MINUTE N°229

N° RG 25/00187 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3YI

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 07 OCTOBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [V] [R], né le 08 Août 1960 à [Localité 8] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Myriam COUSIN MARLAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [Y] [U] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Copie Mme et M. [P] + grosse M^e Cousin Marlaud le 07/10/2025

DÉBATS : Audience publique du 02 Septembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 07 Octobre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 mai 2016 à effet au 1er juin 2016, Monsieur [X] [V] [R] a donné en location à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] une maison d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 670 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 15 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2.990,76 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Le 21 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 31 mai 2025.

Faisant valoir que les locataires sont restés dans les lieux après le 31 mai 2025 et que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, fait assigner Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] devant ce tribunal, auquel il demande de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants du code civil,

— juger que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025,

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement des locataires à payer le loyer,

— en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin, et sans délai,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 4.684,75 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges et des indemnités d’occupation depuis le 1er juin 2025 ou subsidiairement depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré des loyers et des indemnités d’occupation mensuelles qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et suivant décompte,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,

— juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles que l’indexation des loyers,

— dire qu’il n’y a pas d’exception à l’exécution provisoire de droit,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, du congé et dénoncé à la CCAPEX et les honoraires de la société SYSLAW soit 487,41 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 02 septembre 2025.

Monsieur [X] [V] [R], représenté par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 7.725,75 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Comparaissant en personne, Monsieur [T] [P] conteste la somme restant due en raison de l’état d’insalubrité de la maison louée. Il fait valoir qu’il a relancé le propriétaire, que celui-ci n’a rien fait, qu’il a fait croire l’année dernière qu’il ferait des travaux, qu’il n’a rien fait, qu’ils sont locataires depuis neuf ans, que les difficultés de paiement des loyers ne sont apparues que l’année dernière, que l’aîné de leurs enfants fait des études à [Localité 6] et que le loyer est élevé pour lui. Il souligne qu’ils cherchent un nouveau logement depuis décembre.

Régulièrement citée à domicile, Madame [Y] [U] épouse [P] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 07 octobre 2025 .

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [X] [V] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 7] le 27 juin 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 02 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par les locataires au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 7.725,75 euros. Toutefois, le coût du commandement de payer de 155,54 euros à la date du 1er janvier 2025 doit être déduit, ce coût étant compris dans les dépens, de sorte que l’impayé locatif est de 7.570,21 euros.

Monsieur [T] [P] conteste ce décompte en soutenant que la maison louée est insalubre. Il convient à cet égard de rappeler que l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [T] [P] ne produit pas la moindre pièce prouvant que la maison est insalubre et que cet état d’insalubrité est tel qu’il justifie que le loyer ne soit plus payé. Dès lors, sa contestation du décompte n’est pas fondée.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à payer au demandeur la somme de 7.570,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur la validité du congé et l’expulsion

L’article 15 I) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.”

Le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 21 novembre 2024 est régulier en la forme.

Sur le fond, l’impayé locatif se montait, à la date de délivrance du congé, à la somme de 2.290,76 euros soit plus de trois mois de loyer. Il a été vu ci-avant que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’absence de paiement pas les locataires de plus de trois mois de loyer constitue un motif sérieux et légitime de congé, lequel sera déclaré bon et valable.

Les défendeurs s’étant maintenus dans les lieux après le 31 mai 2025, la demande en expulsion sera accueillie.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par les défendeurs au bailleur sera fixée au montant du loyer et des charges et ce, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera dit que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles que l’indexation des loyers. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 760,72 euros.

L’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] du 1er juin 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, ils seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [X] [V] [R] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [V] [R], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, du congé et des honoraires de la société SYSLAW, commissaires de justice.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [V] [R] la somme de 7.570,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

DIT bon et valable le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 21 novembre 2024 par Monsieur [X] [V] [R] à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à Monsieur [X] [V] [R] au montant du loyer et des charges et ce, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles que l’indexation des loyers ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 760,72 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [V] [R] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [V] [R] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [U] épouse [P] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, du congé et des honoraires de la société SYSLAW commissaires de justice.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER