TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

Chambre civile 1

N° RG 24/01810 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DKAV

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le quatre Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 313 182 271,

dont le siège social est sis SAS [Adresse 5], poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [U] [E],

demeurant [Adresse 2], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA, SCI immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 492 564 059, dont le siège social est sis [Adresse 3], désigné à ces fonctions suivant ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de BASTIA en date du 17 juillet 2024,

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance de madame la Présidente du tribunal judiciaire de BASTIA en date du 17 juillet 2024, monsieur [U] [E] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la société civile immobilière CHABADA.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à BASTIA représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE a fait assigner monsieur [U] [E], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA aux fins de voir :

Condamner la SCI CHABADA à lui payer la somme de 24 915,32 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024, date de la mise en demeure ;Condamner la SCI CHABADA à lui payer la somme de 3 500€ à titre de dommages-intérêts né de sa résistance abusive ;Condamner la SCI CHABADA à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndic invoque que la SCI CHABADA est propriétaire d’un appartement, et que le gérant est décédé. Il indique avoir fait procéder à la désignation de monsieur [U] [E] en qualité de mandataire ad hoc, suivant ordonnance du 17 juillet 2024, afin de permettre la poursuite de la SCI CHABADA. Il explique qu’elle est débitrice des charges de copropriété depuis le 26 mars 2021, malgré l’approbation par assemblées générales des comptes et budgets prévisionnels, et qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues, malgré les relances et la mise en demeure en date du 14 février 2024.

Elle souligne également que son refus de s’acquitter de la quote-part de charges est fautif et entraîne une désorganisation de sa gestion budgétaire justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par le commissaire de justice à l’encontre de Monsieur [U] [E], assigné, en qualité de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA, sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 24 février 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production de pièces justificatives, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à BASTIA représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, sollicite la condamnation de monsieur [U] [E] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA au paiement de la somme de 24 915,32 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024, date de la mise en demeure et jusqu’au parfait paiement des sommes dues, en faisant valoir qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues, malgré l’approbation des comptes et budgets prévisionnels, par les copropriétaires et les multiples relances et une mise en demeure en date du 14 février 2024.

A l’appui de ses demandes, il produit diverses pièces :

Une ordonnance du 17 juillet 2024, désignant monsieur [U] [E] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA.Une situation de compte, appel de fonds et appel de fonds travaux,Une mise en demeure en date du 8 février 2024 et des relances,Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 6 juillet 2022, 27 juillet 2023 et 7 décembre 2023.

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de monsieur [U] [E] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI CHABADA sans produire aucun acte de propriété, ni aucun document établissant la qualité de copropriétaire de la SCI CHABADA, au sein de l’immeuble [Adresse 1] à BASTIA.

Or, conformément à l’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires sont tenus au paiement des charges de copropriété afférentes à leur lot.

Il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, de rapporter la preuve de la qualité de propriétaire de la SCI CHABADA.

En l’absence de tout élément de preuve relatif à la qualité de copropriétaire de la SCI CHABADA, la demande de condamnation en paiement de monsieur [U] [E] en sa qualité de mandataire ad hoc de ladite société ne peut prospérer.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, sera condamné aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ne permet de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT