N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00078 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJCB

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[X] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Décembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [X] [M]

né le 24 Avril 1991 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 12 Novembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er décembre 2023, à effet au 4 décembre 2023, la société office public de l’habitat [Localité 4] métropole – [Localité 4] HABITAT- a donné à bail à M. [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 306,17 € outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner M.[X] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par ordonnance de référé du 18 juin 2025 le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a ordonné la réouverture des débats, invité le bailleur à préciser le fondement de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et invité le locataire à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, et réservé les dépens.

A l’audience du 12 novembre 2025, la société [Localité 4] HABITAT – représentée par son conseil – indique maintenir ses demandes, et précise que le défendeur a justifié d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

M.[X] [M], bien que régulièrement convoqué, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-[Localité 6] par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 1er décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2024, pour la somme en principal de 2595,73 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société [Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que M.[X] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4247,42€ à la date du 03 novembre 2025.

M.[X] [M] non comparant n’apporte par hypothèse aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à verser à la société [Localité 4] HABITAT cette somme de 4247,42€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2595,73€ à compter de la date du commandement de payer (31 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur exprimé lors des débats, le 21 mai 2025, M.[X] [M] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M.[X] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M.[X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société [Localité 4] HABITAT, M.[X] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2023 entre la société [Localité 4] HABITAT et M.[X] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 02 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M.[X] [M] à verser à la société [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel la somme de 4247,42€ (quatre mille deux cent quarante sept euros et quarante deux centimes) (décompte arrêté au 03 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2595,73€ à compter de la date du commandement de payer (31 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M.[X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 € (soixante euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M.[X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 4] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M.[X] [M] soit condamné à verser à la société [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M.[X] [M] à verser à la société [Localité 4] HABITAT une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL