du prix effectuée par la SAFER en saisissant le Tribunal en révision du prix ou retirer le bien de la vente dans des formes régulières ce qu’elle n’a pas fait.

En l’état de ces diverses manœuvres de Mme [P], il conviendra de prononcer la nullité de la vente du 24 février 2021 au profit de TCI sur la parcelle cadastrée section BC N° [Cadastre 6] et de déclarer la SAFER acquéreur du bien litigieux en lieu et place de la SARL GROUPE TCI au prix de 8303 euros

2°) SUR LES DEMANDES EN GARANTIES :

En l’état de la nullité prononcée, Mme [P] doit restituer à la Société groupe TCI acquéreur, les sommes versées aux titres de cette acquisition.

Sur la responsabilité des Notaires :Mme [P] a appelé en garantie les Notaires intervenus soit la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRES ET CONSEILS, chargée d’instrumenter dans le cadre de la promesse de vente du 19 février 2020 et débiteur de l’obligation de déclaration d’intention d’aliéner et de conseil de Mme [P] et de la rédaction du courrier de retrait du 25 mai 2021et la SELARL [R] [H] et [B] [O] en qualité de Notaire chargé d’instrumenter dans le cadre de la vente du 24 février 2021.

Il convient de rappeler que les Notaires ont pour mission d’éclairer leurs clients sur le contenu et les effets des engagements qu’ils ont souscrits. Il s’agit d’une obligation professionnelle obligatoire qui s’étend à la validité et l’efficacité des actes qu’ils rédigent.

En l’espèce les deux Notaires ont manqué à ces obligations en ce que :

pour la société EXCEN [Localité 4] NOTAIRE ET CONSEILS qui a fait la vente du 19 février 2020, elle aurait dû indiquer que la notification d’une deuxième déclaration d’intention d’aliéner rendait inefficace la régularisation d’une vente dans les conditions initiales avec TCI et que par ailleurs la vente aurait dû intervenir dans l’année de la première DIA pour intervenir utilement, le délai de un an courant à compter de l’envoi de la DIA (art L.412-9)Il est sans effet qu’une substitution soit intervenue au profit de la SCI 78 DV, puisqu’une nouvelle DIA aurait dû être effectuée

pour la SELARL [R] [H] et [B] [O], elle a rédigé l’acte de vente du 24 février 2021 dont on a vu qu’il était inefficace et s’est abstenu de tout conseil sur le formalisme du retrait du bien de la vente qui s’est avéré irrégulierAinsi les fautes professionnelles des deux Notaires ont concouru au préjudice de Mme [P], le lien de causalité étant manifeste.

Dans leur rapport entre eux, la responsabilité sera partagée par moitié

En l’état de la nullité de la vente du 24 février 2021 et de la substitution d’acquéreur au profit de la SAFER pour le prix de 8303 €, le préjudice financier certain et actuel de Mme [P] s’élève à 29697 € différence entre le prix fixé initialement avec GROUPE TCI et le prix modifié au profit de la SAFER

Elle sollicite par ailleurs un préjudice moral à hauteur de 10000 € qu’elle ne justifie ni dans son principe ni dans son quantum. Elle en sera déboutée.

Sur la demande à l’égard de GROUPE TCI :Il est incontestable que la présence de GROUPE TCI dans la procédure était indispensable pour l’opposabilité de la décision, GROUPE TCI étant l’acquéreur dont l’acte doit être annulé et substitué par la SAFER ;

En l’état des éléments rappelés ci-dessus TCI n’a pas pu valablement acquérir en ce que plus d’un an s’était écoulé depuis la première promesse de vente, qu’une nouvelle déclaration d’intention avait été formulée, et que le bien avait été retiré de la vente.

L’annulation de la vente remettra les parties en l’état antérieur de sorte que GROUPE TCI se verra rembourser le prix de vente par Mme [P] ou tout substitué. Cependant, si on peut admettre que TCI, appelée pour des besoins de publicité foncière en qualité d’acquéreur, aie subi un préjudice lié à l’immobilisation du prix de vente et à l’engagement de divers frais (enregistrement, frais notariés,…), elle ne produit aucun justificatif du préjudice allégué qu’il conviendra de fixer à la somme globale toutes causes confondues de 2000 €.

Enfin, elle a sollicité conseil de la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRE &CONSEILS qui par ailleurs a rédigé les actes et a été informé de la préemption de la SAFER par courrier du 7 décembre 2020 avant la rédaction de l’acte du 24 février 2021 sans en avertir l’acquéreur.

Il conviendra de retenir la responsabilité du Notaire pour le préjudice souffert par TCI.

Sur les demandes accessoires :L’article 700 du code de procédure civile prévoit : » Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;… »

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations »,

Il est précisé que ce texte n’est nullement contraire à la convention européenne des droits de l’homme pour laquelle le droit d’accès à un Tribunal n’est pas absolu, mais doit comprendre une notion de proportionnalité avec le but poursuivi.

Les termes même de l’article 700 du code de procédure civile permettent cette proportionnalité.

La SARL GROUPE TCI qui soulève cette argumentation a pu régulièrement faire valoir son argumentation et s’en trouve sans doute finalement convaincue puisqu’elle demande condamnation sur ce fondement pour elle-même.

Il conviendra, au vu des éléments de fait des parties de condamner Mme [P] succombant à payer à la SAFER PACA une somme de 2000 € ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont il conviendra d’exclure le coût des formalités de la publicité foncière qui aurait été assumé par la SAFER dans le cadre de la préemption

Les Notaires seront condamnés à relever et garantir Mme [P] des sommes qui pourront être mises à leur charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de condamner la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRE &CONSEILS à payer à la Société GROUPE TCI la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe.

PRONONCE la nullité de la cession intervenue le 24 février 2021 entre Mme [E] [P] en qualité de venderesse et la SARL GROUPE TCI en qualité d’acquéreur, portant sur la parcelle cadastrée section BC N° [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] [Adresse 8] d’une superficie de 83a 03 ca

DECLARE la SAFER acquéreur sur la parcelle cadastrée section BC N°[Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] [Adresse 8] d’une superficie de 83a 03 ca en lieu et place de la SARL GROUPE TCI

DECLARE que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété au profit de la SAFER PACA sur la parcelle cadastrée section BC N° [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] [Adresse 8] d’une superficie de 83a 03 pour la somme de 8303€

CONDAMNE Mme [P] à payer à la SARL GROUPE TCI la somme de 38000 € au titre de la restitution du prix de vente.

CONDAMNE Mme [P] à payer à la SAFER PACA la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens à l’exclusion du coût des formalités de la publicité foncière

DECLARE la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS et la SELARL [R] [H] et [B] [O] responsable du préjudice subi par Mme [P] du fait de l’annulation de la vente

EN CONSEQUENCE LES CONDAMNE in solidum à payer à Mme [P] la somme de 29697 € au titre de son préjudice financier.

CONDAMNE la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS et la SELARL [R] [H] et [B] [O] à payer in solidum à la SAFER PACA les sommes mises à charge de Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

DIT que dans leurs rapports respectifs, la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS et la SELARL [R] [H] et [B] [O], à l’égard de Mme [P], la responsabilité des Notaires est partagée par moitié

DECLARE la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS responsable du préjudice matériel subi par la SARL GROUPE TCI

CONDAMNE la SAS EXCEN [Localité 4] NOTAIRES & CONSEILS à payer à la SARL GROUPE TCI la somme de 2000 € au titre de son préjudice matériel et celle de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande des parties.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT