TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06787 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XMW7

N° de Minute : BX25/00676

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.A. VILOGIA

C/

[K] [O] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [B] [Y], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [O] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 mai 2014, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [K] [O] [U] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 15 mai 2014.

Un procès-verbal de constat des lieux de sortie a été signé le 25 mars 2021.

Par exploit d’huissier de justice du 22 mai 2023, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [K] [O] [U], pour l’audience du cinq Octobre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

— condamner Madame [K] [O] [U] au paiement :

— de la somme de 2549,88 euros (dont 2395 euros au titre des réparations locatives) au titre des loyers, charges impayés et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] [O] [U] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a actualisé sa demande à 2555,61 euros selon décompte arrêté au 20 août 2024.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 18 avril 2024.

A titre subsidiaire, Madame [O] [U] sollicite les plus larges délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, puis prorogée au 3 avril 2025 et 05 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues :

* au titre des loyers et charges :

Il résulte du décompte et des explications de la S.A. VILOGIA que les sommes de 371,72 euros et 144,54 euros correspondent au loyer du 1er mars au 25 mars 2021.

La S.A. VILOGIA était bien fondée à facturer à la locataire sortante la moitié du coût du procès-verbal de constat d’huissier pour l’état des lieux sortant contradictoire.

En ce qui concerne les charges, il convient de rappeler que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’excercer ce droit.

Le point de départ de la prescription est celui de la régularisation des charges.

En l’espèce la dernière régularisation de charges en faveur du bailleur est intervenue le 19 mars 2024.

Elle n’est donc pas prescrite.

Le solde positif de 10,85 euros au 31 mars 2021 en faveur de la locataire ne tient pas compte de la facturation complète du loyer du mois de mars 2021.

Dès lors l’ensemble des sommes dues au titre des loyers, charges et du procès verbal de constat sont justifiées.

* sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou pas le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

— de prendre à charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accord locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…)"

A cet égard, il résulte de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale que « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Ces obligations sont rappelées de manière plus générale par les articles 1730 et 1755 du code civil.

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Quant au bailleur, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée du 15 mai 2014 que les murs du logement étaient dégradés dans leur ensemble et notés « 6 », leur remplacement était nécessaire.

Aucune mention d’une remise commerciale de 250 euros à Madame [O] [U] [K] en contrepartie de la réalisation de travaux de peinture qu’elle se proposait d’effectuer à l’aide d’un ami n’est faite sur cet état des lieux.

Il convient d’observer que le logement était un type III d’une surface habitable de 70,08 m², et la somme proposée était manifestement insuffisante.

En tout état de cause la réfection des murs par un professionel incombait au bailleur dès l’entrée dans les lieux.

Dès lors il y a lieu de débouter la S.A. VILOGIA de sa demande au titre de la réfection des murs (462 euros).

En ce qui concerne le remplacement du revêtement de sol du séjour, chambre 1 et chambre 2, il convient de constater que l’ensemble des sols était en bon état d’usage.

Il résulte que l’état des lieux sortant que dans le séjour, sur le revêtement plastifié des griffes sont visibles coté cuisine ainsi qu’en partie centrale, des accros sont présents côté chambre, ainsi qu’une marque orangée sous le radiateur.

Dans la chambre jouxtant le séjout sur le revêtement plastifié, des accros sont présents ainsi que des débordements de peinture.

Dans la 2ème chambre, le revêtement plastifié présente des traces blanchâtres visibles face à la porte ainsi que des marques noirâtres sur le côté droit.

Il ne s’agit donc pas d’usure normale des sols mais de dégradations.

La grille de vétusté produite par Madame [O] [U] [K] concerne le région parisienne et n’est pas opposable à la S.A. VILOGIA.

Par ailleurs la S.A. VILOGIA a effectué un abattement de plus de 32% sur la facture LOGISTA d’un montant de 2926 euros en la ramenant à 1933 euros.

Dès lors le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et réparations locatives justifiées s’élève à 2093,61 euros.

Sur les délais de paiement :

A titre subsidiaire, Madame [O] [U] sollicite les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation financière de Madame [K] [O] [U], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 50 euros en soulignant toutefois que, dès le premier impayé, la totalité de la dette redeviendra exigible après une simple mise en demeure.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [O] [U], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Madame [O] [U] ne perçoit que le RSA et des allocations familiales.

L’exécution provisoire n’apparait pas nécessaire s’agissant d’une locataire sortie.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en dernier ressort ;

Condamne Madame [K] [O] [U] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 2093,61 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives justifiées arrêtés au 20 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [K] [O] [U] à payer sa dette, en principal, intérêts et frais par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Dit que faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus le solde de la dette deviendra immédiatement exigible après une simple mise en demeure restée infructueuse ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire ;

Condamne Madame [K] [O] [U] aux dépens ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT