TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 25 Novembre 2024

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2024

N° RG 24/02031 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42UB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. B’ARTISTIQUE,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. JON,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Vanessa BENSAID, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

Mme [W] [C], agissant pour le compte de la société en formation B’artistique, a conclu avec la SCI Jon une promesse de bail commercial sous conditions suspensives le 25 janvier 2024, portant sur un local en cours de transformation sis [Adresse 3] à Marseille (13006).

La SCI Jon ayant renoncé, par lettre du 2 avril 2024, à conclure le bail, la société B’artistique a fait assigner cette dernière en référé par acte du 25 avril 2024 afin qu’elle soit condamnée, sous astreinte, à lui consentir le bail commercial dans les conditions de la promesse du 25 janvier 2024 et à lui payer une provision sur dommages et intérêts de 10 000 €, outre 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 octobre 2024, la société B’artistique a réitéré ses demandes, soutenant en substance qu’elle a satisfait aux conditions suspensives prévues par la promesse de bail du 25 janvier 2024, qu’elle a réalisé dans les locaux de travaux importants et que la promesse de bail valant bail, il y a urgence à ce que la SCI Jon soit condamnée à régulariser le contrat.

Son conseil a également sollicité à l’audience qu’il soit ordonné, sous astreinte, à la SCI Jon de cesser son exploitation des locaux commerciaux, qu’il tient pour être un acte de de parasitisme, de les quitter et de lui en remettre les clés.

La SCI Jon a objecté que les demandes de la société B’artistique se heurte à une contestation sérieuse en ce que la promesse de bail est affectée d’un vice du consentement du fait que la clause de gratuité réciproque y figurant et qui a déterminé son consentement est illégale, ce qu’elle ignorait au contraire de Mme [W] [C] dont le père a rédigé la promesse de bail.

Elle a également opposé qu’il existe entre la promesse de bail et le projet de bail adressé par la société B’artistique de nombreuses divergences (travaux à réaliser par le preneur, TVA sur les loyers, possibilité de sous-location…) qui sont autant de difficultés sur le fond faisant obstacle à la conversion, en référé, de la promesse de bail en bail.

Contestant toute exploitation parasitaire des locaux litigieux, la SCI Jon a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de la société B’artistique et sa condamnation au paiement de

3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 25 novembre 2024, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est constant, en l’espèce, que la promesse de bail commercial sous conditions suspensives conclue par la société B’artistique avec la SCI Jon le 25 janvier 2024 et portant sur un local sis [Adresse 3] à Marseille (13006), comporte, page 6, une clause aux termes de laquelle « les deux parties renoncent d’un commun accord à une cession de droit au bail ou cession de (bail) et ou de la cession de fonds de commerce à l’entrée du bénéficiaire et à la fin du bail soit la sortie du bénéficiaire. Cette clause est dite de gratuité réciproque ».

Les messages échangés par les parties avant la conclusion de cet accord (pièces 4 et 5 de la SCI Jon) sont de nature à établir que cette clause a été un élément déterminant de l’échange des consentements et notamment de l’absence d’indemnité de « pas de porte » mise à la charge du preneur.

Or, il n’est pas discuté par les parties qu’une telle clause est réputée non-écrite par l’article L145-16 du code de commerce, ce que la SCI Jon ignorait manifestement, selon la teneur des échanges précontractuels, lors de la signature de la promesse du 25 janvier 2024.

Ces constatations conduisent à retenir que la demande de réitération du bail commercial dans les termes de la promesse du 25 janvier 2024 soulève ainsi une difficulté juridique sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, étant par ailleurs observé que la version du bail définitif transmise par la société B’artistique le 8 mars 2024 (pièce 6 de la SCI Jon) ne comporte plus la clause litigieuse et n’est pas non plus identique sur plusieurs autres points importants à la promesse de bail (soumission des loyers à la TVA, modalités de sous-location…).

En l’état de ces constatations, l’application du principe selon lequel « la promesse de bail vaut bail » dont la société B’artistique revendique l’application pour solliciter la condamnation de la SCI Jon à consentir un bail commercial ou, subsidiairement, la constatation que la promesse de bail du 25 janvier 2024 est devenue bail, se heurte à une contestation qu’il incombe au seul juge du fond d’examiner. Il en est de même des préjudices en lien avec la situation contractuelle dont la société B’artistique sollicite, à titre provisionnel, la réparation.

Conséquemment, il ne saurait être intimé à la SCI Jon de cesser d’occuper voire d’exploiter les locaux commerciaux dont elle est propriétaire et d’en restituer les clés à la demanderesse en l’état du litige contractuel opposant les parties qui ne permet pas de constater en référé, sur ce point, un trouble manifestement illicite.

Toutes les demandes de la société B’artistique seront ainsi rejetées.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens du référé seront laissés à la charge de la société B’artistique ayant pris l’initiative de cette instance et qui succombe.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

DEBOUTONS la société B’artistique de toutes ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que la société B’artistique supportera les dépens du référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT