N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00513 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNSL

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[S] [I]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Décembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [I]

née le 02 Février 1975 à [Localité 3] (16)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Novembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat avec prise d’effet au 25 septembre 2018, la société office public de l’habitat [Localité 4] métropole – [Localité 4] HABITAT- a donné à bail à Mme [S] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 405€ outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 23 avril 2025.

Elle a ensuite fait assigner Mme [S] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 02 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 12 novembre 2025, la société [Localité 4] HABITAT – représentée par son conseil – ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire, et sollicite de voir condamner la défenderesse au paiement de la somme actualisée de 1457,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société [Localité 4] HABITAT précise que la défenderesse a justifié d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité, et expose qu’un accord est intervenu entre les parties en vue de l’octroi de délais à hauteur de 100 euros par mois.

Mme [S] [I] comparaît et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois au titre de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, et lecture en a été donnée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-[Localité 6] par la voie électronique le 03 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu avec prise d’effet au 25 septembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025 pour la somme en principal de 4163,27€. La locataire a justifié d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société [Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [S] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, des frais intitulés “réparations locatives” et “opérations diverses locataires” ne relevant pas du champ d’application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la somme de 894,73€ à la date du 06 novembre 2025.

Mme [S] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la société [Localité 4] HABITAT cette somme de 894,73€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions formulées lors de l’audience, Mme [S] [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [S] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société [Localité 4] HABITAT, Mme [S] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec prise d’effet au 25 septembre 2018 entre la société office public de l’habitat [Localité 4] métropole – [Localité 4] HABITAT- et Mme [S] [I] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] à verser à la société [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel la somme de 894,73€ (huit cent quatre vingt quatorze euros et soixante treize centimes) (décompte arrêté au 06 novembre 2025), à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [S] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 08 mensualités de 100 € (cent euros) chacune et une 09ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 4] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [S] [I] soit condamnée à verser à la société [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] à verser à la société [Localité 4] HABITAT une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL