TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e COHEN-TRUMER (A0009)

M^e GOLDBLUM (P0008)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/07052

N° Portalis 352J-W-B7F-CUPGW

N° MINUTE : 2

Assignation du :

19 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Février 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

DÉFENDERESSES

S.A.S. PV HOLDING, anciennement dénommée la société PV RÉSIDENCES & RESORTS France (RCS Paris 508 321 155)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. PV-CP CITY (RCS Paris 513 635 987), par voie d’intervention volontaire

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 21 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07052 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPGW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, prorogé au 21 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 19 septembre 2005, Monsieur [B] [V], propriétaire, a donné à bail commercial à la société SA HOTELIÈRE HAUSSMANN à laquelle est venue aux droits la S.A.S. PV HOLDING (anciennement dénommée PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE) les lots n° 501 et 405, composés d’un appartement et d’un parking, dépendant de la résidence "Adagio [Localité 6] Haussmann" située [Adresse 2], pour y exercer une activité de « résidence de tourisme ».

Le bail a été consenti pour une première période, du jour de la date de la prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre 2005, puis pour une seconde période de neuf années entières et consécutives, se terminant le 30 septembre 2014.

Le bail se poursuit depuis par tacite prolongation.

Suivant un acte sous seing privé en date du 17 mars 2017, Monsieur [B] [V] a cédé la pleine propriété des biens susvisés à Monsieur [P] [H], actuel propriétaire des lieux donnés à bail.

Faisant valoir que la société locataire avait cessé de payer régulièrement les loyers, Monsieur [P] [H] a, par acte d’huissier délivré le 19 mai 2021, fait assigner devant ce tribunal la S.A.S. PV HOLDING aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, ordonner l’expulsion de la locataire et obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser diverses sommes.

Par l’effet d’un apport partiel d’actif comprenant le droit au bail en cause, la S.A.S. PV-CP CITY (ci-après la société PV-CP CITY) est venue aux droits de la S.A.S. PV HOLDING. Elle est intervenue volontairement à l’instance suivant des conclusions notifiées le 27 septembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, Monsieur [P] [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1134, 1184 et 1382 anciens du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter purement et simplement la société PV-CP CITY de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 septembre 2005 aux torts exclusifs de la société PV-CP CITY, à la date du jugement à intervenir ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la société PV-CP CITY ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux portant les n°501 et 405, composés d’un appartement et d’un parking, dépendant de la résidence dénommée "[Adresse 2]", située à [Localité 7] ;

— Dire que Monsieur [H] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société PV-CP CITY ;

— Condamner la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [H] la somme de 16.641,54 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 ;

— Condamner la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [H] une indemnité d’occupation annuelle fixée prorata temporis au montant du loyer, augmenté des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Dire que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [H] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société PV-CP CITY aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, les sociétés PV-CP CITY et PV HOLDING demandent au tribunal de :

Vu les articles 1219, 1222, 1719 et 1722 du code civil,

Vu l’article premier du Protocole n°1 à la CEDH,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Juger le demandeur mal fondé en son action à l’encontre la S.A.S. PV HOLDING avec laquelle il n’a aucun lien contractuel ;

Sur les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public dans les locaux loués ou dans les équipements indispensables à leur exploitation soit du 15 mars au 22 juin 2020 et du 1er novembre 2020 au 15 décembre 2020 :

— Juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY au demandeur a été interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 1er novembre au 15 décembre 2020 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

— la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

— le droit à l’usage de son bien tel que consacré par la CEDH.

Sur les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public dans les équipements indispensables à l’exploitation des locaux loués du 1er janvier au 9 juin 2021 :

— Juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY au demandeur a été interrompue du 1er janvier au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

— Le droit à l’usage de son bien tel que consacré par la CEDH,

— En conséquence, débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes.

A titre subsidiaire,

— Accorder à la société PV-CP CITY le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par le demandeur, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire ;

— Débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux.

A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux.

En tout état de cause,

— Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY ;

— Réduire le montant des sommes sollicitées au montant réellement impayé, conformément aux justificatifs produit par la société PV-CP CITY ;

— Ordonner la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner le demandeur à verser à la société PV-CP CITY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022 puis révoquée et prononcée par ordonnance en date du 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 23 novembre 2023 et mise en délibéré au 31 janvier 2024 prorogé au 21 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation de la société PV-CP CITY à régler les impayés de loyers

Le bailleur sollicite la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement des loyers et charges dus à hauteur de 16.641,54 euros, compte arrêté au 30 septembre 2022.

La société PV-CP CITY conclut au rejet de cette demande invoquant la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers, l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination pendant la crise sanitaire et le droit à l’usage de son bien tel que consacré par la Convention européenne des droits de l’Homme. Elle expose que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la crise sanitaire ont entraîné l’impossibilité d’exploiter la résidence "Adagio [Localité 6] Haussmann" conformément à sa destination de résidence de tourisme pour les périodes du 15 mars au 22 juin 2020 ou du 20 mars au 7 juillet 2020 puis du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021 ou du 3 novembre 2020 au 1er septembre 2021 selon ses écritures ; que durant cette période d’environ un an et cinq mois, la résidence a été fermée pendant 14 mois, soit un taux d’occupation moyen de la résidence situé entre 2 et 3 % pour cette période alors que le taux d’occupation moyen en 2019 était de 76,15 %. Elle précise qu’elle a subi une perte de chiffre d’affaires en 2020 de 2.039.900 euros malgré les mesures d’urgence mises en oeuvre visant à réduire ses coûts et préserver sa trésorerie.

Sur l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire

— Sur la perte partielle de la chose louée

La société PV-CP CITY invoque sur le fondement de l’article 1722 du code civil, qu’il y a perte lorsque l’usage ou la jouissance auxquels la chose est destinée est devenu impossible ; que la jurisprudence a admis la perte « juridique » ainsi que la perte temporaire.

Elle soutient qu’en l’espèce, en raison des décisions administratives de fermeture et de restriction d’accès prises durant la crise sanitaire, la perte partielle de la chose louée est établie et qu’elle est fondée à obtenir « la suspension de l’obligation de payer le loyer ».

Elle conteste la position de la Cour de cassation dans ses arrêts rendus le 30 juin 2022 au motif que l’article 1722 du code civil n’impose pas une perte définitive de la chose louée et peut s’appliquer au cas fortuit.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Aux termes de l’arrêté du 15 mars 2020, complétant l’arrêté du 14 mars 2020, les établissements de la catégorie M (à laquelle les hébergements touristiques appartiennent et auxquels les résidences de tourisme sont assimilées) ont été autorisés à accueillir du public pendant la période d’urgence sanitaire dans les conditions précisées au II de l’article 1er de l’annexe :

« hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu’il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier ».

Cette interdiction a été prolongée par le décret du 20 mai 2020, modifiant l’article 10 du décret du 11 mai 2020, qui visait explicitement les résidences de tourisme.

Cette interdiction a été levée à compter du 22 juin 2020, pour les résidences de tourisme situées en Île-de-France, par décret n°2020-663 du 31 mai 2020.

Puis, par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, l’accueil du public a été interdit dans les résidences de tourisme, les villages résidentiels de tourisme et les villages de vacances, sauf lorsqu’ils constituaient pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, jusqu’au 15 décembre 2020.

Par ailleurs, les restaurants et débits de boisson, les espaces dédiés aux activités de restauration et de débits de boisson dans les hôtels ainsi que les établissements sportifs couverts ou de plein air, soit des espaces et équipements communs situés dans les résidences de tourisme, ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public jusqu’au 9 juin 2021.

Décision du 21 Février 2024

18° chambre 2ème section

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Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur les périodes précitées, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Dans ces conditions, la demande d’exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l’article 1722 du code civil sera rejetée.

— Sur l’exception d’inexécution

La société PV-CP CITY soutient que les loyers et charges échus durant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire ne sont pas exigibles par application de l’article 1719 du code civil. Elle fait valoir qu’en l’espèce, pendant les périodes précitées le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.

En vertu de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par Monsieur [H] en exécution du bail les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société PV-CP CITY du fait des mesures de fermeture des résidences de tourisme ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société PV-CP CITY est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susvisée.

— Sur l’atteinte au droit de propriété consacré par la Convention européenne des droits de l’Homme

La société PV-CP CITY soutient que les trois arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 portent atteinte au droit de propriété consacrée par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et notamment le premier article du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme qui dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Elle fait valoir que la Cour européenne des droits de l’Homme retient une interprétation extensive de la notion de bien et considère qu’un bail constitue un intérêt patrimonial bénéficiant de la protection de l’article 1 du Protocole n° 1 lorsqu’il est conclu pour une certaine durée et que le locataire peut légitimement en espérer le renouvellement ; que l’atteinte au bien au sens de la jurisprudence européenne peut prendre la forme d’une privation de jouissance du bien en raison d’une règlementation alors même qu’elle n’est que temporaire.

Elle soutient qu’en l’espèce, si la crise sanitaire n’a pas affecté la propriété commerciale des preneurs de manière définitive, elle a bien porté atteinte à leur capacité de jouir du bien pendant les périodes de fermeture administrative (soit pendant quatre mois) ; que les mesures prises par les pouvoirs publics telles qu’interprétées par la Cour de cassation aux termes des arrêts du 30 juin 2022 revêtent manifestement un caractère disproportionné puisqu’elles font peser sur un groupe particulier, celui des preneurs à bail commercial, la totalité de la charge économique de la fermeture des commerces pendant la durée des fermetures administratives. Elle conclut qu’en refusant d’appliquer le droit commun du louage et en condamnant les preneurs à régler la totalité des loyers afférents à ces périodes affectées par des mesures restreignant l’usage des locaux loués, la Cour de cassation a porté une atteinte disproportionnée à « l’espérance légitime » du preneur de jouir à bail.

Il est rappelé que les décisions de la Cour de cassation ne constituent pas des arrêts de règlement et que le tribunal judiciaire n’est pas le juge de la conventionnalité des décisions de la Cour de cassation.

Sur l’arriéré locatif

Monsieur [H], bailleur, expose que la société PV-CP CITY est redevable de la somme de 16.641,54 euros TTC, au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022.

La société PV-CP CITY justifie d’un règlement de 7.073,50 euros le 20 septembre 2023, qui sera pris en compte.

Le bailleur est donc bien fondé à solliciter la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement de la somme totale de 9.568,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 et après déduction du paiement partiel effectué par la locataire le 20 septembre 2023.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Monsieur [H]

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail en l’espèce étant daté du 19 septembre 2005, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

L’article 1134 ancien du code civil, applicable au présent litige s’agissant d’un bail conclu le 19 septembre 2005, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résolution du contrat.

La partie qui demande la résolution du contrat de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

En l’espèce, le bailleur se prévaut, à l’appui de sa demande d’un manquement de la locataire à son obligation essentielle de paiement des loyers et des charges contractuels.

Monsieur [H] rappelle qu’aux termes de l’article 5.2 du contrat de bail liant les parties, la société PV-CP CITY est tenue de verser le loyer contractuellement dû en une annuité dans le mois suivant le 30 septembre de chaque année.

Il expose qu’en l’espèce, s’agissant de l’annuité due au titre de l’année 2020, la S.A.S. PV HOLDING s’est octroyée unilatéralement un avoir de 5.201,65 euros TTC sur la facture pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 d’un montant total de 20.920,90 euros. Il relève que la société PV-CP CITY s’est de nouveau octroyée un avoir pour l’année 2021. Il fait valoir que ce procédé est inacceptable vis-à-vis d’un bailleur personne physique.

La société PV-CP CITY rappelle le contexte exceptionnel et les mesures d’urgence qu’elle a mises en oeuvre (recours massif au chômage partiel, baisse des rémunérations) ainsi que la suspension du règlement des loyers afférents aux périodes d’interdiction de recevoir du public en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués. Elle expose que les bailleurs du groupe ont été immédiatement informés de la situation et que le règlement des loyers a repris dès lors que les mesures administratives se sont arrêtées ou assouplies ; que cependant, de nouvelles mesures de restriction ont été adoptées pendant l’hiver 2020/2021 et les nouvelles fermetures de sites ou des infrastructures touristiques ont aggravé les difficultés d’exploitation et la situation financière du groupe PVCP et de la société PV-CP CITY. Elle explique qu’elle a sollicité auprès du tribunal de commerce de Paris l’ouverture d’une procédure de conciliation et que suivant ordonnance en date du 2 février 2021, le Président du tribunal de commerce de Paris a décidé l’ouverture d’une procédure de conciliation en faveur du groupe Pierre & Vacances – Center Parcs dont la société PV-CP CITY fait partie et que nombre de bailleurs (80 %) ont accepté la dernière proposition amiable et consenti un abandon de cinq mois de loyer, permettant la sauvegarde du groupe ; que Monsieur [H] a délaissé la procédure amiable au profit de la procédure judiciaire.

Il n’est pas contesté que dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, les sociétés exerçant une activité de tourisme n’ont pu accueillir de clientèle touristique entre le 15 mars 2020 et le 22 juin 2020, ainsi qu’entre le 30 octobre 2020 et le 15 décembre 2020.

Comme le souligne la société PV-CP CITY, de telles mesures ont nécessairement eu un impact sur sa trésorerie et engendré des difficultés financières.

Elles empêchent de caractériser un manquement suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail souscrit entre Monsieur [H] et la société PV-CP CITY. Monsieur [H] sera dès lors débouté de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement formée par la société PV-CP CITY

Le preneur sollicite des délais de paiement de 24 mois afin de s’acquitter de sa dette, demande à laquelle Monsieur [H] s’oppose.

L’article 1244-1 devenu l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société PV-CP CITY produit un document portant sur le taux d’occupation de la résidence ADAGIO HAUSSMANN ainsi que le chiffre d’affaires réalisé en 2019, 2020 et 2021.

La lecture de ce document établit un taux d’occupation en baisse significative à compter du mois de mars 2020 : ainsi, au cours de l’année 2019, l’occupation des locaux oscille entre 43,7 % et 90,3 %, tandis qu’à compter du mois de mars 2020, elle ne dépasse pas 17,8 %, étant de 0,2 ou de 0 % aux mois d’avril, mai, juin, novembre et décembre 2020. De même, en 2021, l’occupation des locaux ne reprend qu’à compter du mois de septembre 2021.

Pour ce qui concerne le chiffre d’affaires hors taxes de la résidence, celui-ci oscille au cours de l’année 2019 entre 123.900 euros au mois de décembre 2019 et 299.600 euros au mois de juin 2019. À compter de l’année 2020, il atteint au maximum la somme de 48.700 euros (mars 2020) sur l’année 2020 et la somme de 201.900 euros (octobre 2021) sur l’année 2021.

Les défenderesses produisent également des extraits du document d’enregistrement du groupe qui établit pour l’exercice 2019/2020 une perte nette d’un montant de 325 million d’euros.

Elles démontrent ainsi la réalité des difficultés financières rencontrées.

Cependant, il convient de relever que les sommes impayées sont dues depuis octobre 2021, soit depuis plus de deux ans et que le bailleur est une personne physique. La société PV-CP CITY sera dès lors déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société PV-CP CITY est condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée corrélativement de sa demande de ce chef.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [P] [H] de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion de la S.A.S. PV-CP CITY et de paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne la S.A.S. PV-CP CITY à payer à Monsieur [P] [H] les sommes suivantes :

-9.568,04 euros (neuf mille cinq cent soixante-huit euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 et après déduction du paiement partiel de 7.073,50 euros effectué par la locataire le 20 septembre 2023,

-3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. PV-CP CITY de ses demandes,

Condamne la S.A.S. PV-CP CITY aux dépens,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 21 Février 2024

Le GreffierPour la Présidente empêchée

Henriette DUROMaïa ESCRIVE